資產界 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：Osyth
來源：資產界
最近，三亞的資產市場上，一批熟悉的名字又回來了。
紅樹林、半山半島、美麗之冠、太陽灣、海棠灣520畝土地……據公開掛牌和招商信息不完全統計，近半年三亞單筆億元以上的債權、股權和實物資產，加起來至少265億元。
數字很大。
但仔細一看，全是老面孔。
有的重整兩年，有的反復掛牌五六次，還有一個，從2018年折騰到了2026年。
說白了，這就不是一批新資產突然涌入市場。
而是上一輪地產繁榮留下來的265億“老臘肉”，又被集體端上了桌。
01
265億，都賣了些什么？
這份資產名單由網易海南房產根據阿里資產、產權交易所、AMC等公開平臺信息整理。
項目很多，我們挑幾個比較有意思的說。
1.紅樹林：約45億債權
三亞灣紅樹林度假世界，是今典集團張寶全在海南最具代表性的項目之一。
三亞灣紅樹林度假世界全景俯瞰
十多年前，這類超級文旅綜合體正是市場最喜歡的故事。
酒店、商業、餐飲、會展、電影等多種業態被裝進一個項目，張寶全當時在亞龍灣、海棠灣、三亞灣都有布局。
但項目后來還是走進了破產程序。
2024年6月，紅樹林地產進入破產重整；同年11月，紅樹林地產等三家關聯公司被實施實質合并重整。
特別的是，重整并沒有讓酒店停下來。
游客還在辦理入住，餐廳照常營業，供應鏈也仍在運轉。
你站在酒店里，很難直觀感受到，它背后的公司已經進入法院破產程序。
到了今年，長城資產、信達持有的幾筆相關債權，再次進入市場。
于是出現了很強的反差：外面仍是一個度假世界，背后卻已經是幾十億元的債務世界。
2.海棠灣建豐：近40億債權
這筆資產最值錢的看點，不在債權金額，而在海棠灣那520畝土地。
海南建豐旅業過去計劃在這里開發高端酒店和旅游項目，規劃中包括國際品牌酒店等業態，但項目一直沒有完整落地。
2023年，海南建豐進入破產程序。
現在，長城資產持有的一筆Metro Charm Holdings Limited相關債權又被推向市場。
此前披露的債權規模接近40億元，本金約22.65億元，其余十幾億元已經是多年累積下來的利息。
抵押物則很直接：海棠灣約520畝土地，加上15.13萬平方米在建工程。
此外，Metro Charm和海南建豐旅業相關股權也已經質押。
十幾年前，它講的是百億級高端旅游項目。
現在市場上真正交易的，卻是一筆接近40億元的債權。
3.半山半島：26.72億債權
半山半島，則是這張清單里拖得最久的一批資產之一。
這個項目當年曾是三亞知名的高端濱海地產項目，后來進入中弘系版圖。
2018年，中弘出事，相關企業隨之進入重整。
到2022年，一筆本金23.6億元的三亞鹿回頭相關債權已經公開招商，抵押物包括半山半島相關地塊和“半島藍灣”在建工程。
當時外界一度披露，相關重整程序已經接近尾聲。
但四年之后，事情還沒結束。
2026年5月，這筆債權再次出現。
本金仍是23.6億元，利罰息增加到3.12億元，合計26.72億元。
2018年進入重整，2022年開始賣，到了2026年還在繼續找買家。
曾經的明星項目，就這樣變成了不良資產市場反復出現的老面孔。
4.美麗之冠：19.43億
這處位于三亞市中心的地標項目，曾經依靠巨大體量和辨識度很高的建筑外觀成為三亞的代表性項目，后來又進入恒大體系。
如今，它再次出現時，身份已經變成了一筆待處置債權。
今年相關債權再次被公開推介，規模約19.43億元。
抵押物包括美麗之冠部分土地、6棟產權式酒店、地下室以及相關會館資產，保證人之一是恒大地產集團。
位置依然在三亞市中心，建筑也依然很顯眼。
但這筆資產并不是第一次進入市場。
去年已經賣過，今年又重新出現。
好位置，并不能自動解決復雜債務。
