小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
瑞安房地產(chǎn)旨在消除投資物業(yè)重估對債務(wù)和限制性付款能力的影響。
01同意征求
7月27日，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）發(fā)布關(guān)于“SHUION 9.75 01/26/29”同意征求。
同意征求公告
公告顯示，瑞安房地產(chǎn)上述票據(jù)規(guī)模有4.5億美元，息票率9.75%，于2029年到期的高級票據(jù)，由Shui On Development (Holding) Limited發(fā)行，瑞安房地產(chǎn)提供擔保。
瑞安房地產(chǎn)尋求票據(jù)持有人的同意，以修改契約中關(guān)于“限制性付款”契約和“固定費用覆蓋率”定義的條款。
瑞安房地產(chǎn)稱，此舉旨在消除投資物業(yè)重估對我們產(chǎn)生債務(wù)和進行限制性付款能力的影響，以更好地反映輕資產(chǎn)商業(yè)模式，并為發(fā)行人、母擔保人和受限子公司提供額外的靈活性。
根據(jù)《同意征求聲明》所載的同意征求條款和條件，瑞安房地產(chǎn)將向在截止期限或之前有效提交同意的每名票據(jù)持有人支付每1000美元票據(jù)本金6.00美元，前提是收到所需同意。
《小債看市》統(tǒng)計，目前瑞安房地產(chǎn)僅存續(xù)這一只美元債。
2026年1月26日，瑞安房地產(chǎn)新發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，并同步購回2026年到期2.95億美元優(yōu)先票據(jù)。
近年來，房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，2025年瑞安房地產(chǎn)錄得股東應(yīng)得虧損17.8億元，公司加速推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
02財務(wù)分析
據(jù)官網(wǎng)介紹，瑞安房地產(chǎn)成立于2004年，并于2006年在香港聯(lián)合交易所上市。
瑞安房地產(chǎn)是中國領(lǐng)先的城市發(fā)展解決方案提供者，主要業(yè)務(wù)分布于全國多個核心城市，專注于物業(yè)發(fā)展、資產(chǎn)管理兩大核心業(yè)務(wù)板塊。
2025年，瑞安房地產(chǎn)物業(yè)銷售總額79.16億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額72.46億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額6.7億元。
公開信息顯示，2025年瑞安房地產(chǎn)新增永新里、上海三林兩個輕資產(chǎn)項目。
截至2025年12月31日，瑞安房地產(chǎn)在多個主要城市的核心地段擁有總建筑面積達720萬平方米的土地儲備。
業(yè)績方面，2025年瑞安房地產(chǎn)取得收入40.93億元，同比減少50%，主要由于物業(yè)銷售下滑所致；公司股東應(yīng)占虧損17.82億元，同比盈轉(zhuǎn)虧。
值得注意的是，這是瑞安房地產(chǎn)五年來首度虧損。
歸母凈利潤
截至最新報告期，瑞安房地產(chǎn)總資產(chǎn)有825.77億元，總負債443.47億元，凈資產(chǎn)有382.3億元，公司資產(chǎn)負債率為53.7%。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，瑞安房地產(chǎn)主要以非流動負債為主，占總債務(wù)的67%。截至最新報告期，瑞安房地產(chǎn)非流動負債有298.53億元，主要為長期借貸，公司長期有息負債合計有208.95億元。
此外，瑞安房地產(chǎn)還有流動負債144.94億元，主要為短期借貸，公司一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有68.58億元。
相較于短債規(guī)模，瑞安房地產(chǎn)的流動性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有46.35億元，無法覆蓋短債，公司存在一定短期償債壓力。
財務(wù)彈性方面，截至2024年末，瑞安房地產(chǎn)未使用授信額度有32.35億元，備用資金一般。
整體來看，瑞安房地產(chǎn)剛性債務(wù)總規(guī)模有277.53億元，主要為長期有息負債，帶息債務(wù)比為63%。
有息負債占比較高，瑞安房地產(chǎn)財務(wù)費用較高，2022年-2024年均在20億以上，2025年為15.53億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。
從融資渠道看，瑞安房地產(chǎn)主要通過股權(quán)和債券融資，渠道不算多元化，且近年來公司籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，面臨較大再融資壓力。
籌資性現(xiàn)金流
資產(chǎn)質(zhì)量方面，瑞安房地產(chǎn)的其他應(yīng)收款有44.92億元，不僅占用資金還存在一定回收風(fēng)險。
總得來看，瑞安房地產(chǎn)業(yè)績虧損，對債務(wù)和利息的保障能力下降；流動性緊張，短期償債壓力大；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，再融資壓力大。
03“上海姑爺”
1996年，港商羅康瑞迎來了重要人生機遇-上海盧灣區(qū)政府批給他52公頃太平橋地皮。
這里是中國舊城改造新模式的起點，也是讓羅康瑞和他的瑞安房地產(chǎn)揚名立萬的重要戰(zhàn)場。
經(jīng)他之手，老石庫門改造而來的上海新天地，成為上海著名地標之一，羅康瑞本人也因此被外界送了“上海姑爺”雅號。
由于看到了新天地模式復(fù)制的可能性，羅康瑞的步伐踏至武漢 、重慶、佛山 、杭州等城市，瑞安房地產(chǎn)土儲規(guī)模一度曾迅速從700萬平方米躍升至1300多萬平方米。
在上海新天地和嶺南新天地后，瑞安曾出現(xiàn)過幾年時間的沉寂，2012年-2017年幾乎沒有在內(nèi)地拿地。
這背后是瑞安長期巨額資金投入城市更新帶來的陣痛——負債高企，資金鏈緊張。
為此，瑞安開始賣地賣項目，快速回籠資金降負債，2012年-2017年其通過出售物業(yè)和股權(quán)套現(xiàn)將近400億。
在平衡了經(jīng)營和負債之后，瑞安自2018年便開始加倉內(nèi)地，但近年來隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，瑞安也出現(xiàn)業(yè)績巨虧。
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