小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
房企經營持續(xù)承壓。
01降級
4月9日，穆迪公告稱，下調中國金茂（00817.HK）公司家族評級(CFR)從“Ba2”調整至“Ba3”；并將 Franshion Brilliant Limited發(fā)行并由中國金茂擔保債券的有支持高級無抵押評級從“Ba2”調整至“Ba3”。
與此同時，穆迪將中國金茂所有實體的展望從負面調整至穩(wěn)定。
穆迪評級
穆迪表示，中國金茂的杠桿率仍處于高位，未來6至12個月內不太可能降至與其先前評級相符的水平。
盡管中國金茂銷售業(yè)績良好，但2025年債務增長速度超過了EBITDA的增長，這主要是由于確認收入低于預期。
穆迪預計，中國金茂在接下來的12至18個月內信用指標將逐漸趨于穩(wěn)定，這得益于更高的營收增長和毛利率的提升。
穆迪還預計，中國金茂將繼續(xù)與其最大的國有股東中化香港(集團)有限公司保持關聯，這將有利于公司的資金籌集和運營。
值得注意的是，今年3月也是由于杠桿率高企，標普全球將中國金茂評級展望從穩(wěn)定調整為負面，同時確認其BBB-的長期發(fā)行人信用評級。
《小債看市》統(tǒng)計，目前中國金茂存續(xù)美元債1只，存續(xù)規(guī)模5億美元，將于2029年7月23日到期。
存續(xù)美元債
在近期業(yè)績發(fā)布會上，中國金茂管理層認為從房地產市場格局來看，2025年房企整體業(yè)績延續(xù)筑底態(tài)勢，企業(yè)經營持續(xù)承壓。
02財務分析
據官網介紹，中國金茂是世界五百強企業(yè)之一中國中化集團旗下房地產和酒店板塊的平臺企業(yè)。
2007年，中國金茂在香港聯合交易所主板上市。
從股權結構上看，中國金茂的控股股東為中化集團，后者是國務院國資委監(jiān)管的大型中央企業(yè)之一。
2019年7月，中化香港以86.74億港元對價向中國平安下屬子公司以及新華人壽分別轉讓17.87億股和0.16億股中國金茂股份；同時金茂又向中化香港配售1.69億股，本次交易完成后，平安人壽成為公司第二大股東。
近年來，中化香港的股權從2021年的35.28%增加到2022年的36.4%，目前持股38.4%，此前中國金茂在前所未有的行業(yè)低迷中增加了股票股息以保留現金。
股權結構圖
近年來，受行業(yè)下行影響，中國金茂的銷售受到不小沖擊。
2021年，中國金茂錄得合同銷售金額2356億元，創(chuàng)歷史新高；2022年公司取得簽約銷售金額1550億元，銷售大幅下滑。
2023年，中國金茂累計實現簽約銷售金額1412億元，同比下降8.9%；2024年錄得合同銷售額982.5億元，規(guī)模跌破千億。
2025年，中國金茂全年累計取得簽約銷售金額共計1135億元，同比增長15%，重返“千億陣營”。
在土地獲取方面，中國金茂一改此前土拓收縮態(tài)勢，加速在核心一、二線城市拿地。
去年全年中國金茂獲取了21宗地塊，新增超1000億元的貨值，北京、上海戰(zhàn)略城市實現加倉補貨。
從業(yè)績看，2025年中國金茂收入約593.71億元，同比增加1%；公司所有者應占盈利約12.53億元，同比增加18%。
截至2025年末，中國金茂總資產為4417.34億元，總負債3221.72億元，凈資產1195.61億元，資產負債率72.93%。
由于經營規(guī)模縮減，中國金茂很可能在未來兩年保持高杠桿水平。
資產負債率
《小債看市》分析債務結構發(fā)現，中國金茂主要以流動負債為主，占總債務的63%。
截至2025年末，中國金茂流動負債有2036.03億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有281.25億元。
相較于短債壓力，中國金茂流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有284.03億元，雖較2024年規(guī)模下降，但還可以覆蓋短債，公司面臨短期償債風險不大。
在備用資金方面，公開數據披露的比較久遠，截至2019年末中國金茂銀行授信總額為1571.36億元，其未使用授信額度為873.81億元。
銀行授信情況
除此之外，中國金茂還有1185.69億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債有1008.87億元。
整體看來，中國金茂剛性債務有1290.12億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為40%。
在償債資金方面，中國金茂主要依賴于外部融資。其融資渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，還通過應收賬款、股權融資、股權質押以及信托等方式融資。
在資產質量方面，中國金茂的其他應收款規(guī)模較大，該指標為789.69億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。
總得來看，中國金茂銷售回升，業(yè)績較好；但公司杠桿率維持高位，其他應收款規(guī)模大。
03地王收割機
一直以來，豪宅項目為主的中國金茂以產品力強、溢價高著稱，在拿地方面也毫不吝嗇，曾拿下多個“地王”。
2009年，中國金茂在土拍會上拍下北京廣渠門15號“地王”一舉成名。
2016年，中國金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、鄭州、無錫和青島等城市累計參與獲取的地塊有12宗，成交總價為372.7億元。
但在商品房量價齊升退潮后，前期熱衷角逐高價“地王”的房企，直接成了限價最大的受害者。
隨后數年間，中國金茂拿地速度明顯放緩。
2015年到2018年，中國金茂新增土儲分別為182萬、285萬、932萬與2264萬平方米，2019年新增土儲降至1390萬平方米，2020年上半年進一步降至583萬平方米。
2020年，金茂開始下沉到三四線城市高溢價拿地，試圖通過土地的置換來換得利潤空間。
在此期間，中國平安的入股進一步拓寬中國金茂的多元化融資渠道。
2020年3月，中國金茂與中國平安下屬機構簽訂金融服務框架協議，服務范圍包括存款、貸款、委托貸款、按揭貸款、結算、保理等業(yè)務，其中貸款和融資性保利服務余額上限分別為100億元和30億元，有效期至2020年底。
然而，當年8月央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負債。
近年來，中國金茂通過加速銷售、減少土儲、增發(fā)等方式降低杠桿，轉讓資產“回血”。
2025年初，中國金茂的“掌舵手”更替，張增根因年齡退休辭任，執(zhí)行董事陶天海獲董事會委任，出任公司主席、戰(zhàn)略及投資委員會主席及ESG委員會主席。
與中國金茂過往較保守的風格不同，陶天海上任后便開啟了一輪大變革。
陶天海談及2026年房地產新房市場時表示，其個人認為行業(yè)目前處于筑底和修復的過程中。
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