地產十一言 作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan）
全國第一。北京第十一。
這倆數字放在一起，就是保利北京現在的處境。
2026年1-7月，北京房企權益銷售額榜單上，保利排第七。全口徑更慘——上半年權益銷售額42.19億，排第十一。隔壁中海302.96億。
一家全國銷售額排名第一的央企，在北京市場快被擠出前十了。
這個局不是一天崩的。
2024年，保利北京全年賣236.9億，排第四。2025年，166.8億，掉到第七。2026年上半年，48.2億，第八。
一年比一年差。差距在加速拉大。
01
DICHAN SHIYIYAN
現在，保利北京手里那幾個項目，可謂沒一個爭氣的。
三個項目，三場滑鐵盧。
嘉華天珺。 保利在北京最慘的項目，沒有之一。
2024年7月，保利聯合北京建工砸了89.01億拿下海淀永豐地塊，地王。
海淀大悅城，永豐北，這幾個標簽給了保利信心，定價8萬+。
價格剛出來時參加他們的一個媒體品鑒，聽到這個價格，有大V默默吐槽：市場沒有回暖，開發商的信心回暖了？
結果，不出所料。
全盤1276套，到2026年8月網簽362套，去化28.4%，回款30.8億。地價覆蓋率34.6%。
大戶型更慘。
134㎡四房去化率不足10%。市場真正買單的是700-900萬總價段，99㎡三房是絕對主力。
西區2025年4月拿證，到2026年8月網簽仍然是個位數。
無奈，項目被迫調規，134㎡全砍掉，改成88、99的小戶型。東區老業主花高價買的“高端盤”，轉頭就成了剛需盤。價格從8.6萬一路降到7.5萬。
這擱誰誰能受得了。
開發商給25萬車庫券補償，業主說那是綁定消費。
口碑崩了，比賣不動更要命。
朝觀天珺，也沒好到哪去。
朝陽東五環“天字系”。2025年6月宣傳首開認購21億。到2026年8月，656套網簽286套，去化43.6%。
成交走勢更扎心：2025年6月39套，7月13套，8月18套……2026年3月，只成交了3套。
我比了一下，正好是一條高開低走、逐月遞減的曲線。
這個項目的樓面價比隔壁金茂貴了5000塊。地價貴，售價就得高；售價高，市場不認；不認就得降價。
這套邏輯走到最后，利潤和口碑一起崩。
保利熙瑞，玩得很花活，卻并沒有好結果。
海淀田村，45.45億拿地，樓面價7.84萬/㎡。
12萬+的國賓豪宅，卻被老破小、鐵路、機場航線三面夾擊。周邊二手房6-7萬。價格剪刀差懸殊。
項目是有亮點的——大門、院墻，都給了最優解，7月也拿了北京單盤銷冠，網簽8.26億。但月銷43套的速度，在12萬+的定價下，去化能快到哪去？
豐臺太平橋地塊，聽說也是個坑。
2026年5月以41.54億拿的，151輪競價。樓面價5.76萬/㎡，賣到8萬才不虧吧。
而豐臺新房均價從2025年1月的7.6萬跌到2026年4月的6.07萬。地拿得熱鬧，后面怎么賣是個問題。
保利全國還是“一哥”——2026年1-5月全口徑銷售額1053億，排第一。但北京的盤子，在全國的版圖里越來越不值錢了。
02
DICHAN SHIYIYAN
保利北京這幾年搞成這樣，肯定不是市場不好這一個因素。
說到底，領導班子換了，打法沒跟上，才是根上的問題。
先說最關鍵的人：一把手換了，但問題沒解決。
去年開始，這一堆爛攤子，交到了李紅亮手上。
2025年3月，李紅亮接任保利北京總經理。四十出頭，保利體系內一路升上來的。上任后，他做了三件事：
穩住嘉華天珺的施工，保障朝觀天珺的營銷投入，重啟投資線拿下海淀半壁店項目。
事做了，但問題沒解決。
一年過去了，手里的牌面還是不好看。
2026年5月，保利時隔一年重返北京土拍，41.54億拿下豐臺太平橋地塊，151輪競價，溢價15.4%。手里的項目賣不動，繼續高價拿地。
而另一個關鍵人物敬甫，也就是保利北京副總經理，營銷負責人。早間聽說，2023年敬甫從山西調到北京時，有立過軍令狀。
從現在的事實層面看，這位在山西曾經做到年銷售從5億到150億、連續三年破百億的人物，到了北京之后，確實有點“水土不服”。
雖然敬甫很努力，也很開放，朝觀天珺、保利熙瑞的發布會他都站臺。
但是，站臺歸站臺，數據是另一回事。
領導班子換了，整個節奏都亂了，甚至，有資深人士點評：保利北京在拿地的戰略工作上，被人坑了。
03
DICHAN SHIYIYYAN
如果你有一個全局的、站在高一度的角度去看這個問題，大概就能看出來：
保利北京從第4掉到第11，不是某一個項目失誤，而是一連串決策的累積。
地拿貴了。
嘉華天珺樓面價5.96萬，熙瑞7.84萬，朝觀天珺比隔壁金茂貴了5000塊。
產品定偏了。
嘉華天珺號稱奢宅，市場用腳投票——大戶型去化不到10%，全是小戶型在走。
調規傷了老業主。
西區推倒重來，戶型變小、朝向更正、還加贈送面積。東區業主花高價買了更差的產品。
降價砸了口碑。價格一路降，老業主資產縮水，新買家也不敢進場。
不僅如此，這樣的保利，利潤也在崩。
2026年一季度，保利發展歸母凈利潤9.16億，同比下滑57%。連續第五年下滑。高盛甚至預測，2026到2028年分別虧損8億、10億、12億。
是的。全國第一，利潤快沒了。
市場好的時候，什么錯都能被掩蓋。市場不好的時候，什么坑都會暴露出來。
全國排名是面子，北京市場是里子。
面子還在，里子快漏光了。
保利北京這屆班子能不能翻盤？不在土拍場上舉了多少次牌，在手里的項目什么時候能真正賣得動，老百姓什么時候愿意買單。
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原標題： 保利北京：拿地貴了，產品錯了，利潤崩了
