丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年物企通過非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)等不斷拓寬服務(wù)邊界，基于社區(qū)和家庭場景的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展探索如火如荼，行業(yè)規(guī)模保持快速增長，非住行業(yè)、增值服務(wù)、環(huán)衛(wèi)市場空間廣闊。在經(jīng)歷了資本市場的冰火兩重天后，上市物企規(guī)模仍成為了2022年企業(yè)發(fā)展的主旋律。
在規(guī)模快速擴張之余，很少有企業(yè)靜下來想清楚應(yīng)該選擇具備什么特質(zhì)的城市進行項目拓展。從城市進入的角度來看，城市的平均物業(yè)費越高，代表著企業(yè)可獲得的收益上限越高。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，全國重點20城中一線城市住宅平均物業(yè)費為3.1元/㎡/月，二線城市住宅平均物業(yè)費為2.2元/㎡/月。一線城市物業(yè)費是二線城市第1.4倍，而5年以下樓齡的平均物業(yè)費則是20年以上的1.6倍。
據(jù)克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京和上海為高物業(yè)費集中地，在傳統(tǒng)認知中，上海翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng)濱江壹號院等項目物業(yè)費卻沒能排進上海物業(yè)費前列。
01 一線城市物業(yè)費是二線城市1.4倍
據(jù)CPIC克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，全國重點20城平均物業(yè)費為2.4元/㎡/月，在這其中，深圳最高為3.8元/平米/月，其次是上海，為3.4元/平米/月，深圳和上海是重點20城中僅有2個物業(yè)費超過3元/平米/月，受其影響，一線城市住宅平均物業(yè)費為3.1元/㎡/月。
全國重點20城中物業(yè)費低于2元/㎡/月的城市分別為南京、西安、南寧、合肥，其中合肥最低為1.7元/平米/月。二線城市住宅平均物業(yè)費為2.2元/㎡/月。
20城住宅平均物業(yè)費（元/㎡/月）
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
由于物業(yè)服務(wù)是一項民生業(yè)務(wù)，為了加強住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保證居民安居，政府通常會出臺指導(dǎo)價以約束物業(yè)企業(yè)。
但隨著人員成本、運營成本的增加，政府指導(dǎo)價一定程度上已經(jīng)成為影響城市物業(yè)市場良性發(fā)展重要因素之一。
根據(jù)監(jiān)測，全國重點20城現(xiàn)行物業(yè)費價格體系中，8成以上城市實現(xiàn)政府指導(dǎo)價，僅上海一城廢除政府指導(dǎo)價，以市場調(diào)節(jié)價為主運行，廣州、重慶等城市則實行政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價并行的價格體系。
深圳作為仍實行政府指導(dǎo)價的一線城市，其政策更新較為及時。2019年深圳市住建局及發(fā)改委發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）》，更新物業(yè)費指導(dǎo)價上限，截止目前深圳市物業(yè)費上限仍為全國最高5.6元/㎡/月。
部分城市住宅物業(yè)費價格體系
數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，克而瑞物管整理
02 5年以下樓齡物業(yè)費是20年以上的1.6倍
隨著人民生活水平的提高，居民對物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提升。盡管全國各城市現(xiàn)行物業(yè)費價格體系仍以政府指導(dǎo)價為主，但推動物業(yè)費市場化已成為行業(yè)共識。
一方面，上海實行市場調(diào)價在全國具有良好示范作用，廣州、重慶等城市在政府指導(dǎo)價基礎(chǔ)上實行市場調(diào)節(jié)價，市場化價格體系正逐步推行。
另一方面，部分仍實行政府指導(dǎo)價的城市，也出臺相關(guān)條例更新指導(dǎo)價上限，以匹配居民不斷提高的物業(yè)服務(wù)要求。