5.三亞沈煤：18.69億債權
半嶺溫泉這批資產，也已經處置了很多年。
三亞沈煤相關底層資產，包括43棟獨棟別墅等。
早在2021年前后，它們就已經進入公開處置，此后又經歷多個處置周期。
幾年下來，項目沒有真正完成出清，相關債權本息卻繼續增加。
房子會越來越舊，利息卻不會停下來。
這就是這類老項目最現實的一面。
6.鳳凰島：約12億債權
鳳凰島的故事，則更有時代感。
十多年前，這個填海項目曾經是三亞最具想象力的地產項目之一，酒店、商業、旅游、住宅等業態都被裝進規劃。
那個時候，它代表的是海南地產最敢做大規劃的一面。
到了2026年，它再次出現在市場，內容已經變成相關債權公開招商。
底層抵押物包括鳳凰島置地名下約7.66萬平方米商服用地，同時質押鳳凰島置地100%股權。
過去新聞里談的是人工島和國際旅游地標。
現在公告里出現的，是本金、利息、抵押物和股權質押。
除了這些大塊頭，還有一批億元級資產分布在三亞各處。
比如海棠灣巨源旅業相關債權，背后涉及原計劃建設高端酒店的土地和在建工程；三亞科創相關債權，底層資產包括產業園及康養項目；海棠府還有數百套住宅在建工程待處置；南田·海棠天姿約121畝土地，從2009年前后開始折騰，到今年仍在尋找盤活機會；亞龍灣壹號一批現房，此前整售不成，后來干脆拆細，一套一套往外賣；三亞論壇中心部分股權也被推向市場，底層還有仍在正常運營的高端酒店資產。
再加上紅塘灣、半嶺溫泉、中興睿海等項目。
湊在一起，就是這批約265億元資產的基本模樣：
來源：網易海南房產
酒店、海景地、爛尾工程、現房、股權，再加上一大堆幾十億元的舊債。
十幾年前，它們是三亞地產地圖上最熱鬧的一批名字。
今天，再次聚到了一張資產處置清單上。
02
沒人買海南了？
只看這265億元，很容易產生一個錯覺：海南地產，是不是沒人要了？
其實不是。
2026年以來，三亞核心土地市場照樣有新錢進入。
保利、中旅、金茂等央企仍在拿地，幾十億元一筆一筆往里投。
一邊，是半山半島這樣的老項目，2018年出事，到現在還沒完全退出；另一邊，是新的核心土地繼續有人花幾十億元買。
所以問題不在三亞，也不在海棠灣、太陽灣這些地段。
真正變化的，是市場對這些老資產的定價方式。
房地產最熱的時候，行業里普遍相信一個前提：土地會繼續升值。
所以那個年代的地產商，喜歡把項目做得很大。
地要大。
規劃要大。
故事也要大。
酒店、商業、文旅、豪宅，能裝進去的盡量都裝進去。
杠桿高一點，可以扛。
融資貴一點，可以忍。
項目做十年，也等得起。
只要土地還在漲，項目越大，故事就越值錢。
但現在，這套邏輯已經失效了。
今天的買家不會因為一個項目當年規劃投資100億元，就認為它現在還值100億元。
他們看的是另一套東西。
比如海棠灣520畝土地，位置當然好，但后面壓著多少債權？
一家五星酒店還在正常營業，現金流不錯，但經營收入是不是已經被質押？
一個項目看起來完整，可前面還有幾個債權人？
抵押排在什么順位？
后續還要追加多少資金？
這筆錢壓進去以后，幾年才能退出？
這些賬算完，才是真正的價格。
這也是為什么，很多海南老項目明明位置很好，卻可以一掛四年、六年，甚至八年。
不是沒人看，而是看完以后，買家覺得價格還沒有低到足以覆蓋這些麻煩。
做不良資產，有一句話很現實：欠多少錢，是債務人的賬；值多少錢，是買家的賬。
債權可以越滾越大，但酒店會折舊，工程會變舊，處置周期越拖越長，資金成本也不會停。
所以今天擺在市場上的這265億元，與其說是在“甩賣”，不如說是在經歷一輪重新定價。
上一輪地產繁榮留下來的價格，正在一點點被打掉，直到新買家愿意接手。
海還是那片海。
只是以前靠故事定價，現在靠現金流定價了。
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