睿思網(wǎng) 作者：睿思中國
來源：睿思網(wǎng)
日前，一則消息打破了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的平靜——萬科正在與新華保險洽談，擬出售旗下北方區(qū)域約5個康養(yǎng)項目。這不是一次普通的資產(chǎn)買賣，而是一個時代落幕的注腳。
房地產(chǎn)龍頭與保險巨頭的這場洽談，折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深層變革。萬科十余年打造的養(yǎng)老帝國，正在被擺上貨架；新華保險的養(yǎng)老版圖，則有望借此再下一城。這不僅是兩家企業(yè)的博弈，更是兩個產(chǎn)業(yè)的交匯。
這場交易意味著什么？行業(yè)格局將如何演變？我們從交易結(jié)構(gòu)、行業(yè)邏輯和未來趨勢三個層面，試著講清楚這件事。
一、一場各取所需的交易
先說清楚誰在賣、誰在買、賣的是什么。
萬科賣資產(chǎn)，是被逼到墻角的選擇。2025年業(yè)績預告顯示，萬科全年凈虧損約820億元，兩年累計虧損超過1310億元。賬面上有息債務(wù)超過3600億元，其中一年內(nèi)到期的超過1500億元，而手里的現(xiàn)金只有740億元。資金鏈的緊張程度，可想而知。
為了活下去，萬科什么辦法都用過了：向大股東求援、處置大宗資產(chǎn)、注銷子公司。如今輪到養(yǎng)老項目——這些曾經(jīng)被寄予厚望的“第二增長曲線”，如今成了換取流動性的籌碼。
新華保險買資產(chǎn)，則是謀定而后動。這家保險公司在養(yǎng)老領(lǐng)域布局已久，手里握著53個康養(yǎng)社區(qū)、70個旅居項目，打的是“保險+服務(wù)”的算盤。買下萬科的項目，能快速擴大規(guī)模，還能和現(xiàn)有的保險業(yè)務(wù)形成協(xié)同。更重要的是，雙方不是第一次合作。2025年，新華保險和萬科一起設(shè)立了16億元的泊寓Pre-REIT基金，彼此知根知底，信任基礎(chǔ)已經(jīng)有了。
至于賣的資產(chǎn)包——北京房山隨園嘉樹、北京怡園光熙、青島隨園，都是運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的標桿項目。萬科雖然賣掉了產(chǎn)權(quán)，但大概率會保留運營權(quán)，繼續(xù)管著這些項目。
二、交易背后的“輕資產(chǎn)”邏輯
這場交易采用了一種在業(yè)界越來越常見的模式：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但運營保留。簡單說就是——萬科把房子賣了，但繼續(xù)幫買方運營管理。
這個模式有它的精巧之處。
對萬科來說，賣掉產(chǎn)權(quán)可以立刻拿到一大筆錢，用來還債或補充流動性。同時，它仍然保留著運營管理的權(quán)力，每年收取管理費。這意味著它既實現(xiàn)了“退”（重資產(chǎn)出表），又做到了“不退”（繼續(xù)參與業(yè)務(wù)）。萬科在長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)玩過這套手法——2025年和新華保險合作的泊寓Pre-REIT基金，走的就是同樣的路徑。對萬科而言，這筆養(yǎng)老交易本質(zhì)上是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的延續(xù)。
對新華保險來說，花錢買到的是實實在在的不動產(chǎn)——有產(chǎn)權(quán)、有租金收入、有資產(chǎn)升值的可能。同時，養(yǎng)老項目交給萬科的專業(yè)團隊繼續(xù)運營，自己不用從頭組建隊伍，省心省力。
對雙方而言，這是一場各取所需的合作。一個拿到急需的現(xiàn)金，一個買到優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，還順便綁定了長期的運營關(guān)系。一舉三得。
三、一個行業(yè)的集體困境
把視野放大一點看，萬科賣養(yǎng)老資產(chǎn)并不是孤例。它是整個房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷的資產(chǎn)出清潮中的一個縮影。
過去十年間，大批房企涌入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬科是其中跑得最快的一個。隨園、怡園、嘉園三條產(chǎn)品線，覆蓋了從高端社區(qū)到護理機構(gòu)再到居家養(yǎng)老的全業(yè)態(tài)。巔峰時期，萬科在十幾個城市同時運營著近50個康養(yǎng)項目，不可不謂風光。
然而，行業(yè)轉(zhuǎn)折來得太快。2021年之后地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整，流動性危機從邊緣企業(yè)蔓延到龍頭企業(yè)。萬科雖然是行業(yè)里相對穩(wěn)健的存在，但也難以獨善其身。當主營業(yè)務(wù)自身難保的時候，那些需要長期投入、回報緩慢的養(yǎng)老項目，自然成了優(yōu)先處置的對象。
這不是萬科一家的問題。幾乎所有布局了養(yǎng)老業(yè)務(wù)的房企，如今都面臨著相似的抉擇——要么咬牙繼續(xù)投入，等待行業(yè)復蘇，要么趁資產(chǎn)還值點錢趕緊出售。換句話說，地產(chǎn)系養(yǎng)老正在經(jīng)歷一場集體出清。
