作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

就在摘掉“*ST”帽子（意為觸發(fā)了退市風(fēng)險(xiǎn)）前一天，他還是意氣風(fēng)發(fā)的掌舵人；第二天一紙公告，因個(gè)人原因辭去所有職務(wù)，告別鏡頭，揮別中交。

要說(shuō)今年上半年最戲劇性的地產(chǎn)事件，不是哪塊地王刷新天際線(xiàn)，也不是哪家網(wǎng)紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，而是——

中交地產(chǎn)，摘帽即走人。

6月3日，中交地產(chǎn)正式撤銷(xiāo)退市風(fēng)險(xiǎn)警示，證券簡(jiǎn)稱(chēng)由“*ST中地”恢復(fù)為“中交地產(chǎn)”。6月4日，同樣的一群人走進(jìn)辦公室，等來(lái)了一紙公告：王堯，中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)，因個(gè)人原因辭職，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

更有意思的是，辭職后的王堯甚至沒(méi)被公告“致謝”——而致謝是中交此前在多名高管辭任時(shí)的慣例。

一年換了三任董事長(zhǎng)的高頻換帥紀(jì)錄、“摘帽即閃人”的閃電交接、一元甩賣(mài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、龍湖系三員大將全面接管……短短兩周，中交地產(chǎn)把過(guò)去五年的故事梗概，一口氣全演了。

01

一場(chǎng)沒(méi)有“謝謝”的告別

先梳理一下時(shí)間線(xiàn)，就知道這個(gè)辭職有多突然，有多反常。

2024年9月13日，李永前因工作變動(dòng)辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)職務(wù)，此時(shí)公司早在當(dāng)年4月已因資不抵債被戴上了*ST的帽子。

2025年9月5日，郭主龍接任董事長(zhǎng)不滿(mǎn)一年，與總裁徐愛(ài)國(guó)、副總裁汪劍平等多人集體辭職，中交地產(chǎn)迎來(lái)近幾年來(lái)最大規(guī)模管理層“清洗”。

2025年9月22日，距離“*ST中地”瀕臨退市僅剩約6個(gè)月窗口期，1984年出生、全市場(chǎng)最年輕的董事長(zhǎng)王堯臨危受命，接下中交地產(chǎn)的指揮棒。

2025年8月，中交地產(chǎn)以1元對(duì)價(jià)將全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、117個(gè)項(xiàng)目公司、470億負(fù)債打包轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，保命第一，面子第二。

2025年年報(bào)，歸母凈利潤(rùn)虧損17.10億元，同比收窄66.99%；歸母凈資產(chǎn)從2024年的-35.79億元轉(zhuǎn)正至12.08億元。這份成績(jī)單，要?dú)w功于集團(tuán)背書(shū)下的“負(fù)資產(chǎn)出清手術(shù)”，而非經(jīng)營(yíng)造血。

2026年6月1日，公司公告聘任葛璽、馮銳為公司副總裁，二人均出自龍湖物業(yè)體系。

2026年6月3日，深交所批準(zhǔn)撤銷(xiāo)退市風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱(chēng)從“*ST中地”變回“中交地產(chǎn)”，漲跌幅限制恢復(fù)到10%。

2026年6月4日，王堯辭職。原定任期本應(yīng)持續(xù)至2028年4月17日，戛然而止。

這一天，中交地產(chǎn)股價(jià)跌停，收盤(pán)價(jià)每股4.84元，跌幅10.04%。

同樣是離職，公司對(duì)李永前、郭主龍都曾“致以衷心感謝”，或安排過(guò)渡期以確保工作順利交接。而王堯的離任公告，制式而疏離，既沒(méi)有感謝，也沒(méi)有接班人安排。

資本市場(chǎng)都看在眼里，但他們看到的，遠(yuǎn)不止于此。

02

中交的“千億夢(mèng)”：上得快，摔得更快

今天的轉(zhuǎn)型，不是主動(dòng)的戰(zhàn)略升級(jí)，而是一場(chǎng)被動(dòng)但必須完成的“事故善后”。

時(shí)間回到2019年，李永前從中交集團(tuán)體系回歸中交地產(chǎn)任董事長(zhǎng)。站在任期的起點(diǎn)上，他放出豪言：到2023年銷(xiāo)售額達(dá)到千億，進(jìn)軍央企房企前三。

此后兩年，中交地產(chǎn)開(kāi)啟史上最激進(jìn)的擴(kuò)張——2021年項(xiàng)目總數(shù)破百，全口徑銷(xiāo)售額沖到560億元，權(quán)益銷(xiāo)售額398億元。

然而，樓市這個(gè)舞臺(tái)，從不因?yàn)槟阊輪T夠努力就把劇本改好。信貸收緊、市場(chǎng)降溫，到2024年，中交地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售額已跌至105億元。

更重要的是數(shù)字背后無(wú)法掩蓋的代價(jià)：從2019年到2024年，歸母凈利潤(rùn)連續(xù)下滑六年，2024年凈虧損額達(dá)到51.79億元，資不抵債，歸母凈資產(chǎn)為-35.79億元。

至此，“千億夢(mèng)”徹底碎了一地。

03

“一元賣(mài)身”：斷臂求生還是背水一戰(zhàn)

