作者：Osyth

來(lái)源：資產(chǎn)界

重整后的金科，終于交出了第一份半年報(bào)。

數(shù)字很有反差：2026年上半年，金科股份營(yíng)收3.05億元，同比下降87.11%；歸母凈利潤(rùn)1856萬(wàn)元，而去年同期還虧損75.23億元。

從虧75億元到盈利，看上去像是一次大翻身。

但把半年報(bào)拆開(kāi)以后會(huì)發(fā)現(xiàn)，利潤(rùn)轉(zhuǎn)正只是表面。

重整真正改變的，是金科的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，以及這家公司以后準(zhǔn)備靠什么賺錢(qián)。

01

賺了1856萬(wàn)，但金科已經(jīng)“大瘦身”

先看這1856萬(wàn)元是怎么來(lái)的。

金科上半年雖然實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1856萬(wàn)元，但扣除非經(jīng)常性損益后，仍然虧損7144萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額也還是負(fù)的，為-1.35億元。

同期歸屬于母公司的非經(jīng)常性損益約9000萬(wàn)元，其中僅單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試的應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回，就達(dá)到8856萬(wàn)元。

所以，這次利潤(rùn)轉(zhuǎn)正，還不能理解成金科的主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)重新具備穩(wěn)定賺錢(qián)能力。

相比利潤(rùn)，更大的變化藏在資產(chǎn)負(fù)債表里。

2024年底，金科總資產(chǎn)還有1771.83億元。

到了今年6月底，總資產(chǎn)只剩142.03億元，歸母凈資產(chǎn)41.75億元。

兩組數(shù)字之間差了一個(gè)數(shù)量級(jí)。

當(dāng)然，這并不是說(shuō)1000多億元資產(chǎn)兩年時(shí)間“消失”了。

金科在重整過(guò)程中把大量非保留子公司股權(quán)置入服務(wù)信托，這些公司不再納入上市公司合并報(bào)表，因此今年和過(guò)去的金科，已經(jīng)不能簡(jiǎn)單拿同一把尺子比較。

半年報(bào)也明確解釋，部分子公司出表是今年?duì)I業(yè)收入同比下降87.11%的重要原因。

這次重整做的，與其說(shuō)是把原來(lái)的金科修補(bǔ)好，不如說(shuō)是給這家公司做了一次大規(guī)模瘦身。

曾經(jīng)那個(gè)依靠大量拿地、開(kāi)發(fā)、融資和銷(xiāo)售維持規(guī)模的房企，已經(jīng)被壓縮成一家總資產(chǎn)140多億元的上市公司。

舊模式縮下去了，新的問(wèn)題也隨之?dāng)[到面前：這么小一張資產(chǎn)負(fù)債表，以后靠什么重新長(zhǎng)起來(lái)？

02

不再靠拿地?cái)U(kuò)張，金科開(kāi)始給別人“管資產(chǎn)”

金科給出的答案，是換一種活法。

重整之后，公司把自己的定位改成了“科技驅(qū)動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商”，業(yè)務(wù)重心也從高投入的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向代建、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、特殊資產(chǎn)管理等方向。

今年上半年，金科沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，卻新簽了11個(gè)全過(guò)程代建項(xiàng)目，新增管理面積117萬(wàn)平方米；產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)和城市更新服務(wù)又簽了14個(gè)項(xiàng)目，新增服務(wù)面積約82萬(wàn)平方米。

變化已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)在收入里。

上半年，金科房地產(chǎn)銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)收入2.56億元，仍然占總營(yíng)收84.02%，毛利率12.55%；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理收入只有4642萬(wàn)元，占比15.24%，但毛利率達(dá)到67.25%。

4642萬(wàn)元當(dāng)然撐不起一家大型上市房企，但它已經(jīng)說(shuō)明金科接下來(lái)準(zhǔn)備把力氣往哪里使：過(guò)去是自己出錢(qián)拿地、蓋房、賣(mài)房，現(xiàn)在越來(lái)越多的是替別人開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理資產(chǎn)，賺服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)。

對(duì)于一個(gè)剛從債務(wù)危機(jī)里出來(lái)的房企，這種模式至少不用重新回到高杠桿拿地?cái)U(kuò)張的老路上。

更有意思的一塊，是不良資產(chǎn)。

重整過(guò)程中，大量非保留資產(chǎn)被裝進(jìn)服務(wù)信托。

金科雖然不再把這些企業(yè)全部并進(jìn)上市公司報(bào)表，卻仍然作為資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)參與后續(xù)運(yùn)營(yíng)和處置。

