作者：syth

來源：資產界

當年房價高、利率低，一批人拿房子做抵押，把經營貸做到了極致。

現在房價跌了，貸款還在。

更麻煩的是，一批3～5年期授信開始陸續進入續審。

銀行重新評估一次，很多賬就要重新算一次。

01

10萬億經營貸，開始進入續貸大考

經營貸真正火起來，是2020年前后。

那幾年，為了支持小微企業和個體工商戶，經營貸利率快速下降，和當時的住房按揭之間拉開了明顯利差。

市場上很快出現一套操作：先還掉房貸，再以企業經營的名義，把房子抵押給銀行，申請一筆利率更低的經營貸。

圖源：佛山樓市

有人是真的做生意，也有人注冊公司、包裝流水，最后把貸款拿去買房，或者置換原來的按揭。

于是，經營貸規模快速做大。

2019年末，住戶經營性貸款余額約11.35萬億元；到了2023年末，已經達到22.15萬億元。

四年增加約10.8萬億元。

截圖自：中國人民銀行

后續兩年，經營貸規模還在繼續走高，到2025年末，住戶經營性貸款總余額已經達到25.11萬億元。

截圖自：中國人民銀行

可是，很多經營貸并不像住房按揭一樣，一簽就是二三十年。

不少產品雖然可以長期循環使用，但每隔3—5年要重新做一次授信審核。

房子重新估值，公司重新審核，征信和經營情況也要重新看。

當年容易做出來的貸款，現在開始一筆筆重新過篩。

02

房價跌了，第一道缺口出來了

這一輪續審，最麻煩的不是利率，是抵押物。

不少大額個人經營貸背后，壓著住宅、商鋪等房產。

當年一套房評估1000萬元，按照七成抵押率，可以做出700萬元貸款。

幾年后，房產重新評估只剩700萬元，同樣按照七成計算，新的授信額度就只有490萬元。

中間210萬元，要借款人自己想辦法解決。

現實里的缺口已經出現了。

《每日經濟新聞》此前調查中，有深圳業主房產評估價從接近700萬元降到480萬元；還有業主的兩套商鋪，此前貸款約600萬元，重新評估后價值只剩200多萬元。

近期貸款從業者交流中，也出現過更極端的案例：有借款人稱，自己2022年底辦理經營貸時額度接近620萬元，如今房子的市場成交價也差不多只剩620萬元。

貸款圈里有個口頭說法，叫“擊穿”。

簡單理解，就是抵押房產的實際市場價格已經逼近、甚至低于剩余貸款本金。這里的市場成交價和銀行內部評估價并不是一個概念，但對借款人和銀行來說，壓力已經很直觀。

以前房價上漲，抵押物可以兜住很多問題。現在房價掉頭，同一筆貸款重新算一次，缺口就出來了。

03

銀行沒有一刀切，先把人分三類

但經營貸進入續審，并不意味著銀行馬上抽貸。

原因很現實：

一筆貸款本來還能正常付息，如果因為房價下跌直接要求借款人一次性補足缺口，對方拿不出來，正常貸款反而可能迅速變成不良。

所以這一輪更常見的，是分層處理。

2024年以來，監管已經擴大續貸政策覆蓋范圍。對于真實經營、信用正常、經營持續的小微企業主和個體工商戶，可以通過無還本續貸、展期、調整還款安排等方式接續融資。

前提也很明確：必須是真實經營。

當年靠空殼公司、虛假流水包裝出來的“偽經營貸”，并不屬于正常續貸支持的對象。

廣州有銀行從業人員向當地樓市媒體透露，一些客戶即使抵押物估值下降，只要真實經營、沒有逾期、征信正常，仍然可以協商續貸；有的補一部分差額，有的重新調整額度和期限。

圖源：廣州房產

顯然，銀行同樣不希望一筆還能正常付息的貸款，因為一次抽貸直接變成不良。

當然，銀行也不是想續就能續，續貸、展期同樣要符合內部風控、風險分類和監管要求。

所以最終會分成幾類：

真實經營、現金流正常的，繼續續貸；

抵押物縮水，但借款人仍有償付能力的，重新談條件；

真正危險的，是沒有真實經營現金流、房價又跌了，還高度依賴下一輪貸款接上一輪貸款的那一批人。

這部分風險，已經開始落到銀行報表上。

截至2026年6月末，蘭州銀行個人經營貸款不良率達到5.25%，2025年末還是3.98%，半年上升1.27個百分點。

雖然這只是區域城商行的個案，不能代表全國經營貸水平。

但至少說明，一部分經營貸已經不只是“續貸難”，而是真正形成了不良。

04

有人降價賣房，有人最終走向法拍

對不良資產行業來說，經營貸風險最后會落到抵押物處置上。

續貸出現缺口以后，借款人通常會先想辦法自救。

據佛山當地樓市媒體援引中介說法，近期一套約399平方米的頂復豪宅，以1000萬元成交，同時附帶兩個產權車位。

同小區另一套頂復掛牌單價約5.6萬元/平方米，而這套成交折算下來只有約2.2萬元/平方米。

中介給出的原因是，業主經營貸進入續審，現金流不足，需要盡快出售房產。

圖源：佛山樓市發布

我們不討論事情的真假，但它確實展示了經營貸風險釋放的一條現實路徑：

續貸缺口出現以后，有些借款人會先主動降價賣房，盡量在貸款逾期之前把問題解決掉。

如果補差、展期、重新融資和賣房都解決不了，貸款就可能逾期。銀行隨后會啟動催收和訴訟，作為抵押物的住宅、商鋪也可能被司法處置。

廣州中院就曾經公布過一起案例。

借款人肖某獲得180萬元經營貸，合同約定用于生產經營周轉，后來銀行發現部分資金被拿去償還房貸，于是要求提前還款并起訴。

法院二審判令肖某償還180萬元本金及罰息；如果不能履行，銀行可以對其抵押房產折價、拍賣、變賣后的價款優先受償。

這也是經營貸風險最后會影響不良資產市場的地方。

當年靠房價上漲撐住的杠桿，現在開始按照今天的房價重新算賬。

有人還能續上，有人要補差額，有人已經開始降價賣房。再解決不了，銀行賬面上會多一筆不良，抵押的住宅、商鋪也可能被拿出來處置。

風險不會在某一天集中落地。

更可能的情況是，未來幾年，它們會在一輪輪授信續審中，被一點點篩出來。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 10萬億經營貸，要兜不住了