作者：sven

來源：資產(chǎn)界

2026年7月2日，金科股份正式摘帽脫星了，“*ST金科”變回了“金科股份”。

一場(chǎng)涉及1470億債務(wù)、8400家債權(quán)人、橫跨全國(guó)30余城的生死救援。這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最大規(guī)模的司法重整案，也是第一家全國(guó)性上市房企，走完了從暴雷到破產(chǎn)邊緣再到重整成功的完整閉環(huán)，這大概也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迄今為止最極限的一次資本操作。

從千億房企到命懸一線

把時(shí)間撥回到三年前。

2022年末，金科股份爆發(fā)美元債違約，這家年銷售額一度突破1840億元、連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前20的房企，突然踩下了急剎車。此后的兩年，金科累計(jì)虧損超過600億元，到2024年末，公司已經(jīng)資不抵債——凈資產(chǎn)-286億元。

2024年4月22日，重慶市第五中級(jí)人民法院裁定受理金科股份的重整申請(qǐng)。從那一刻起，金科成為A股歷史上首家進(jìn)入司法重整程序的大型全國(guó)化上市房企。股票被戴上"*ST"，退市風(fēng)險(xiǎn)警示的"帽子"死死扣在頭上。

對(duì)于持有金科股票的數(shù)十萬投資者來說，那是最黑暗的時(shí)刻。因?yàn)樵诖酥埃珹股幾乎沒有大型房企成功重整的先例。擺在金科面前的，很可能是破產(chǎn)清算、股票清零的命運(yùn)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2024年11月。

經(jīng)過多輪激烈角逐，"上海品器聯(lián)合體"中選為金科的重整投資人。此后，又有2家產(chǎn)業(yè)投資人和20余家財(cái)務(wù)投資人加入，全部投資人合計(jì)拿出26.28億元真金白銀，認(rèn)購(gòu)了金科轉(zhuǎn)增的30億股股票。值得注意的是，這批投資款中，國(guó)有背景資金占比約37%。

有了錢，有了投資人，重整的齒輪開始轉(zhuǎn)動(dòng)。

2025年5月，法院裁定批準(zhǔn)重整計(jì)劃；12月，重整計(jì)劃執(zhí)行完畢。2026年4月，金科發(fā)布2025年年報(bào)——?dú)w母凈利潤(rùn)293.25億元，凈資產(chǎn)從-286億直接翻正到41.56億元。

審計(jì)機(jī)構(gòu)出具了"無保留意見"的報(bào)告，意思是：這家公司的賬，沒問題了。

6月30日，深交所審核同意撤銷風(fēng)險(xiǎn)警示。7月1日停牌一天，7月2日正式摘帽。

整個(gè)過程，不到兩年半。

1470億債務(wù)清零

金科這次的重整方案，被稱為"現(xiàn)金+股票+信托"三箭齊發(fā)。聽起來復(fù)雜，拆開看就懂了——

第一支箭：現(xiàn)金。 職工工資、稅款、以及5萬元以下的小額普通債權(quán)，全部現(xiàn)金兌付。這部分錢，來自投資人的26.28億投資款和金科的自有資金。

第二支箭：股票。 金科實(shí)施了"每10股轉(zhuǎn)增10股"的方案，轉(zhuǎn)增出來的股票不送給原股東，而是全部用來引入投資人和償還債務(wù)。簡(jiǎn)單說，債權(quán)人可以選擇把債務(wù)換成金科的股票——如果未來金科股價(jià)上漲，這筆債不僅能收回，還能賺錢。

第三支箭：信托。 這是最巧妙的設(shè)計(jì)。金科把旗下713家子公司的股權(quán)，全部裝進(jìn)一個(gè)由中信信托管理的"破產(chǎn)服務(wù)信托"里，存續(xù)期8年。債權(quán)人變成這個(gè)信托的"受益人"，未來這些子公司處置資產(chǎn)、產(chǎn)生收益，債權(quán)人可以按比例分享。

什么意思呢？就是把一堆暫時(shí)賣不掉、但未來可能值錢的資產(chǎn)，打包放進(jìn)一個(gè)"池子"里，交給專業(yè)機(jī)構(gòu)慢慢盤活。 債權(quán)人不再是債主，而是變成了"股東"，與公司共進(jìn)退。

這個(gè)設(shè)計(jì)有多厲害？評(píng)估機(jī)構(gòu)算了一筆賬：如果金科走破產(chǎn)清算，普通債權(quán)人每100萬債務(wù)，大概只能拿回3萬。而在重整方案下，首次分配就能拿回22萬，未來信托處置資產(chǎn)還能繼續(xù)分。

