作者：Osyth

來源：資產界

以前開發商賣住宅，是一套一套找客戶。

現在，一些項目等來的買家，可能是一所大學。

而且大學一來，往往就是整棟整棟買。

01

那些整棟“掃樓”的高校

最新一個出手的，是深圳大學。

今年8月，深大突然放出一筆采購預算：5.336億元，買房。

學校要求，房源面積至少2.25萬平方米，能住1500人以上，離粵海、麗湖兩個校區都不能太遠。

深大5.336億元整棟購房采購意向普通人在深圳看房，先問總價多少、首付幾成。

深大看房，先問一句：整棟賣不賣？

當然，現在這5.336億元還只是預算。

到底買哪棟樓、最后花多少錢，還得等正式采購結果。

但深大顯然已經等不及宿舍慢慢蓋了。

就在買樓計劃公布前幾天，學校剛花8057萬元，租下西麗漢園茗院264套住房，一租就是三年。

先租264套，再準備花5個多億買一棟。

目的都一樣：給學生找地方住。

不過，大學下場買商品房，深大并不是第一個。

更早之前，湖北大學已經真金白銀買過一次。

2025年，湖北大學一次拿下武漢城建·水岸5號、6號樓，352套房，約3.7萬平方米。

改造完以后，塞進去2800張學生床位，當年秋季就開始住人。

湖北省發改委352套/1.982億元批復這筆買賣還有一個很有意思的地方：買得便宜。

兩棟樓2022年拿預售證時，公開備案均價大約7300元/平方米。

湖北大學實際用于購買毛坯房的錢約1.724億元，算下來平均每平方米大約4650元。

差不多是原備案價的六成多。

開發商一下賣掉352套，學校一下多出2800個床位。

兩邊都省事。

截圖自：楚天都市報

湖北大學之后，湖南的高校也開始進場。

2025年，中南大學拿出3.1145億元預算，準備購買3萬平方米以上的存量房，直接改成學生宿舍，計劃解決2000到2500個床位。

中南大學3.1145億元采購意向表湘潭大學更進一步。

今年，它收購的存量商品住宅已經開始往宿舍改。

湖南省住建廳給這個項目的評價是：湖南首例，全國少有。

到了南華大學，規模更大。

今年7月，衡陽市披露，南華大學已經收了936套、約6.2萬平方米商品房，全部用來解決學生住宿。

936套是什么概念？放進一個普通住宅項目里，已經足夠消化掉好幾棟樓。

所以現在再看這件事，就不只是某一所大學臨時缺宿舍了。

從武漢到長沙、湘潭、衡陽，再到深圳，越來越多高校開始直接走進存量商品房市場。

02

宿舍硬缺口，撞上庫存高壓力

為什么偏偏這兩年，大學開始出來買樓了？

說到底，是兩頭都急。

首先是高校急，因為他們真的缺宿舍。

大學生越來越多，宿舍是真的不夠住了。

2000年，全國高等教育在學規模只有1229萬人。

到了2024年，這個數字已經漲到4846萬人，而高等教育學齡人口要到2032年才會到達峰值。

截圖自：2024年全國教育事業發展統計公報

學生翻了幾倍，宿舍卻沒法跟著一年一年增長。

遼寧做過一次高校宿舍摸底，105所高校里，79所存在缺口，整體缺口率接近19%。

截圖自：21世紀經濟報道

深圳大學也一樣。

2025年，深大一口氣迎來14648名新生。

今年3月，麗湖校區2026級全日制研究生已經收到通知，準備統一安排到校外住。

后面租房、再準備整棟買樓，也就不難理解了。

更重要的是，現在宿舍不夠，連招生都會受影響。

2024年七部門已經把話說得很明白：宿舍缺口大的高校，原則上不能再增加招生指標，嚴重的還要壓縮。

說白了就是：想擴招，先擴容。

截圖自：國家發展改革委等部門關于加強高校學生宿舍建設的指導意見(發改社會〔2024〕25號)