這張清單不小。

半年報(bào)顯示，目前涉及1040家信托底層企業(yè)。

金科把它們分成正常經(jīng)營(yíng)、庭外重組、司法處置和自行清算四類(lèi)分別處理。

上半年，僅正常經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售12.23億元，已有15家自行清算類(lèi)企業(yè)完成注銷(xiāo)。

一個(gè)很有意思的身份變化就這樣出現(xiàn)了。

剛剛經(jīng)歷完債務(wù)危機(jī)的金科，現(xiàn)在開(kāi)始把自己過(guò)去二十多年積累的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目處置經(jīng)驗(yàn)，拿去處理困境房地產(chǎn)資產(chǎn)。

公司甚至已經(jīng)把“不良資產(chǎn)+”寫(xiě)進(jìn)新的業(yè)務(wù)方向。

今年上半年，金科還與上海瑞威資產(chǎn)管理股份有限公司成立合資平臺(tái)，專門(mén)做地產(chǎn)類(lèi)不良資產(chǎn)盤(pán)活。

過(guò)去金科最大的麻煩是自己的問(wèn)題資產(chǎn)。

現(xiàn)在，它開(kāi)始嘗試靠管理問(wèn)題資產(chǎn)賺錢(qián)。

03

重整結(jié)束了，舊賬還得繼續(xù)往下還

2025年12月15日，金科股份和重慶金科的重整計(jì)劃執(zhí)行完畢。

這場(chǎng)重整最終引入上海品器聯(lián)合體、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金以及20余家財(cái)務(wù)投資人，合計(jì)投入26.28億元。

但“重整計(jì)劃執(zhí)行完畢”，并不等于所有償債資源在那一天已經(jīng)全部分給債權(quán)人。

截至今年6月底，在金科股份層面，已經(jīng)完成重整債權(quán)現(xiàn)金兌付6.05億元，完成率71.36%；劃轉(zhuǎn)股票9.69億股，完成率56.39%；發(fā)放信托受益權(quán)286.39億份，完成率42%。

重慶金科層面則另有現(xiàn)金兌付和信托受益權(quán)發(fā)放安排。

這也是很多大型房企重整完成以后還要面對(duì)的一段漫長(zhǎng)過(guò)程：法院批準(zhǔn)方案，只是把舊債怎么解決定下來(lái)；真正把存量項(xiàng)目賣(mài)掉、把信托資產(chǎn)盤(pán)活、把償債資源一點(diǎn)點(diǎn)兌現(xiàn)，可能還要持續(xù)很多年。

保交房也沒(méi)有完全退出歷史舞臺(tái)。

今年上半年，公司及信托計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目繼續(xù)交付住宅及商業(yè)約1250套、22萬(wàn)平方米；自2022年以來(lái)累計(jì)交付31.77萬(wàn)套，整體保交房進(jìn)度達(dá)到約98.76%。

所以，這份半年報(bào)真正值得看的，其實(shí)不是“金科從虧75億變成賺1856萬(wàn)”。

重整已經(jīng)替它處理了最危險(xiǎn)的舊債，也把曾經(jīng)龐大的資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮了下來(lái)。

但半年3億元營(yíng)收、扣非仍然虧損，也說(shuō)明代建、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、特殊資產(chǎn)管理這些新業(yè)務(wù)還在培育階段。

接下來(lái)市場(chǎng)要看的，不再是金科能不能完成重整。

而是11個(gè)代建項(xiàng)目能不能變成更多管理費(fèi)，4642萬(wàn)元資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入能不能持續(xù)做大，1040家信托底層企業(yè)能夠盤(pán)活多少，“不良資產(chǎn)+”能不能真正成為一門(mén)新生意。

重整重新安排的是過(guò)去留下來(lái)的債。

重整之后的第二場(chǎng)仗，是重新找到賺錢(qián)的辦法。

對(duì)金科來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)仗要在1040家信托底層企業(yè)和一批困境房地產(chǎn)項(xiàng)目里打；對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，同樣要回答資產(chǎn)能不能盤(pán)活、還要投入多少錢(qián)、最終靠什么退出。

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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 重整后的金科，一頭扎進(jìn)不良資產(chǎn)生意