對(duì)債權(quán)人來說，這是"兩害相權(quán)取其輕"——拿回22萬，總比拿回3萬強(qiáng)。

而對(duì)金科來說，這個(gè)方案讓公司一口氣卸下了超千億的債務(wù)包袱，得以輕裝上陣。

困境房企重生新路徑

債務(wù)清了，接下來怎么活？這是所有出險(xiǎn)房企都要回答的問題。

金科的答案是：不蓋房子了，改"拆房子"。 拆的不是建筑，是困境資產(chǎn)。

2026年5月，金科與有著"中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資管第一股"之稱的瑞威資管正式牽手，雙方各持股50%成立合資平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)的核心任務(wù)只有一個(gè)——入局不良資產(chǎn)。

它的"彈藥庫"是什么？就是前面提到的那個(gè)信托資產(chǎn)包——713家子公司、覆蓋全國(guó)30余城、200多個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目里，有停工的在建工程、有運(yùn)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)、有閑置多年的產(chǎn)業(yè)用地。簡(jiǎn)單說，都是"別人搞不定的麻煩資產(chǎn)"。

金科的玩法是：引入專業(yè)資管機(jī)構(gòu)的操盤能力和增量資金，對(duì)這批資產(chǎn)進(jìn)行分類處置。

說得直白一點(diǎn)——好的，改造升級(jí)后賺運(yùn)營(yíng)的錢；爛的，打包折價(jià)賣掉換現(xiàn)金；有潛力的，等市場(chǎng)回暖再出手。

這條路，走的是AMC（資產(chǎn)管理公司）的路——低價(jià)收購(gòu)問題資產(chǎn)，通過改造、重組、運(yùn)營(yíng)提升價(jià)值，最終溢價(jià)退出。區(qū)別在于，金科手上的資產(chǎn)是"自帶"的，不需要去外面收購(gòu)。

中指研究院的分析師指出，金科的轉(zhuǎn)型方向符合行業(yè)大勢(shì)——從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，告別高杠桿拿地，轉(zhuǎn)向靠服務(wù)收費(fèi)賺錢。在房地產(chǎn)下行周期里，恰恰催生了不良資產(chǎn)處置的機(jī)會(huì)。

金科的樣本意義不止于此。它證明了：一家出險(xiǎn)房企，不僅可以通過司法重整活下來，還可以在重整過程中同步完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——從"重資產(chǎn)開發(fā)商"變成"輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商"。

但這條路好走嗎？未必。

第一，資產(chǎn)盤活需要時(shí)間。 713家公司、200多個(gè)項(xiàng)目，之所以被裝進(jìn)信托，本身就說明它們?cè)诙唐趦?nèi)賣不掉或不好賣。未來8年內(nèi)能否順利處置變現(xiàn)，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，信托受益權(quán)的價(jià)值就會(huì)大打折扣。

第二，運(yùn)營(yíng)能力需要驗(yàn)證。 從"蓋房子"到"管資產(chǎn)"，這是完全不同的能力模型。金科在新賽道上是"新手"，能否快速建立起專業(yè)團(tuán)隊(duì)、跑通商業(yè)模式，存在巨大的不確定性。

第三，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 不良資產(chǎn)這個(gè)賽道上，早已擠滿了AMC、頭部私募基金、專業(yè)資管機(jī)構(gòu)。金科作為一個(gè)"跨界玩家"，憑什么搶到好項(xiàng)目、賣出好價(jià)格？還需要時(shí)間證明。

摘帽不等于終點(diǎn)，金科用不到兩年半的時(shí)間，走完了從暴雷到摘帽的全過程，這本身就是一個(gè)奇跡。

最高法將金科重整案列為2025年度民商事典型案例，資本市場(chǎng)也給出了積極回應(yīng)——摘帽首日漲停，封單超3.85億元。

對(duì)于仍在泥潭中掙扎的出險(xiǎn)房企來說，金科提供了一個(gè)可參考的樣本——司法重整這條路，走得通，入局不良資產(chǎn)、做存量運(yùn)營(yíng)這條路，也可以試一試。但樣本的意義不在于復(fù)制，而在于啟示：債務(wù)可以重組，資產(chǎn)可以盤活，但商業(yè)的本質(zhì)從來不會(huì)改變。

最終能救一家房企的，不是資本運(yùn)作，不是信托架構(gòu)，不是戰(zhàn)投背書——而是踏踏實(shí)實(shí)地管好資產(chǎn)、掙到現(xiàn)金。

金科活了，但活得好不好，時(shí)間會(huì)給出答案。

我們拭目以待。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 金科股份正式摘帽！中國(guó)最大房企重整案落幕，1470億債務(wù)清零