小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond)
曾經(jīng)“招保萬金”四大房企之一，近年來金地集團掉隊后奮起直追，但伴隨銷售和規(guī)模的快速增長，其債務(wù)攀升、業(yè)績下滑等問題顯露。
10月17日，金地集團（600383.SH）發(fā)布三季報顯示，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入538.84億元，同比增加33.25%；實現(xiàn)歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。
三季報主要財務(wù)數(shù)據(jù)
公告顯示，金地集團業(yè)績下滑的主要原因在于，受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)、行業(yè)整體盈利空間收窄影響，其毛利率下降明顯。
《小債看市》注意到，自2019年以來金地集團毛利率不斷走低，今年前三季度該指標達到了18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。
銷售毛利率情況
2021年前三季度，金地集團累計實現(xiàn)簽約金額2287億元，同比上升34%，完成全年2800億銷售目標的81.7%。
在土儲方面，今年金地集團拿地毫不手軟，這也導(dǎo)致其前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)。
前三季度，金地集團獲取土地101宗，總投資額約1135億元，其中權(quán)益投資額460億元，新增土地儲備1492萬平方
米，其中權(quán)益儲備約599萬平方米。
從區(qū)域分布來看，金地集團新獲取土地儲備主要分布在華南、華東和東南區(qū)域，分別占比26%、25%和19%。
近年來，金地集團加大拿地力度、高周轉(zhuǎn)銷盤，銷售規(guī)模極速擴張，于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。
然而，極速狂奔之下，金地集團負債攀升、財務(wù)杠桿高企，甚至維權(quán)等事件不斷暴露出來。
《小債看市》統(tǒng)計，目前金地集團國內(nèi)存續(xù)債券33只，存續(xù)規(guī)模460.42億元，其中一年內(nèi)債券到期規(guī)模近百億，集中兌付壓力較大。
境內(nèi)存續(xù)債券期限分布
除此之外，金地集團還存續(xù)3只境外債，總余額為9.3億美元，其中有兩只規(guī)模合計4.5億美元債將于明年6、7月份到期。
據(jù)官網(wǎng)介紹，金地集團1988年初創(chuàng)于深圳，2001年在上交所上市，現(xiàn)已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型上市公司。
金地集團業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運營、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運營、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。
金地集團官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，生命人壽和大家保險分別為金地集團的第一和第二大股東，公司無控股股東和實際控制人。
2017年，金地集團提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標”的口號，合約銷售額在2019年達到2106億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年金地集團以1619.1億操盤金額位居房企第8名；以722萬平方米操盤面積排第13位，屬于TOP10大型房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
截至2021年三季度末，金地集團總資產(chǎn)為4621.86億元，總負債3618.84億元，凈資產(chǎn)1003.02億元，資產(chǎn)負債率78.3%。
近年來，隨著規(guī)模擴張，金地集團的財務(wù)杠桿不斷攀升，今年以來資產(chǎn)負債率已達到歷史最高值，其杠桿風(fēng)險需警惕。
財務(wù)杠桿水平
在“三道紅線”方面，金地集團扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為70%，凈負債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.44倍，雖歸為“綠檔”，但其扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率已趨近紅線。
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金地集團主要以流動負債為主，占總負債比為73%。
截至今年三季末，金地集團流動負債有2658.99億元，主要為應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期負債有379.31億元。
而相較于短債規(guī)模，金地集團流動性尚可。其賬上貨幣資金有547.65億元，除去受限資產(chǎn)可以覆蓋短債。
在備用資金方面，截至2020年末，金地集團銀行授信額度為2373億元，未使用授信額度還有1624億，可以看出其財務(wù)彈性良好。
銀行授信
在負債方面，金地集團還有非流動負債959.85億元，主要為長期借款和應(yīng)付債券，其長期有息負債合計826.47億元。
整體來看，金地集團剛性負債規(guī)模高達1207.18億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為33%。
隨著有息負債快速增長，金地集團的財務(wù)費用也相應(yīng)增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億、36.51億以及48.71億元，對利潤形成嚴重侵蝕。
從償債能力指標上來分析，近年來金地集團的流動比率、速動比率和長期償債能力指標均在下滑，說明其償債能力均在惡化。
業(yè)績下滑，千億有息負債壓頂之下，金地集團償債資金主要來源于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團還通過應(yīng)收賬款，定增及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。
《小債看市》注意到，近年來金地集團有以下三項財務(wù)指標增長較快、占比較高，需要特別關(guān)注：
第一、存貨規(guī)模高企；
截至今年三季末，金地集團存貨規(guī)模已超2000億元，是凈資產(chǎn)的兩倍，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，存貨高企未來或面臨一定去化壓力。
存貨高企
第二、其他應(yīng)收款增長較快；
近三年來，金地集團其他應(yīng)收款快速增長，截至今年三季末該項指標為937.57億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對公司資金形成較大占用，還存在一定回收風(fēng)險。
第三、少數(shù)股東權(quán)益大幅增長；
近年來，金地集團少數(shù)股東權(quán)益增加較快，今年三季末已達到429.85億元，占比43%；而其少數(shù)股東損益不增反降，規(guī)模較2020年末腰斬，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
總的來看，金地集團業(yè)績下滑，大手筆拿地經(jīng)營性現(xiàn)金流承壓；財務(wù)杠桿高企，千億有息負債壓頂；少數(shù)股東權(quán)益大幅增長，存在一定“明股實債”嫌疑。
1988年，金地集團的前身深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司，由深圳市福田區(qū)國資局發(fā)起成立。
1993年，金地開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，三年后深圳市福田區(qū)國資局，深圳市投資管理公司，美國UT斯達康有限公司，深圳市方興達建筑工程有限公司以及金地實業(yè)開發(fā)總公司工會，發(fā)起設(shè)立金地集團。
2001年，金地集團登陸資本市場后，被譽為地產(chǎn)界“招保萬金”四大房企之一，一時風(fēng)光無兩。
但是，2006年以后由于受管理層變動、戰(zhàn)略保守以及產(chǎn)品定位差異等因素影響，金地集團在近十年的時間里規(guī)模降速，并逐漸從四大房企中掉隊。
2010年，金地提出了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建立海外融資平臺。
2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內(nèi)沖擊2000億元”的銷售目標。
此后，金地一改往日穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，快馬加鞭推盤銷售，同時加大了在公開市場的拿地力度。
2015至2018年間，金地集團的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲總投入激增600億突破千億元。
同期，金地集團銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。
值得注意的是，金地集團一直偏愛于和其他房企合作開發(fā)項目，所以權(quán)益銷售額不高。
2015-2019年，金地集團權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權(quán)益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。
雖然合作開發(fā)模式具有優(yōu)勢互補、分攤風(fēng)險、共享資源等特點，但其權(quán)益占比偏低，只能讓金地在行業(yè)銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動其業(yè)績顯著提升。
2016-2019年間，金地集團凈利潤增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規(guī)模的高速增長，并未帶動利潤增長。
在一味追求規(guī)模的背后，金地集團負債高企，財務(wù)費用對公司利潤空間侵蝕嚴重，在如今房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌之際，其能否順利“降杠桿、保利潤”，挺過行業(yè)寒冬呢？
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