作者：sven

來源：資產(chǎn)界

6億㎡在管面積，五年三次出售全部落空，國資撤退，清盤人全球?qū)べI家

恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“恒大物業(yè)”，06666.HK）的股權(quán)出售再次受阻。

6月25日，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，公司獲中國恒大清盤人告知，與潛在買方之間的談判已經(jīng)終止，雙方并未就潛在交易訂立任何正式或者具有法律約束力的買賣協(xié)議。

清盤人正積極尋求其他潛在買家。公司將按月披露股權(quán)出售進(jìn)展，直至出現(xiàn)新要約或徹底放棄出售。

消息一出，股價午后“閃崩”，一度跌超27%。截至收盤，報0.78港元/股，跌幅23.53%，總市值僅剩約84億港元。

這一數(shù)字，較其歷史巔峰2020年底市值2064.71億港元，已蒸發(fā)超過96%。

這不是恒大物業(yè)第一次“賣身”失敗。從2021年到2026年，五年間兩次重大出售嘗試均告折戟。一塊年營收超136億元、在管面積逾6億平方米、手握42億現(xiàn)金的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，為何屢屢無人敢接？

一波三折的“賣身”路

恒大物業(yè)的出售故事，幾乎與中國恒大的命運同步起伏。

第一次嘗試：200億港元交易擱淺。 2021年，中國恒大陷入流動性危機(jī)，合生創(chuàng)展計劃以200.4億港元收購恒大物業(yè)50.1% 股權(quán)。

但雙方在付款條件上僵持不下。合生創(chuàng)展堅持要求在對恒大物業(yè)完成盡調(diào)、結(jié)清關(guān)聯(lián)方應(yīng)收應(yīng)付款項后再支付對價；恒大方面則要求直接付款至集團(tuán)賬戶。分歧無法彌合，交易最終擱淺。

事后自查發(fā)現(xiàn)，公司約有134億元存款在此期間被第三方質(zhì)押擔(dān)保，并遭銀行強(qiáng)制執(zhí)行。這筆“爛賬”，至今仍是懸在所有買家頭頂?shù)睦麆Α?/p>

此后，隨著中國恒大債務(wù)重組陷入泥潭，恒大物業(yè)的出售被長期擱置。2024年1月，香港高等法院向中國恒大頒布清盤令，安邁顧問獲任清盤人，正式啟動境外資產(chǎn)清算。清盤人的核心任務(wù)之一，就是將恒大系內(nèi)最具流動性的資產(chǎn)變現(xiàn)，用以償還境外債權(quán)人的債務(wù)。

第二次嘗試：清盤人主導(dǎo)，10個月無果。 2025年9月，中國恒大清盤人正式啟動恒大物業(yè)股權(quán)出售程序。中國恒大方面直接或間接持有恒大物業(yè)已發(fā)行股本的51.02%。

買家傳聞幾經(jīng)更迭。華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等頭部物企均被傳言為潛在接盤方，但相繼被否認(rèn)。2026年初，名單更新為信宸資本、太盟投資集團(tuán)（PAG）、廣東省旅游控股集團(tuán)。

4月14日，清盤人與一名選定投標(biāo)人簽署排他性協(xié)議，展開為期30個工作日的談判。市場普遍認(rèn)為最可能的買家是廣東旅控——廣東省屬國企，與恒大物業(yè)在社區(qū)旅游服務(wù)等領(lǐng)域存在協(xié)同效應(yīng)。

5月15日，排他期屆滿且未獲延長。雖然雙方表示“討論仍在繼續(xù)”，但6月25日的公告正式宣告：談判終止。

自2025年9月清盤人啟動出售以來，這場歷時10個月的博弈，最終回到原點。

一塊“肥肉”為何無人敢吞？

恒大物業(yè)的財報數(shù)據(jù)，足以讓任何買家心動。

6.01億平方米在管面積，行業(yè)第三；全年營收136.78億元，同比增長7.2%；凈利潤10.09億元；現(xiàn)金及等價物41.89億元，同比大增55.3%。第三方收入占比已達(dá)99.8%，基本完成獨立性修復(fù)。