從各城市推進情況看，新入市項目的物業(yè)費普遍較過往有所提高。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，全國重點20城住宅項目，樓齡越短物業(yè)費越高，5年以下樓齡的項目平均物業(yè)費是20年以上樓齡項目的1.6倍，樓齡5年以下的項目平均物業(yè)費為2.7元/㎡/月，而20年以上樓齡項目的平均物業(yè)費僅為1.7元/㎡/月。
從不同樓齡段來看，樓齡5年以下的項目物業(yè)費明顯高于其他樓齡段的物業(yè)費，其與5-10年樓齡項目的平均物業(yè)費差距為0.6元/㎡/月，遠高于5-10年樓齡與10-15年樓齡項目的物業(yè)費0.2元/㎡/月的差距。10-15年樓齡與15-20年樓齡以及20年以上樓齡的物業(yè)費差距則較為平均，都為0.1元/㎡/月。
不同樓齡段項目平均物業(yè)費（元/㎡/月）
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
城市新項目規(guī)模影響著城市平均物業(yè)費的高低，同時推動著城市物業(yè)費市場化進程。據(jù)CPIC克而瑞物管監(jiān)測，重慶、武漢等中西部城市近年入市新項目規(guī)模相對較大排在5年以下樓齡項目規(guī)模前列，其中重慶、武漢位列前二，重慶規(guī)模最高達2.4億㎡，武漢次之1.6億㎡。
5年以下樓齡項目規(guī)模（萬㎡）
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
從近一年住宅用地成交規(guī)模來看，重慶、長沙、武漢、成都等中西部城市表現(xiàn)依然強勁，重慶成交規(guī)模2877萬平方米居首位。隨著項目的建設(shè)交付，我們相信，這些項目將在未來一年轉(zhuǎn)化為該城市企業(yè)的重點拓展對象。
近一年20城住宅用地成交規(guī)模（萬㎡）
03 京滬是高物業(yè)費集中地
從全國物業(yè)費結(jié)構(gòu)來看，全國重點20城物業(yè)費主要集中在1-4元/㎡/月之間。
目前物業(yè)費市場化發(fā)展仍處于初級階段，市場需要更多時間去理清業(yè)主、物企、政府部分之間的關(guān)系，居民也需要更多時間去理解物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與物業(yè)價格之間的對應(yīng)關(guān)系。
物業(yè)費完全市場化還需時日，低物業(yè)費仍目前市場主流，2元/㎡/月以下的項目占比超過5成，其中12.4%的項目物業(yè)費低于1元/㎡/月。
20城住宅物業(yè)費結(jié)構(gòu)（按項目數(shù)量統(tǒng)計）
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
與此同時，由于上海、北京等一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，居民物業(yè)費接受度、接受能力高，6元/㎡/月以上的各價格段的最高占比均被上海、北京包攬，且價格段越高，上海、北京等一線城市占比越高。
其中10-20元/㎡/月價格段中北京、上海兩市合計占比近60%，一線城市高物業(yè)費壟斷明顯。
不同物業(yè)費價格段城市結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
值得注意的是，高端住宅并不一定完全就對應(yīng)高物業(yè)費。
以上海為例，在傳統(tǒng)認知中，翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng)濱江壹號院等項目均是上海高端住宅，但其物業(yè)費均不超過20元/㎡/月。
其中翠湖天地的物業(yè)費為8-19.5元/㎡/月，湯臣一品的物業(yè)費為15元/㎡/月。據(jù)了解，上海高端物業(yè)費可達30元/㎡/月。像海上花園、匯都公寓等知名度不那么高的項目物業(yè)費反而較高。因此對于拓展高物業(yè)費項目的企業(yè)而言，可以不局限與傳統(tǒng)高端項目。
上海部分高端項目物業(yè)費
數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管
物業(yè)費對于物企城市進入而言重要性不言而喻，了解城市物業(yè)費基本面、城市物業(yè)費市場化程度、不同價位物業(yè)費項目特點等有助于企業(yè)進一步篩選適合自己的城市、適合自己的項目。但是否進入該城市是多因素綜合考量的結(jié)果，物業(yè)費只是其中重要的因素之一。
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