而且現在的新建宿舍，標準也在提高。

文件說了，新建宿舍鼓勵參照本科生四人間、碩士研究生兩人間、博士研究生單人間規劃建設。

同樣一批學生，需要的住宿空間只會更多。

其次是開發商急，因為房子真的賣得慢。

湖北大學買下的武漢城建·水岸，980套住宅里，截至2025年11月，公開銷售記錄只有25套，還有955套沒賣掉。

截圖自：每日經濟新聞

散著賣，幾年沒賣動。

湖北大學一來，一次買走352套，擱誰誰不樂？

一邊是學校手里有人，沒床位；一邊是開發商手里有房，沒買家。

雙方原本八竿子打不著，現在突然對接上了。

湘潭大學收購存量房時，湖南住建部門直接把這層關系點破：高校住宿需求在漲，存量商品房卻在滯銷價跌。

衡陽概括得更簡單：“學生缺宿舍”，碰上了“房子賣不掉”。

如果只有學校想買、開發商想賣，這件事未必能這么快落地。

第三點，也是最重要的拼圖，政策。

2024年，七部門明確允許高校通過購買、租賃周邊社會用房補宿舍；資金方面，中央預算內投資、專項債、商業貸款都可以支持。

截圖自：國家發展改革委等部門關于加強高校學生宿舍建設的指導意見(發改社會〔2024〕25號)

所以，缺口、房源、政策和資金都到位之后，大學開始整棟買房，也就不奇怪了。

不過，大學也不是什么房子都要。

幾所高校公開的采購條件放在一起看，門檻其實很清楚。

深圳大學、中南大學的要求都差不多：離學校近、能整棟買、產權清晰；湘潭大學買完以后，還要重新做消防改造。

湖北大學買下來的兩棟樓，距離校門不到400米；

截圖自：楚天都市報

所以真正能賣給高校的，還是那一小撮：位置合適、整棟可買、產權干凈、改得動，而且價格得合算。

03

賣不掉的樓，開始換一種活法

高校買樓真正值得看的，還不只是市場上突然多了一個“大客戶”。

更有意思的是，一些原本賣不動的樓，開始連用途一起換了。

過去房地產不好賣，最直接的辦法就是降價。

住宅賣不動，就打折；寫字樓空著，就降租金、送裝修、繼續招商。

現在，有些項目開始換一個思路：既然按原來的用途賣不出去，那就換個用途。

湖北大學買住宅改學生宿舍，只是其中一個例子。

在武漢，還有一棟寫字樓，正在改醫院。

武漢市第六醫院江漢大學附屬醫院盤龍城府河院區，收購的就是原本作為商業項目開發的盤龍城天縱城企業中心，計劃改造成綜合性三級甲等教學醫院。

武漢公共資源交易平臺：“購買天縱城企業中心改建醫院”

類似的事情，還在其他地方發生。

2024年，武漢成立兩家保障性住房公司，開始收購已經建成但還沒賣出去的商品房，再拿來做保障性住房。

到了2025年，政府工作報告又明確提出，要盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，并在收購主體、價格和用途上給地方更多自主權。

2025政府工作報告

這里面，“用途”兩個字其實很重要。

對AMC、重整投資人和特殊資產機構來說，現在多了一種存量項目處置思路。

在規劃、產權、消防、改造成本都允許的情況下，重新找一個真正需要這棟樓的人。

住宅可以研究學生宿舍、人才房、保障房。

長期空置的商辦，也可以看看有沒有醫療、養老、教育等新的使用需求。

當然，換用途從來不是改個名字那么簡單。

住宅改宿舍，要重新解決消防、疏散和人員密度；寫字樓改醫院，更要動到建筑結構、機電系統、醫療流程，后面還得有人真正把醫院運營起來。

所以這件事最核心的，不是“什么樓都能改”。

而是先找到一個真實、穩定的新需求，再倒過來算：這棟樓值不值得改，改完有沒有人用，最后這筆賬能不能算得過來。

這其實也是存量房地產進入新階段以后，一個越來越現實的問題。

過去大家天天琢磨：這棟樓還能降多少錢？

以后可能要多問一句：如果按原來的用途賣不掉，它還能拿來干嘛？

住宅變宿舍，商辦變醫院，商品房變保障房。

用途變了，買家可能也就跟著變了。

有時候，救一棟賣不掉的樓，靠的不是再降一次價，而是給它重新找個用處。

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原標題： 一批高校，開始整棟“掃樓”