資產界 
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作者：Osyth
來源：資產界
一家地方AMC，最近把業務做進了養老項目。
四川發展資管宣布落地四川省首單地方AMC養老金融業務。
這不是簡單給養老項目提供資金。
它要處理的，是一項已經失去正常經營能力的不良資產。
01
停工景區，重新裝入康養生意
這筆項目位于四川省內某市景區。
按照四川發展資管披露的信息，項目原本具備一定的康養和旅游基礎，近年來卻因經營停滯、項目停工和拖欠金融機構借款陷入困境。
景區、酒店和商業綜合體這類經營型資產，與普通抵押物不同。
房屋和土地雖然還在，一旦經營停擺、客流消失、現金流中斷，處置難度和持有成本都會隨之上升。
四川發展資管聯合地方國企，給出的盤活方案是：“不良盤活+康養運營+養老金融”。
按照現有規劃，項目將導入普惠型養護、中高端醫養和旅居康養等業態，重新建立經營現金流。
四川發展資管將其稱為“四川省首單地方AMC養老金融業務”。
目前，公司沒有披露項目名稱、債權規模、收購價格、投資金額及具體交易結構，也沒有說明各參與方如何分工。
因此，還不能判斷四川發展資管持有多少債權或資產權益。
能夠確認的是，這次處置沒有停留在債務重組和資產變現上，還要回答一個更實際的問題：項目以后靠什么賺錢？
原來的旅游業務難以維持，就嘗試增加養護、醫養、長期居住和旅居康養等收入來源。
所謂養老金融，在這里更接近一種困境資產盤活方案。
養老，成了這項資產的新用途。
02
賣不掉的資產，先想辦法用起來
過去談養老金融，常見的參與者是銀行、保險、信托和產業基金，主要為正常經營的養老項目提供貸款、保險或者長期資金。
四川這筆業務的順序正好相反。
它先面對一個已經出現經營和債務問題的景區，再通過不良資產盤活，把康養產業導入其中。
不是先有養老項目，再尋找資金；而是先有困境資產，再尋找新的產業出口。
傳統AMC業務主要圍繞債權回收展開。
不良債權買進來以后，通過清收、重組、訴訟、司法拍賣或者再次轉讓退出，核心是計算買入成本和最終回收金額。
經營型資產要多算一筆賬。
酒店完成拍賣，新業主仍要解決入住率；商場完成過戶，租戶不會自動進場；景區重組了債務，游客也不會因此回來。
很多困境資產現在面對的，已經不只是價格問題，而是原來的用途和經營模式失效了。
四川發展資管的思路，是繼續向資產本身尋找價值：旅游業務跑不通，就嘗試導入養老、醫養和旅居康養，讓項目重新形成收入，再尋找退出機會。
這并不意味著地方AMC可以隨意跨界經營景區或者養老院。
2025年出臺的《地方資產管理公司監督管理暫行辦法》規定，地方AMC可以收購、管理和處置不良資產，也可以對已經持有的資產追加投資，但要論證必要性和可行性，制定投后處置計劃，不得以追加投資名義變相提供融資。
對于經營不良資產業務取得的實物資產，也要制定處置計劃并盡快退出。
簡單來說：可以先把資產養起來，但最終仍要盤活和退出。
這也給文旅、酒店、商業和產業園等經營型不良資產提供了另一條路徑。
2024年，四川發展資管在一次招商推介會上推出137筆債權及抵債資產，債權本金規模達63億元。
現場重點推介的資產已經覆蓋土地、住宅、商業、寫字樓和在建工程。
這些資產中，不少項目僅靠降價并不一定能順利退出。
商業物業需要招商，酒店需要客流，在建工程需要續建，文旅項目則可能需要重新定位。
相比繼續等待買家，先把資產重新用起來，可能更有機會恢復價值。
代價是，AMC需要承擔更多運營風險。
景區轉型康養以后，仍要面對入住率、改造投入、醫護資源、運營成本和退出周期等問題。
因此，四川這個項目目前只能算一次嘗試，能否跑通還要看后續經營數據。
03
從托管爛尾項目，到自己招租
四川發展資管并不是今年才開始介入資產運營。
公司成立于2015年，是四川省首家省級地方資產管理公司。
早期主要開展金融不良資產處置、債務重組和風險化解，后來逐步把業務延伸到項目盤活。
西南網貿港是一個典型案例。
項目位于四川仁壽，總規劃面積1412畝。
2016年以后，項目出現嚴重債務問題，一度接近爛尾。
四川發展資管介入后，一邊協調政府、債權人、施工方和項目企業開展債務重組，一邊提供增量建設資金，并對項目實施全面托管。
公開資料顯示，其管理內容包括收支監管、建設進度、成本控制、工程質量以及參與項目決策。
經過近三年處置，項目恢復建設，并轉向當地電商產業園區。
這說明，四川發展資管早已不只是處理債權，也會繼續介入項目建設和資產盤活。
最近幾年，這類業務在公司收入中的占比進一步上升。
中誠信國際2026年度跟蹤評級報告顯示，2025年，四川發展資管不良資產全品類經營收入占營業收入的84.49%。
其中，非金融不良資產經營與處置收入為10.05億元，占營業收入的69.84%，是公司最大的收入來源。
2023年，這項收入為2.07億元，占比17.71%；2024年增至5.85億元，占比48.13%。
兩年間，收入增至約4.9倍。
今年6月，四川發展資管又啟動了首個抵債資產自主招租項目。
項目包括公司通過司法程序取得的成都高新區多套商業用房和車位。
面對長期空置的商鋪，公司沒有繼續等待出售，而是選擇公開招租，希望先形成租金收入，再提高后續處置價值。
抵債商鋪空著，就尋找租戶；困境景區停擺，就導入康養業態。
兩個項目的規模和交易結構不同，背后的思路卻很接近：拿到資產，不再等于處置結束。
從西南網貿港的債務重組和全面托管，到抵債商業自主招租，再到困境景區導入康養產業，四川發展資管正在把處置環節一步步向資產運營端延伸。
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