作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2026年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。

數(shù)字一出，后臺(tái)又炸了。

“十一郎，銷售額又跌了13.6%，是不是還要崩？”

“開發(fā)投資降了18%，開發(fā)商是不是都跑路了？”

十一郎今天不煽情，不制造焦慮。咱們把數(shù)據(jù)拆開看，把邏輯捋清楚——數(shù)字確實(shí)還在跌，但跌的方向和跌的內(nèi)容，跟你想的可能完全不一樣。

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DICHAN SHIYIYAN

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年：

- 新建商品房銷售面積4.01億平方米，同比下降11.6%

- 新建商品房銷售額3.79萬(wàn)億元，同比下降13.6%

- 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資3.81萬(wàn)億元，同比下降18.0%

- 房屋新開工面積2.32億平方米，同比下降23.4%

單看這些數(shù)字，確實(shí)不好看。銷售額降了、投資降了、新開工也降了——怎么看都像是一張“全面潰敗”的成績(jī)單。

但十一郎提醒你注意三件事。

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DICHAN SHIYIYAN

第一件事：庫(kù)存在降，而且連續(xù)降了四個(gè)月

這是上半年最被低估的信號(hào)。

截至6月末，全國(guó)商品房待售面積7.63億平方米，同比下降0.9%。

更重要的是——這是自今年3月以來(lái)，待售面積連續(xù)第4個(gè)月減少，而且下降的幅度在加大。

其中，待售三年以下的面積下降了3.5%，說(shuō)明不是老庫(kù)存“賴著不走”，是真正在賣的房源在減少。

我的好哥們上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)得很直白：庫(kù)存指標(biāo)已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這有助于后續(xù)供需關(guān)系更加平衡。

我翻譯成人話，打個(gè)比方：一個(gè)水池，進(jìn)水口在縮小，出水口在擴(kuò)大，水位自然在降。

新房庫(kù)存自3月以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月減少，較2月末峰值下降約4.6%。部分城市庫(kù)存去化周期已經(jīng)回落到12到18個(gè)月的相對(duì)合理區(qū)間。

這不是“賣不動(dòng)”，是“供得少了”。

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DICHAN SHIYIYYAN

第二件事：投資在降，但降的是“不該投的錢”

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資3.81萬(wàn)億元，同比下降18%。單看這個(gè)數(shù)字，確實(shí)嚇人——開發(fā)商不投錢了？

但你要看清楚，不投的是什么錢。

嚴(yán)躍進(jìn)的原話是：房地產(chǎn)大規(guī)模增量市場(chǎng)的擴(kuò)張，與過(guò)去相比確實(shí)發(fā)生了較大變化，政策方向更強(qiáng)調(diào)圍繞存量更新來(lái)拓展新的內(nèi)容。當(dāng)前的增量開發(fā)投資整體健康水平更高，能夠拿地和開發(fā)的企業(yè)，大多是財(cái)務(wù)狀況和銷售業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健的企業(yè)。

再翻譯成人話：以前那種“是個(gè)地就敢拿、是個(gè)項(xiàng)目就敢干”的粗放式投資，正在被淘汰。 留下來(lái)的，是真正有實(shí)力、算得過(guò)來(lái)賬的企業(yè)在拿地、在開發(fā)。

你管這叫“萎縮”？

這叫“凈化”。

上半年TOP10拿地房企中基本均為央國(guó)企。頭部央國(guó)企的拿地項(xiàng)目盈利底已經(jīng)探明。

這意味著什么？！

意味著現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)的新增供應(yīng)，質(zhì)量更高、風(fēng)險(xiǎn)更低。

中銀證券的報(bào)告也印證了這個(gè)判斷：

投資端與銷售端的增速差在擴(kuò)大，反映的是量?jī)r(jià)收縮導(dǎo)致投資意愿下降的反饋仍在持續(xù)。但正是這種“收縮”，讓市場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”走向“存量提質(zhì)”。

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DICHAN SHIYIYAN

第三件事：價(jià)格在穩(wěn)，一線城市已經(jīng)在漲

6月份的數(shù)據(jù)顯示：

- 70個(gè)大中城市中，20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比上月增加了4個(gè)，創(chuàng)下2025年5月以來(lái)新高

- 一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)5個(gè)月上漲

- 一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲

- 70城新房?jī)r(jià)格同比跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄

數(shù)字還在跌，但方向已經(jīng)變了。

易居研究院的解讀很到位：同比跌幅的收窄最能反映當(dāng)前樓市方向發(fā)生的根本性變化，也體現(xiàn)出市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)多年持續(xù)調(diào)整后，具備自身修復(fù)的內(nèi)在功能。