然而，光鮮數(shù)字之下，暗藏三重死結(jié)。

死結(jié)一：134億歷史“爛賬”無人兜底。

這是任何買家都不敢觸碰的紅線。

2021年，恒大物業(yè)約134億元存款被母公司中國恒大違規(guī)挪用并遭銀行強(qiáng)制執(zhí)行。雖然法院已判決相關(guān)責(zé)任方償還，但因中國恒大負(fù)債2.4萬億、嚴(yán)重資不抵債，追回款項存在重大不確定性。

此外，截至2025年末，恒大物業(yè)對關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收貿(mào)易賬款約21.97億元，已全部計提減值準(zhǔn)備。

買方要求原主體承擔(dān)全部歷史損失，清盤人則要最大化變現(xiàn)償債——雙方底線完全對立。

據(jù)說，買方盡調(diào)團(tuán)隊看到這筆壞賬的明細(xì)時，當(dāng)場沉默了半小時。134億，比恒大物業(yè)一整年的凈利潤還多13倍。誰買下公司，誰就可能被這筆爛賬拖入無底洞。

死結(jié)二：國資流程與排他窗口嚴(yán)重錯配。

本次意向買方為廣東省屬國企。國企收購須經(jīng)資產(chǎn)評估、國資委備案、多層審批，最短需3至6個月。而排他協(xié)議僅給予30個工作日。

時間完全不夠走完流程。

面對恒大物業(yè)復(fù)雜的風(fēng)險敞口，國資風(fēng)控委員會天然趨于保守，極易觸發(fā)“國有資產(chǎn)流失”問責(zé)。一位國資并購人士私下說：“不是不想買，是不敢簽字。簽了，萬一出事，就是一輩子的事。”

死結(jié)三：估值預(yù)期天差地別。

早在1月便有消息人士指出，競購人潛在報價或低于恒大物業(yè)當(dāng)前股價水平。

以清盤人啟動出售時約120億港元市值計算，51.02%股權(quán)對應(yīng)約61億港元。但隨著排他期后股價持續(xù)陰跌，該股權(quán)最新市場估值已降至約43億港元。

清盤人希望賣個好價以最大化債權(quán)人償付，買方則要扣除所有風(fēng)險再打折——落差近20億港元，誰也不肯先松口。

“優(yōu)質(zhì)”不好賣，何去何從？

清盤人表示將繼續(xù)尋求新買家。但擺在面前的是兩難困境。

有業(yè)內(nèi)人士透露，太盟投資集團(tuán)（PAG）可能仍有意向。若PAG順利收購，或可借恒大物業(yè)的物管平臺，助萬達(dá)商管曲線上市。但外資要求大幅折價，且收購境內(nèi)港股物業(yè)監(jiān)管流程復(fù)雜，落地難度不小。

如果遲遲無人接盤，對清盤人（債權(quán)人）而言，要么變身股東，要么打折甩賣。

“變身股東”意味著清盤人長期持有恒大物業(yè)股權(quán)，等待估值修復(fù)——但恒大物業(yè)的“恒大”標(biāo)簽短期內(nèi)難以消除。更重要的是，清盤人的核心任務(wù)是變現(xiàn)償債，持股不符合其職責(zé)定位。

“打折甩賣”則是清盤人最不愿看到的選項——降價意味著債權(quán)人回收率進(jìn)一步降低，可能引發(fā)債權(quán)人不滿甚至法律挑戰(zhàn)。但若不降價，在當(dāng)前的市況下，可能繼續(xù)無人問津。

業(yè)內(nèi)分析指出，若恒大物業(yè)2026年中報維持凈流動資產(chǎn)為正，審計報告中的“持續(xù)經(jīng)營重大不確定性”警示將正式消失，對公司估值修復(fù)具有重要意義。但遠(yuǎn)水難解近渴。隨著時間推移，恒大物業(yè)與母公司的關(guān)聯(lián)風(fēng)險仍在持續(xù)累積。

這場持續(xù)五年的資產(chǎn)出售大戲，還遠(yuǎn)沒有落幕。這不僅僅是一家公司的困境，這是一個時代留下的爛尾賬。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 突發(fā)！恒大物業(yè)易主又黃了