作者：向陽(yáng)

來(lái)源：地產(chǎn)銳觀察V

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局照例發(fā)布了6月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比上月多了4個(gè)，創(chuàng)下2025年5月以來(lái)最多。一線城市整體漲了0.1%，上海漲0.3%、廣州漲0.2%、深圳漲0.3%。

唯獨(dú)北京，降了0.3%。

在一線城市集體向上的敘事里，北京這個(gè)“獨(dú)跌”顯得有點(diǎn)扎眼。

先看熱鬧，再看門(mén)道 

數(shù)據(jù)不能只看一個(gè)點(diǎn)。把北京的數(shù)據(jù)拆開(kāi)，畫(huà)面其實(shí)沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

6月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比降了0.3%，同比下降2.1%。0.3%，聽(tīng)起來(lái)不大，但放在“其他三個(gè)都在漲”的語(yǔ)境里，反差就出來(lái)了。

可另一邊，北京6月新房網(wǎng)簽了4149套，突破4000套，創(chuàng)下一年來(lái)的新高，同比漲幅達(dá)25.61%。成交量在沖高，價(jià)格在微降——量升價(jià)跌，典型的“以?xún)r(jià)換量”特征。

更值得關(guān)注的是二手房。6月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.1%，這已經(jīng)是連續(xù)第五個(gè)月上漲。上半年北京二手住宅網(wǎng)簽93583套，同比增長(zhǎng)5.7%，創(chuàng)下2021年以來(lái)同期最高水平，4到6月連續(xù)創(chuàng)下近五年同期交易規(guī)模紀(jì)錄。

一邊是二手房連續(xù)漲價(jià)、成交放量，一邊是新房量升價(jià)跌——這組矛盾，恰恰是理解北京樓市的關(guān)鍵切口。

供給結(jié)構(gòu)：誰(shuí)在賣(mài)，賣(mài)什么

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原點(diǎn)出了一個(gè)重要原因：“受產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)、入市節(jié)奏影響，新房熱度提升相對(duì)滯后、整體增幅弱于二手市場(chǎng)增幅。”

翻譯過(guò)來(lái)就是：不是沒(méi)人買(mǎi)房，是北京新房市場(chǎng)上能買(mǎi)的東西變了。

2026上半年北京商品住宅供應(yīng)約1.41萬(wàn)套，同比下降26.8%。供應(yīng)量在收縮——海淀區(qū)去年上半年供應(yīng)了4340套，今年上半年只有兩個(gè)項(xiàng)目、339套房源，東西城更是基本斷供。

開(kāi)源證券的研報(bào)也印證了這個(gè)判斷：北京高端盤(pán)基本集中在海淀區(qū)，東西城幾乎無(wú)供應(yīng)。

供給在收縮，而且收縮的方向是——核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目少了，外圍剛需項(xiàng)目多了。北京熱賣(mài)的項(xiàng)目，昌平東小口把起步面積做到了67平方米，通州九棵樹(shù)75平起步，總價(jià)控制在300到400萬(wàn)。

不是沒(méi)人買(mǎi)新房，是能買(mǎi)到的“好房子”變少了。

置換鏈條：卡在哪一環(huán)

再看需求端。

上半年北京二手房成交創(chuàng)了近五年新高，說(shuō)明什么？說(shuō)明“賣(mài)舊”這半扇門(mén)打開(kāi)了——很多家庭把舊房子賣(mài)出去了。

但“買(mǎi)新”這半扇門(mén)，還沒(méi)完全推開(kāi)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的觀察很具體：當(dāng)前二手房市場(chǎng)步入成交活躍周期，不少家庭完成舊房置換后，隨之產(chǎn)生新房改善需求。

但她同時(shí)指出，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)三大特征——“好房子”項(xiàng)目活躍度更高，總價(jià)500萬(wàn)到800萬(wàn)的剛改項(xiàng)目熱度更明顯，全新取證開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)更熱銷(xiāo)。

換句話說(shuō)，置換需求真實(shí)存在，但只認(rèn)“好房子”。而“好房子”的供應(yīng)，恰恰在收縮。

開(kāi)源證券的研報(bào)指出，北京2025年初至2026年6月，北京均價(jià)超12萬(wàn)元/平的高端盤(pán)僅有五個(gè)，單盤(pán)去化分化明顯，整體去化水平顯著低于上海、深圳。

置換鏈條的傳導(dǎo)，卡在了“想買(mǎi)的買(mǎi)不到”這個(gè)縫隙里。

后市怎么看

幾個(gè)機(jī)構(gòu)的判斷值得參考。

申萬(wàn)宏源認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面底部正逐步臨近，核心城市房?jī)r(jià)今年有望領(lǐng)先企穩(wěn)。

開(kāi)源證券判斷，2026上半年仍處“銷(xiāo)售弱修復(fù)+供給收縮”的分化格局，展望下半年，在去庫(kù)存、控增量的政策基調(diào)下，疊加低基數(shù)效應(yīng)，市場(chǎng)回穩(wěn)趨勢(shì)有望延續(xù)。

中指研究院預(yù)計(jì)，下半年核心城市二手房?jī)r(jià)格大幅下跌可能性較低，整體以窄幅波動(dòng)為主。

但中信證券也提醒，6月京滬二手房成交活躍，并不意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入企穩(wěn)通道，改善置換鏈條尚未真正起來(lái)。

綜合來(lái)看，北京新房?jī)r(jià)格的這0.3%下降，更像是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題——供給在收縮、置換在卡頓、杠桿沒(méi)跟上——而不是市場(chǎng)整體在惡化。

北京樓市正處在一個(gè)微妙的位置——二手房已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月漲價(jià)，置換鏈條正在緩慢轉(zhuǎn)動(dòng)，新房成交量在沖高。但價(jià)格修復(fù)的持續(xù)性，取決于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給與杠桿意愿這兩條線能不能真正接上。

環(huán)比0.3%的下降，不算什么大事，但它像一面鏡子，照出了結(jié)構(gòu)深處那些還沒(méi)理順的結(jié)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一線樓市全線飄紅，唯獨(dú)北京掉隊(duì)了？