一線城市連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，這是判斷全國(guó)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的先行指標(biāo)。二線城市也已經(jīng)由跌轉(zhuǎn)為止跌。三線城市首次出現(xiàn)環(huán)比指標(biāo)跌幅收窄。

這不是“全面復(fù)蘇”，但這是“筑底完成”的典型特征。

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DICHAN SHIYIYAN

那為什么很多人還是覺得“樓市不行了”？

因?yàn)閿?shù)據(jù)有“滯后性”。

銷售額同比下降13.6%，是跟去年同期比。而去年同期是什么行情？是2025年上半年——那時(shí)候價(jià)格還沒(méi)跌到位，市場(chǎng)還在“高位僵持”。

現(xiàn)在的3.79萬(wàn)億，是在更低的價(jià)格水位上成交的。 量的跌幅在收窄，價(jià)的跌幅也在收窄。

中泰證券的報(bào)告說(shuō)得很客觀：銷售端修復(fù)存在一定波動(dòng)，但70城房?jī)r(jià)同比降幅持續(xù)收窄，一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，價(jià)格端韌性進(jìn)一步顯現(xiàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，新開工雖然還在跌，但在存量主導(dǎo)的時(shí)代，這種調(diào)整是結(jié)構(gòu)性而非周期性的。

開源證券的報(bào)告也提到，投資與開工的持續(xù)低迷反映了供給側(cè)的系統(tǒng)性收縮，從中長(zhǎng)期看有利于市場(chǎng)供需再平衡。

翻譯成人話就是：現(xiàn)在跌的，是過(guò)去該跌沒(méi)跌的部分。現(xiàn)在漲的，是未來(lái)該漲的苗頭。

熟悉我的老朋友都知道，我的文章是很少引用同行的觀點(diǎn)的。但這次不同，對(duì)于目前行業(yè)的走向，行業(yè)老炮和各大權(quán)威機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)都出奇的一致。

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DICHAN SHIYIYAN

這對(duì)普通購(gòu)房者意味著什么？

十一郎給你劃三個(gè)重點(diǎn)：

第一，別被“同比下降”嚇到。

同比是跟去年比，去年是什么行情你自己心里清楚。環(huán)比和趨勢(shì)比同比更重要。 庫(kù)存連續(xù)四個(gè)月在降，一線城市連續(xù)五個(gè)月在漲——這些才是判斷方向的信號(hào)。

第二，供給在縮，好房子會(huì)越來(lái)越稀缺。

新開工面積降了23.4%，意味著未來(lái)一兩年入市的新盤會(huì)大幅減少。尤其是核心城市、核心地段的新房供應(yīng)，只會(huì)更少不會(huì)更多。

再來(lái)看中指研究院的報(bào)告，他們指出，2026年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，二季度以來(lái)出現(xiàn)邊際修復(fù)。供給收縮與需求修復(fù)正在同步發(fā)生。

第三，最壞的時(shí)候，大概率已經(jīng)過(guò)去了。

中泰證券的判斷是：在“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的政策基調(diào)下，核心城市成交保持一定韌性，行業(yè)有望延續(xù)筑底修復(fù)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)有望逐步夯實(shí)。

以上種種，十一郎不是告訴你現(xiàn)在一股腦兒就去搶房，而是想告訴你——?jiǎng)e再等“暴跌”了。該看的房去看，該算的賬去算，看到合適的就出手。

上半年全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，表面看是“全面下滑”。但扒開來(lái)看，

下滑的是泡沫，留下的是底子。

庫(kù)存在降——說(shuō)明供需在走向平衡；

投資在降——但降的是粗放式擴(kuò)張，留下的是優(yōu)質(zhì)供給；

價(jià)格在穩(wěn)——一線城市已經(jīng)連漲五個(gè)月，這是筑底完成的信號(hào)。

中房網(wǎng)的總結(jié)很到位：2026年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入本輪樓市調(diào)整的末端，即自2021年5月以來(lái)下行調(diào)整的收尾階段。

十一郎從業(yè)十三年，見過(guò)漲，也見過(guò)跌。這行當(dāng)教會(huì)我一件事——市場(chǎng)最恐慌的時(shí)候，往往是機(jī)會(huì)最大的時(shí)候。

現(xiàn)在，市場(chǎng)不恐慌了。那就好好看房吧。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 斷崖式下跌！上半年樓市數(shù)據(jù)全線下滑，但我卻看到了希望