作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

對(duì)旭輝而言，境內(nèi)債重組的落地證明了管理層在化解債務(wù)問題上的執(zhí)行力，而輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向也為市場(chǎng)提供了清晰預(yù)期。

觀點(diǎn)網(wǎng) 旭輝集團(tuán)創(chuàng)始人、旭輝控股董事局主席林中在中報(bào)致辭中表示，擁抱時(shí)代，旭輝的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路必須堅(jiān)定向前。這句話，是理解旭輝未來經(jīng)營(yíng)的一把鑰匙。

8月28日，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）交出2026年中期成績(jī)單。期內(nèi)收入45.37億元，同比減少63.1%；毛利3.40億元，毛利率約7.5%；該公司股東權(quán)益應(yīng)占虧損凈額約59.91億元，較去年同期的63.58億元收窄5.78%；每股基本虧損0.2元。

收入的大幅下滑是行業(yè)整體低迷的縮影，旭輝控股集團(tuán)上半年合同銷售金額約50.2億元，同比下跌50.6%。

但在這份業(yè)績(jī)背后，仍有幾個(gè)積極信號(hào)值得關(guān)注：未償還債務(wù)總額降至約485億元，較2021年行業(yè)高峰期下降約650億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額連續(xù)五年錄得正數(shù)；公司股東權(quán)益應(yīng)占凈資產(chǎn)保持在254億元。

在行業(yè)整體縮表、債務(wù)壓力持續(xù)蔓延的背景下，這一資產(chǎn)底盤為旭輝的經(jīng)營(yíng)提供了支撐。

經(jīng)營(yíng)盤面

中報(bào)收入的大幅下滑，主要源于交付節(jié)奏的放緩。行業(yè)深度調(diào)整以來，旭輝持續(xù)壓減開發(fā)投入，報(bào)告期內(nèi)未作新的土地收購(gòu)，可結(jié)轉(zhuǎn)銷量隨之降低。

一個(gè)值得注意的邊際改善，是報(bào)告期內(nèi)，旭輝其他收入及收益凈額由上年同期的凈虧損5.24億元轉(zhuǎn)為凈收益4.35億元，對(duì)沖了主業(yè)下滑帶來的部分沖擊。公司在公告中將其歸因于成本與費(fèi)用兩端的管控。

據(jù)悉，上半年旭輝合同銷售金額約50.2億元，較上年同期的101.6億元下降約一半，平均售價(jià)約10251元/平方米。前七個(gè)月累計(jì)合同銷售約56.4億元。

按區(qū)域看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部及華南分別貢獻(xiàn)28.2%、31.6%、32.1%及8.1%。一二線城市合同銷售金額占旭輝總銷售額的72.2%。

截至6月30日，旭輝總土地儲(chǔ)備約2406萬平方米，超過八成集中于一二線城市，為后續(xù)銷售回款保留了基本盤；持有33項(xiàng)投資物業(yè)，其中27項(xiàng)已開始出租。

隨著保交付任務(wù)大體收官，旭輝將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向盤活既有資產(chǎn)、挖掘存量?jī)r(jià)值。上半年，公司在太原、常德、南昌等城市推進(jìn)了10個(gè)項(xiàng)目建設(shè)組團(tuán)的新開工或復(fù)工續(xù)建，同時(shí)密切跟蹤11個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整，目前已有5個(gè)項(xiàng)目通過規(guī)劃審批。

值得關(guān)注的是財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化，中報(bào)披露，旭輝總債務(wù)從2021年高峰期的約1135億元降至485億元，四年多時(shí)間壓降逾57%。凈負(fù)債與股本比率約78.6%，較2021年高峰期明顯回落。

在今年6月召開的股東大會(huì)上，旭輝管理層明確表示，民營(yíng)房企已不適合大量開展重資本運(yùn)營(yíng)，旭輝希望未來將負(fù)債水平壓至極低，“輕資產(chǎn)公司的凈負(fù)債率可以控制20%以下，甚至更低。”

不過，在境外債務(wù)方面，情況則略為復(fù)雜。2025年12月29日生效的境外重組方案，因倫敦投資物業(yè)出售受阻，旭輝未能支付2026年6月29日到期的第二筆現(xiàn)金款項(xiàng)約1000萬美元，構(gòu)成違約。