當(dāng)自救無(wú)法完成時(shí)，唯一的出路，是把壓力轉(zhuǎn)交給能扛的人。

2025年6月，中交地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)出售公告，擬以1元對(duì)價(jià)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債全部轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。當(dāng)年8月31日交割完成，117個(gè)項(xiàng)目公司、470億元的負(fù)債一次性打包出表。

剝離地產(chǎn)后，中交地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)徹底變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)。2025年度，這兩個(gè)輕資產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)收入12.90億元，同比增長(zhǎng)43.37%。

效果立竿見(jiàn)影：資產(chǎn)負(fù)債率從89.75%斷崖式降至48.26%，歸母凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正至12.08億元，這一步走完之后，摘帽才有了最硬的底氣。

但輕資產(chǎn)這條路，也不是一帆風(fēng)順。2025年物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)管理的毛利率只有15.66%，還比同行業(yè)平均值（16.76%）低了1.1個(gè)百分點(diǎn)。摘帽不是終點(diǎn)，而是新的起跑線(xiàn)——轉(zhuǎn)型后如何用更低的資產(chǎn)負(fù)債率賺到實(shí)實(shí)在在的錢(qián)，才是未來(lái)幾年真正的考卷。

04

龍湖系“三英”會(huì)師，輕資產(chǎn)指揮棒正式交接

王堯雖然已經(jīng)離開(kāi)，但他親手點(diǎn)燃的這場(chǎng)人事變革之火，才剛剛燒旺。

中交地產(chǎn)的新管理層名單越來(lái)越清晰：總裁曾益明、副總裁葛璽、副總裁馮銳，三人均出身于龍湖物業(yè)體系，且在物業(yè)賽道有極深的積淀與管理經(jīng)驗(yàn)。

總裁曾益明，在龍湖任職超過(guò)17年，曾擔(dān)任龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理、龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事兼COO，是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的物業(yè)賽道頭部操盤(pán)手。

葛璽、馮銳兩位副總裁，同樣是龍湖物業(yè)出身，分別掌管運(yùn)營(yíng)管理和商管事業(yè)部，專(zhuān)業(yè)背景與新戰(zhàn)略高度匹配。

這三人構(gòu)成了中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下的“鐵三角”，把地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一線(xiàn)經(jīng)驗(yàn)、精細(xì)化物業(yè)管理能力與央企背景有機(jī)嫁接在一起。

再看看2025年的數(shù)據(jù)：全年物管業(yè)務(wù)新拓展面積757.8萬(wàn)平方米，在管總面積達(dá)5762.59萬(wàn)平方米，其中城市服務(wù)在管面積3142萬(wàn)平方米。寫(xiě)字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)的整體出租率保持在90%以上。

這份成績(jī)單，是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)最實(shí)在的“入場(chǎng)券”。但話(huà)說(shuō)回來(lái)，物業(yè)賽道有頭部領(lǐng)跑的巨頭和無(wú)數(shù)中小玩家貼身廝殺，競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)比想象中激烈。新管理層面臨的挑戰(zhàn)不是“要不要做”，而是“如何快速做大做強(qiáng)”。

05

王堯不是輸家，中交地產(chǎn)才剛走完“清零”第一步

一句話(huà)總結(jié)王堯的職業(yè)生涯：他可能是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈唯一一個(gè)從“救火隊(duì)長(zhǎng)”變成“開(kāi)荒牛”又迅速消失的董事長(zhǎng)。

他在中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)位置上的核心功績(jī)，與其說(shuō)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不如說(shuō)是帶隊(duì)完成了一場(chǎng)“自我清零”的財(cái)務(wù)手術(shù)。他以一人之身，扛著兩年的前債、一年的轉(zhuǎn)型和執(zhí)行年的沉重指標(biāo)，把一艘即將沉沒(méi)的大型貨輪，從冰山中拖回了港口。

他不是輸家，因?yàn)橹薪坏禺a(chǎn)在他的任期內(nèi)沒(méi)有退市。但那些在王堯身后接住接力棒的人，才是決定中交地產(chǎn)能否活下去、活得好的關(guān)鍵。三位龍湖系高管雖然履歷光鮮，轉(zhuǎn)型思路清晰，但物業(yè)賽道競(jìng)爭(zhēng)白熱化、輕資產(chǎn)盈利空間有限，這些是擺在“鐵三角”面前的硬骨頭。

而對(duì)王堯來(lái)說(shuō)，從中交最年輕的董事長(zhǎng)到突然離開(kāi)不到一年，這趟國(guó)企生涯雖然短暫，但他在一個(gè)最危險(xiǎn)的時(shí)間點(diǎn)上，守住了一條退市底線(xiàn)。

地產(chǎn)圈從來(lái)不缺功勛，也不缺悲情。

王堯的離職公告上沒(méi)有“感謝”，但那可能不是對(duì)他個(gè)人的否定，而是對(duì)轉(zhuǎn)型成績(jī)單的復(fù)雜評(píng)價(jià)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 摘星即走人！中交地產(chǎn)的80后“救火隊(duì)長(zhǎng)”，連句‘謝謝’都沒(méi)等到”