四、為什么是保險資金接盤
一個值得注意的現(xiàn)象是：最近幾年，從房企手中接盤養(yǎng)老資產(chǎn)的，幾乎都是保險公司。
這背后有其必然性。
保險資金的特性與養(yǎng)老資產(chǎn)天然契合。保險資金規(guī)模大、周期長、追求穩(wěn)健收益，而養(yǎng)老項目恰好具有長期持有、穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征。兩者在期限和收益偏好上高度匹配。
政策層面也在鼓勵這件事。監(jiān)管部門近年來連續(xù)出臺政策，支持保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在投資范圍、稅收優(yōu)惠等方面給予了相當大的便利。
再加上當前“資產(chǎn)荒”的大環(huán)境——傳統(tǒng)固收產(chǎn)品收益走低，權(quán)益市場波動加大，保險公司亟需尋找新的配置方向。養(yǎng)老不動產(chǎn)就成了一個既有穩(wěn)定回報、又有政策支持、還能與主業(yè)形成協(xié)同的理想標的。
新華保險此次洽購萬科養(yǎng)老資產(chǎn)，正是這一趨勢的延續(xù)。對它來說，收購成熟項目比自建更快形成規(guī)模，運營團隊也是現(xiàn)成的，性價比顯然更高。
五、交易之后，產(chǎn)業(yè)格局會怎樣
如果這次交易最終落地，它的影響可能遠超出一筆買賣本身。
最直接的變化是：未來更多房企會效仿萬科的做法，賣掉養(yǎng)老資產(chǎn)換取流動性。而接盤的，很可能就是新華保險這類有資金、有意愿的保險公司。保險資金主導養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營，將成為一種新常態(tài)。
更深層的變化在于產(chǎn)業(yè)邏輯的轉(zhuǎn)換。過去，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)由房地產(chǎn)企業(yè)主導，“開發(fā)+銷售”是主流模式。未來，專業(yè)運營能力和服務(wù)體系將成為核心競爭力。開發(fā)商的角色將從“持有者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)商”，靠運營和服務(wù)而不是賣房子賺錢。
與此同時，“保險+養(yǎng)老”、“醫(yī)療+養(yǎng)老”、“養(yǎng)老+旅居”等跨界融合模式將更加普遍。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不再是一個獨立的賽道，而是和保險、醫(yī)療、旅游等多個產(chǎn)業(yè)深度交織。
最后可以預見的是，行業(yè)整合將加速。頭部運營商和險資將通過并購擴大規(guī)模，市場集中度將顯著提升。小玩家要么被收購，要么被淘汰出局。
六、交易能不能成，還要過幾道坎
當然，洽談階段到真正落地之間，還有不少路要走。
估值是第一個坎。萬科急著用錢，肯定希望賣得越早越好、越貴越好；新華保險方面，既然對方缺錢，免不了壓一壓價格。雙方的心理預期可能差出一大截。
結(jié)構(gòu)設(shè)計是第二個坎。股權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓、債務(wù)怎么處理、管理費怎么收、品牌怎么授權(quán)——這些細節(jié)需要大量談判。
監(jiān)管審批是第三個坎。萬科是上市公司，資產(chǎn)出售需要披露；新華保險用的是保險資金，投資不動產(chǎn)需要報批。流程走下來，幾個月是至少的。
但即便如此，基于雙方此前的合作基礎(chǔ)、交易標的質(zhì)量和行業(yè)趨勢判斷，這筆交易最終落地的可能性仍然較大。
七、寫在最后：變革中沒有旁觀者
萬科賣養(yǎng)老資產(chǎn)的消息，讓不少人唏噓。
曾幾何時，這家以“穩(wěn)健”著稱的企業(yè)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投下了重注。那時的王石，多次在公開場合描繪養(yǎng)老業(yè)務(wù)的宏偉藍圖。那時的行業(yè)，也對“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的模式充滿期待。
如今一切都變了。行業(yè)冬天的嚴寒之下，曾經(jīng)的戰(zhàn)略布局變成了不得不割舍的資產(chǎn)。這不是萬科的失敗，而是時代的變遷。
但變革之中并非沒有機遇。對保險資金而言，這是一個快速切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的窗口。對整個產(chǎn)業(yè)而言，專業(yè)機構(gòu)和險資的深度參與，可能推動行業(yè)走向更加健康、可持續(xù)的發(fā)展模式。
唯一確定的是：游戲規(guī)則已經(jīng)變了。誰能適應(yīng)變化、誰能在不確定性中找到方向，誰就能贏得下一個十年。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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