杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
日光之下，天天見證歷史。
通稿發(fā)完，下午股市馬上起反應，紅透半邊天。補回了一些之前的虧損，桿姐也總算能有點余額假期去市區(qū)邊緣露營了……
重要會議的解讀，相信桿友們下午應該看得差不多。之于房地產(chǎn)，這次的措辭更急迫，五一之后大概率會有一大波更重磅的放松行動。
一邊是各種給信心；另一邊，房企們2021年的成績單甚至都還沒交完。冰火交融，場面甚是魔幻。
近日又有一些房企扎堆月底發(fā)布2021年業(yè)績。以史為鑒，可以更好地判斷當下與未來。大風大浪之下，更為脆弱的中小房企生存情況如何？杠桿地產(chǎn)選了幾家最近發(fā)布2021年成績單的中小房企：光明地產(chǎn)、新華聯(lián)、迪馬股份、中國電建，本次地產(chǎn)年鑒，我們來看看。
01 波動的利潤
但房地產(chǎn)是其即將重組剝離的業(yè)務板塊，所以杠桿地產(chǎn)暫且把他當做單獨的一家房企來看，后面提到的該司數(shù)據(jù)也都是其房地產(chǎn)業(yè)務數(shù)據(jù)。
2021年報顯示，中國電建房地產(chǎn)板塊營收295.39億元，同比增長35.56%，營業(yè)成本同比增速47.7%高于營收同比增速；毛利率11.75%，同比下降7.25 個百分點；歸母凈利潤7856.28萬元，同比增長74.2%。
營業(yè)收入上升主要是本年確認收入的項目規(guī)模超過上年，一二線重點城市項目是其主要收入來源；毛利率下降主要是結利項目毛利率水平低于上年同期，及商業(yè)地產(chǎn)盈利不及預期等因素綜合影響。
接下來光明地產(chǎn)的營收增速更猛。如下圖年報數(shù)據(jù)顯示，2021年營收258.8億元，同比增長72.71%。但歸母凈利潤有點慘，同比下跌了34.41%為7008.2萬元。扣非后的凈利潤為負值，2.95億元，不過比2020年同期的-5.86億元縮窄了一些。
新華聯(lián)的業(yè)務分為三大塊：商品房銷售、文旅綜合行業(yè)、其他業(yè)務，分別占營收比重為78.07%、14.09%、7.85%。
最后是迪馬股份，旗下的地產(chǎn)品牌是東原地產(chǎn)，也是該司的主要營收來源。如下圖年報所示，2021年迪馬股份總營收為201.97億元，同比下降3.7%，其中房地產(chǎn)相關業(yè)務占了90%以上為185.3億元，同比下滑5.05%。
綜上，在營運數(shù)據(jù)方面，雖然各家有漲有跌，但歸母凈利潤大部分都是下降，且個別房企降幅很厲害。雖然2021年房地產(chǎn)總趨勢是增收不增利，但面對變局，中小房企的波動似乎更大。
02 融資成本的天與地
再看財務數(shù)據(jù)，杠桿地產(chǎn)主要看下資產(chǎn)負債、現(xiàn)金、融資成本等核心指標。中國電建房地產(chǎn)這塊沒法具體看，但背靠央企，其優(yōu)勢是民企無法比擬的。比如融資成本，其2021年最低2.29%，最高也只有5.20%，大部分在3%左右。
從合并資產(chǎn)負債表來看，2021年中國電建的貨幣資金雖然比2020年少了100億左右，但也有700.76億元。
相比之下，光明地產(chǎn)的融資成本也還行。從目前的中期票據(jù)利率來看，最低的為3.65%，最高為5.9%，大都在4%左右。
2021年光明地產(chǎn)資產(chǎn)負債率81.69%，相比上年的83.43%略有下降。貨幣資金比上年減少了10來億元，為79.11億元，似乎不足以覆蓋短債。
新華聯(lián)的情況更不容樂觀。
2021年資產(chǎn)負債率不降反升，從前一年的83.45%漲到89.94%。貨幣資金同比降了8億左右為23.09億元。但短期借款在上升，從2020年的8.7億元增加到2021年的11.24億元。1年內到期的非流動負債同比下降12.3%，為91.50億元。
值得注意的是，前不久北金所才披露新華聯(lián)2018年度第一期中期票據(jù)違約、2019年度第一期中期票據(jù)違約后續(xù)進展情況的公告。涉及發(fā)行金額共10億元，票面利率分別為8.00%、9.00%。這融資成本，難啊！
迪馬股份的情況略好一些，2021年資產(chǎn)負債率79.73%；貨幣資金49.58億元，短期借款下降到22.42億，但一年內到期的非流動負債漲了近20億元，為42.53億元。
同時，迪馬股份的部分融資成本不算低，如上圖最高的利率達8.5%。
03 殘酷的1季度
中國電建一季報里，杠桿地產(chǎn)沒有找到具體地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，從克而瑞榜單看到，電建地產(chǎn)2022年一季度全口徑銷售額78.9億元，權益銷售額48.3億元。去年這兩項數(shù)據(jù)分別為133.4億元、73.0億元，同比分別下滑40.1%、33.8%。
圖表來源|克而瑞（特此感謝）
簽約金額降幅更大，2022年1季度為24.64 億元，同比下降 69.35%。權益簽約金額17.78 億元，同比下降 67.11%。
迪馬股份：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其東原地產(chǎn)2022年1季度全口徑銷售額51.0億元，權益銷售額37.3億元。2021年同期分別為105.9億元、58.6億元。同比分別下降51.8%、36.3%。
2022年1季度，房企銷售數(shù)據(jù)腰斬似乎成為普遍現(xiàn)象，疊加償債高峰，不敢想。
如果情況再無好轉，2022年半年報的數(shù)據(jù)會如何？接連的放松和喊話，能讓房地產(chǎn)春天再次到來嗎？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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