不良資產(chǎn)指南 作者：指南君
來源：不良資產(chǎn)指南
2025年底，深圳蛇口迎來一場樓市“核爆”。中信城開·信悅灣開盤，首批156套房源，總價5327萬元起，看房要驗資2000萬元，認籌要凍結(jié)500萬元。即便如此，開盤前凍資客戶超過300批。開盤當天，兩小時賣了100多億元，去化近80%。其中兩套頂層復(fù)式，總價分別為1.8億元和2.5億元，被神秘富豪當場買下。
26年爛尾地王
如何變身38萬/㎡的頂豪？
故事從1999年說起。深圳蛇口東角頭地塊，一線臨海，是深圳最后一塊黃金寶地。但此后二十多年，地塊數(shù)次易主，始終沒建起來。
2013年，佳兆業(yè)以“白衣騎士”身份收購原開發(fā)商70%股權(quán)，間接拿到東角頭地塊約37.5%權(quán)益，將其列為旗下最值錢的資產(chǎn)之一，權(quán)益貨值近300億元。
可惜好景不長，2015年佳兆業(yè)第一次陷入危機。雖然后來緩了過來，但2021年再次爆雷，債務(wù)違約，項目停工，東角頭地塊的開發(fā)第三次擱淺。當時，佳兆業(yè)在深圳市政府牽頭下，把包括東角頭在內(nèi)的四個核心項目打包處置。2022年6月，中信集團出手，以300億元接盤，項目整體貨值預(yù)計700億元。
中信動用了內(nèi)部“聯(lián)合艦隊”，由中信銀行提供紓困資金，中信信托搭建服務(wù)信托架構(gòu)做風險隔離，中信城開負責代建、操盤和銷售。項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)里，城開信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)只象征性持股0.7%。品牌全部用“中信城開”，為的是恢復(fù)市場信心。
原規(guī)劃受“70/90”政策限制，70%是125㎡三居，其余是260-450㎡大戶型。2024年3月，深圳取消對住宅戶型比例要求。中信團隊馬上調(diào)整方案，全部改成200-460㎡大戶型，普通住宅搖身一變成了頂級豪宅。
周邊新盤備案均價約12萬元/㎡，信悅灣最后成交均價24.91萬元/㎡，最高單價38萬元/㎡，刷新深圳紀錄。
不只救地王
四年保交樓8.12萬套
2025年年報顯示，2022年以來，中信金融資產(chǎn)累計投入紓困資金719億元，帶動超過3400億元貨值的項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，實現(xiàn)保交樓8.12萬套。
據(jù)悉，這套打法的核心依托中信集團“金融+實業(yè)”的綜合優(yōu)勢，聯(lián)合中信銀行、中信信托、中信城開、中信證券等成員單位，在債務(wù)重組、資金監(jiān)管、項目管理、資產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)形成閉環(huán)。
從具體項目看：
上海壹號院：拆遷停了20多年，2022年又碰上房企出險。2023年12月，中信金融資產(chǎn)牽頭投入40多億元，只用了半年多就實現(xiàn)首批預(yù)售。最后項目“五開五捷”，銷售額破240億元，成為全國第一個銷售額破百億的城市更新項目，拿下2025年全國單盤銷冠。武漢三鎮(zhèn)中心：因為歷史遺留問題長期開不了工，牽扯600多戶居民回遷。中信金融資產(chǎn)旗下中信金資實業(yè)接手后，項目一期在2025年順利交付，還拿了國際建筑設(shè)計獎。徐州潘安湖：這里采煤130多年，曾是全國最嚴重的塌陷區(qū)。原開發(fā)企業(yè)債務(wù)危機導(dǎo)致項目停工。中信金融資產(chǎn)江蘇分公司投入9.8億元，復(fù)工復(fù)建保交房近3000套，把塌陷區(qū)變成生態(tài)人居家園，帶動全區(qū)人均GDP從3.1萬元漲到7.3萬元，成了全國采煤塌陷治理的樣板。深圳金鉆豪園：停工十年，600多戶回遷業(yè)主等不到房子，欠付工程款和過渡安置費超過6億元。應(yīng)羅湖區(qū)政府邀請，中信金融資產(chǎn)只用了三個月就完成從簽約到放款，預(yù)計撬動約45億元固定資產(chǎn)投資。
AMC集體降薪潮
中信金融資產(chǎn)卻逆勢漲薪
中信金融資產(chǎn)的2025年報顯示，總收入804.76億元，剔除一次性因素后同比增長43%；歸母凈利潤110.86億元，同比增長15.3%，剔除金租公司出表影響后增長17%。新增收購不良資產(chǎn)債權(quán)規(guī)模2421億元，同比增長35%；新增紓困盤活業(yè)務(wù)投放923億元，同比增長34%。
總資產(chǎn)超過1.05萬億元，不良資產(chǎn)余額下降22%，不良率下降0.41個百分點，連續(xù)三年“雙降”。股價繼2024年大漲62.5%后，2025年再漲27.69%，市值最高累計漲幅544%。
員工薪酬的部分備受業(yè)界關(guān)注。2023年，四大AMC集體降薪，中信金融資產(chǎn)（原中國華融）員工平均年薪從44.69萬元掉到36.08萬元。但隨著業(yè)績反轉(zhuǎn)，2024年薪酬止跌，2025年實現(xiàn)大幅反彈，薪酬支出總額25.09億元，在職員工4738人，平均年薪52.95萬元，創(chuàng)近五年新高。
而同期，中國信達人均年薪約38萬元，東方資產(chǎn)約29萬元，長城資產(chǎn)現(xiàn)金部分只有約8.45萬元。中信金融資產(chǎn)成了AMC行業(yè)“降薪潮”里率先實現(xiàn)薪酬大幅回升的機構(gòu)。
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