自6月29日起，旭輝暫停支付多項(xiàng)境外融資義務(wù)的本金及利息，并已聘請(qǐng)華利安為財(cái)務(wù)顧問、年利達(dá)為法律顧問，協(xié)助制定全面優(yōu)化重組方案。旭輝表示將重塑切實(shí)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

未來路徑

境內(nèi)債重組的推進(jìn)是旭輝近期最關(guān)鍵的進(jìn)展。2025年9月，旭輝境內(nèi)債整體重組方案獲債券持有人會(huì)議表決通過，涉及7筆存續(xù)境內(nèi)債券，本金余額約100.6億元。

方案提供四大選項(xiàng)供債券持有人選擇：債券購(gòu)回、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)、以資抵債及一般債權(quán)。

債券購(gòu)回選項(xiàng)率先落地，2025年12月，旭輝以總代價(jià)約2.2億元購(gòu)回及注銷本金約11億元的境內(nèi)債券。該購(gòu)回方案獲得投資人超額申請(qǐng)，標(biāo)志著境內(nèi)債重組正式進(jìn)入實(shí)施階段。

股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)選項(xiàng)于2026年8月18日正式落地。8月18日晚間，旭輝與特殊目的公司訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，配發(fā)及發(fā)行約4.08億股新股。8月26日，旭輝確認(rèn)本金約6億元的境內(nèi)債券已選擇并獲接納參與股票選項(xiàng)。

按每100元面值債券對(duì)應(yīng)68股測(cè)算，每股對(duì)應(yīng)清償金額約1.47元人民幣。這次新股份的發(fā)行不會(huì)為旭輝帶來現(xiàn)金流入，但能有效壓降債務(wù)規(guī)模。

以資抵債選項(xiàng)將接力推進(jìn)。旭輝計(jì)劃以間接控股的下屬公司特定資產(chǎn)及對(duì)應(yīng)收益權(quán)設(shè)立服務(wù)型信托，每100元債券面值對(duì)應(yīng)的信托份額為40元。納入的資產(chǎn)包括上海長(zhǎng)壽路旭輝里及企業(yè)大廈商辦項(xiàng)目、廣州光嶼南方住宅項(xiàng)目等位于一線城市的項(xiàng)目。

一般債權(quán)選項(xiàng)作為兜底安排。未選擇上述任何選項(xiàng)的境內(nèi)債券持有人，將納入全額留債長(zhǎng)展期方案。標(biāo)的債券持有人可將所持債券份額按1:1比例置換為對(duì)發(fā)行人的一般債權(quán)，兌付日自基準(zhǔn)日后展期7年。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型則是旭輝穿越周期的核心戰(zhàn)略，在6月股東大會(huì)上，旭輝管理層明確提出“對(duì)標(biāo)鐵獅門”的轉(zhuǎn)型方向。

鐵獅門是全球知名的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，以輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)模式著稱。旭輝希望借鑒這一模式，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，以GP身份主導(dǎo)項(xiàng)目操盤，在合情、合理、合法地壓縮負(fù)債規(guī)模的同時(shí)，通過小股操盤和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)延續(xù)公司在開發(fā)管理方面的經(jīng)驗(yàn)與能力。

旭輝內(nèi)部正重點(diǎn)推進(jìn)“兩保兩拓”工作：保經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，保交付、保歸母凈資產(chǎn)；盤活存量資產(chǎn)，拓展小資管業(yè)務(wù)。上半年已有約5至8個(gè)此前停滯的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)復(fù)工并逐步恢復(fù)銷售。存量商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理也在加強(qiáng)，上半年NOI完成情況基本符合年初預(yù)期。

管理層預(yù)計(jì)，未來旭輝每年銷售規(guī)模維持在100億元左右。在銷售市場(chǎng)尚未明顯回暖的背景下，僅靠開發(fā)銷售難以支撐民營(yíng)房企的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。小資管業(yè)務(wù)被視為新的增長(zhǎng)方向，通過“投融建管退”全生命周期閉環(huán)，盤活自身存量資產(chǎn)、把握不良資產(chǎn)機(jī)會(huì)、捕捉一線及強(qiáng)二線城市新增需求。

對(duì)旭輝而言，境內(nèi)債重組的落地證明了管理層在化解債務(wù)問題上的執(zhí)行力，而輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略方向也為市場(chǎng)提供了清晰預(yù)期。

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原標(biāo)題： 中報(bào)觀察 | 旭輝在化債與轉(zhuǎn)型的十字路口