西政財富 作者：西政財富
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受地產(chǎn)金融強監(jiān)管的影響，小貸公司近兩年在地產(chǎn)前融業(yè)務領(lǐng)域表現(xiàn)地相當活躍，目前也已成為地產(chǎn)前融資金的重要補充。自2019年7月最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部印發(fā)《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》通知后，手上持有小貸牌照的企業(yè)開始對小貸公司大量增資，以期加大對外放貸規(guī)模，另外在放貸資質(zhì)問題引起短拆、過橋業(yè)務操作受限的情況下，小貸公司異軍突起并順利搶下了不少的前融業(yè)務份額。為便于說明，我們財富中心梳理了小貸公司配合我們操作地產(chǎn)前融業(yè)務的相關(guān)情況，并就小貸公司操作土地款及土地競拍保證金的相關(guān)操作事宜做詳細說明，以供同業(yè)人士參考。
一、小貸公司土地款融資方案（示例）
1.在成功競拍項目后，小貸公司控制下設(shè)立有限合伙企業(yè)，并持有項目公司70%的股權(quán)，開發(fā)商持有項目公司剩余30%的股權(quán)，并將其持有的30%股權(quán)質(zhì)押給小貸公司。
2.開發(fā)商需先將土地款的30%實繳至項目公司后，小貸公司通過其控制的合伙企業(yè)將70%土地款部分以股東借款等形式注入項目公司，并由小貸公司人員定向?qū)⑼恋乜畲蛉胝斦湛钯~戶。
3.對于部分地區(qū)規(guī)定競得土地后不得直接轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的，則可在項目公司上設(shè)立SPV，小貸公司資金通過其控制的合伙企業(yè)（SPV）間接持有項目公司股權(quán)。
4.取得土地證后，土地后置抵押至小貸公司；開發(fā)商所屬地產(chǎn)集團公司提供擔保；監(jiān)管章、證、照等。
1.小貸公司控制的SPV與開發(fā)商共同設(shè)立拍地平臺公司，并約定投資城市范圍及項目類型，資金用于繳納標的項目的土地保證金。其中，小貸公司資金持股70%，出資3億元；開發(fā)商區(qū)域公司持股30%，并將對應的出資質(zhì)押給小貸公司或其指定主體。
2.拍地平臺公司下設(shè)若干項目SPV，雙方確認需要參與拍賣的標的項目后，由指定的項目SPV繳納拍賣保證金：
（1）若未拍得目標項目，則保證金原路返回；
（2）若拍得目標項目的，則保證金作為土地款的一部分繳納于政府，項目SPV下設(shè)項目公司作為開發(fā)主體（可溝通引入新的資金方共同成立項目公司），開發(fā)商或新引入的資金方向項目公司提供借款用于繳納剩余土地款（備注：是否允許引入新資金方成立項目公司，即并非項目SPV100%持股項目公司，需事先與小貸公司溝通）。
3.拍地平臺公司的退出：土地出讓合同簽署后3個月內(nèi)，開發(fā)商或其指定主體受讓拍地平臺公司持有的項目SPV100%股權(quán)。
4.融資到期后，開發(fā)商回購SPV持有的平臺公司的股權(quán)，并結(jié)算剩余利息。
（一）融資主體要求
小貸公司開展地產(chǎn)前融業(yè)務針對的是差異化的市場，其中很多都是銀行、信托無法準入或無法放款的客戶，原則上只要項目比較優(yōu)質(zhì)一般都能準入。
（二）授信額度或貸款金額
地產(chǎn)項目的前融業(yè)務中，主要的融資需求是土地競拍保證金、土地出讓金、開發(fā)建設(shè)資金等，按行業(yè)慣例，授信額度或貸款金額一般按土地出讓金繳款總額或抵押物價值的一定比例來折算（比如50%-70%），另外根據(jù)融資主體的綜合實力及項目體量，不少小貸公司會設(shè)置授信上限，比如單個融資主體的融資金額一般不超過人民幣5億，具體金額以貸款審查委員會審批金額為準。
（三）借款利率及逾期利率
具體根據(jù)開發(fā)商綜合實力設(shè)定，初始年化利率大部分為14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按時歸還相應款項，則需承擔較高的罰息，比如借款方應按合同約定的借款利率的1.5倍支付罰息，計息期為借款逾期日（含）起至借款方結(jié)清逾期金額止。
（四）融資期限
地產(chǎn)前融業(yè)務的融資期限可長可短，主要取決于開發(fā)商對成本的接受能力，比如有的貸款期限長達60個月，但貸款實際發(fā)放日起第36個月后，貸款方有權(quán)要求借款方歸還部分或全部貸款。
（五）放款速度
一般情況下，雙方積極配合情況下盡調(diào)到放款1個月左右。
（六）資金用途
小貸公司一般不嚴格限制資金用途，比如可用于補充流動資金、支付工程款或土地款等，這也是小貸公司操作地產(chǎn)前融業(yè)務的一大優(yōu)勢。
（七）增信擔保措施
常規(guī)的擔保措施主要是集團擔保、項目公司股權(quán)讓與擔保或質(zhì)押、土地抵押等。在土地款融資方面，因前期土地證未能辦理出來，因此通常小貸公司出于風控要求需開發(fā)商提供過渡性抵押物，也即若資金用于繳納土地款，則需在后期土地證辦理出來并滿足抵押條件時，將該項目土地證抵押至小貸公司名下。
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