作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “地段、地段、地段”，這個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)里最基礎(chǔ)的真理，在最近的廣州豪宅市場(chǎng)再次被驗(yàn)證。

近日，有消息稱，位于廣州珠江新城的天鑾成交了一套264平方米的5房單位，業(yè)主實(shí)收賣房款3700萬元。加上15.1%的稅費(fèi)，買家花費(fèi)的代價(jià)其實(shí)已經(jīng)到了16萬元/平方米。

如果消息屬實(shí)，此次二手房交易或許創(chuàng)下了廣州最貴公寓的紀(jì)錄。

從2011年的4.5萬元/平方米至今，9年間天鑾的單價(jià)漲了3.5倍，它背后是否也代表廣州的豪宅市場(chǎng)進(jìn)入“旺季”？

自面市以來，天鑾便一直被列為廣州十大豪宅之一。

2007年9月，富力與合景泰富以總價(jià)46億元競(jìng)得了廣州的第一個(gè)舊改項(xiàng)目——獵德村。當(dāng)年12月，其又拉來了著名港資企業(yè)新鴻基，共同投資百億開發(fā)獵德舊改。

于是三家在獵德項(xiàng)目上各施所長，打造了不同的物業(yè)類型。比如新鴻基負(fù)責(zé)天匯廣場(chǎng)，富力主攻寫字樓部分天盈廣場(chǎng)，公寓部分天鑾則由合景負(fù)責(zé)。

合景泰富在打造時(shí)尚都市豪宅方面確實(shí)頗有一手，其此前在珠江新城的譽(yù)峰便是代表作。

作為獵德項(xiàng)目第一個(gè)面市的部分，2011年，公寓天鑾正式推出。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體當(dāng)時(shí)報(bào)道，天鑾由7棟29-49層高的高層及超高層樓宇組成，涵蓋約200多到400多平方米的多元化創(chuàng)新戶型，并由新鴻基旗下啟勝管理服務(wù)公司擔(dān)綱物業(yè)管理。

還未正式開售之時(shí)，外界便對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的銷售報(bào)以樂觀預(yù)期，一個(gè)重要的原因是，天鑾為商用物業(yè)性質(zhì)，不限購不限貸。廣州業(yè)內(nèi)的預(yù)期大部分是5萬元/平方米以上，部分甚至猜測(cè)可達(dá)7萬元/平方米。

然而天鑾正式開盤的售價(jià)為4.5萬元/平方米，令很多購房者認(rèn)為“相當(dāng)優(yōu)惠”。

到2013年推出最后的樓王單位時(shí)，合景方面曾透露，自2011年10月開盤以來，項(xiàng)目已累計(jì)銷售60億元。

只是可能連開發(fā)商自己都不曾預(yù)料到，9年之后，這個(gè)項(xiàng)目的二手交易價(jià)格可以打破16萬元/平方米。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，天鑾的價(jià)格只是個(gè)案，并不具有普遍意義，不能因此認(rèn)定廣州公寓市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格高漲。

“天鑾雖然是商用性質(zhì)，但我們其實(shí)是拿它當(dāng)普通住宅產(chǎn)品看的，比如可以用天然氣，加上有江景景觀，位置好。”黃韜表示，天鑾的背后，反映的不是珠江新城公寓市場(chǎng)情況，而是珠江新城住宅市場(chǎng)情況。

他進(jìn)一步指出，珠江新城的住宅價(jià)也并不能代表廣州樓市。他介紹道，目前廣州豪宅出現(xiàn)了“有趣的現(xiàn)象”，就是珠江新城豪宅在片區(qū)內(nèi)消化掉，因此房價(jià)反彈較大。

上述人士解釋，珠江新城的豪宅賣家，很多本身就住在該片區(qū)，只是可能從100平方米戶型升級(jí)到150平方米戶型，或者從150平方米擴(kuò)大到200平方米，房子越換越大，豪宅等級(jí)也越換越高。

“（買家）最多包括員村、五羊新村這邊的業(yè)主。”

于是，在這些豪宅業(yè)主圈內(nèi)“換手”的情況下，珠江新城不少二手住宅價(jià)格都出現(xiàn)了新高。

比如，目前仍是廣州最貴豪宅的匯悅臺(tái)，近期也傳出完成了一單二手房交易。項(xiàng)目以2.3億元的總價(jià)成交了一套791平方米的復(fù)式單位，折合單價(jià)達(dá)到29萬元。

11月中旬，廣州市場(chǎng)曾傳出，中海位于珠江新城的老盤花城灣，一套93平方米南向三房以總價(jià)1438萬元成交，單價(jià)高達(dá)15.46萬元/平方米。

而在這兩筆成交消息之前，于一些房地產(chǎn)交易平臺(tái)上，匯悅臺(tái)普遍掛牌價(jià)為20萬元/平方米，花城灣則在12萬元/平方米上下。

為什么會(huì)突然出現(xiàn)高價(jià)成交？黃韜認(rèn)為，這些交易背后的購房者大部分都是自住，并不是投資需求，所以只要位置好，自己又喜歡，貴一點(diǎn)也愿意拿下。

“但從整個(gè)廣州樓市來看，定價(jià)在10萬元以上的豪宅數(shù)量仍然較少”。上述人士稱，雖然珠江新城的頂豪成交價(jià)格高，但其漲勢(shì)并未蔓延至天河區(qū)域，更沒有帶領(lǐng)整個(gè)廣州樓市的價(jià)格上漲。

從數(shù)量來看，珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占據(jù)了很小部分。事實(shí)上，2020年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍然以剛需為主，價(jià)格也較為理性。統(tǒng)計(jì)顯示，直到今年10月，廣州全市均價(jià)終于突破3萬元，達(dá)30396元/平方米。

2018年6月，廣州全市住宅均價(jià)首次達(dá)20060元/平方米，如今突破3萬單價(jià)用了兩年多時(shí)間。有分析認(rèn)為，今年因深圳、東莞調(diào)控導(dǎo)致外溢出來的投資客，是廣州今年房價(jià)出現(xiàn)上漲的主要原因，否則房價(jià)破“3”可能還需更長時(shí)間。

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原標(biāo)題： 傳天鑾二手價(jià)破16萬廣州珠江新城豪宅換手背后