（一）融資主體選擇

在主體準(zhǔn)入方面，優(yōu)先選擇百強(qiáng)房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產(chǎn)總規(guī)模40億以上且去年銷售額20億以上的融資主體。

由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實(shí)力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強(qiáng)主體。以目前操作的拍地保證金融資項(xiàng)目為例，除非是勾地項(xiàng)目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿足主體的準(zhǔn)入要求，不然都是按謹(jǐn)慎介入處理。客觀地說，百強(qiáng)開發(fā)商或地方龍頭房企綜合實(shí)力相對較強(qiáng)，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應(yīng)的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優(yōu)先考慮。

（二）融資方式及融資規(guī)模

根據(jù)合規(guī)層面的要求，目前主要采取對地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區(qū)域公司）進(jìn)行綜合授信，對母公司以股權(quán)投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續(xù)向參與土地競拍的各個項(xiàng)目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監(jiān)管，由母公司自行在項(xiàng)目池中調(diào)配使用。具體融資金額根據(jù)項(xiàng)目池情況以及合作粘性一事一議。

（三）融資用途

通過股權(quán)方式對母公司投資后，允許開發(fā)商將融資資金用于繳納各個項(xiàng)目公司競拍土地的部分或全部保證金，并根據(jù)開發(fā)商情況的不同，對資金進(jìn)行監(jiān)管。

（四）融資期限

根據(jù)項(xiàng)目情況和招拍掛公告的時間做靈活設(shè)計(jì)或約定。

（五）融資成本

融資成本根據(jù)開發(fā)商綜合實(shí)力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。  

（六）投資方式

根據(jù)開發(fā)商及項(xiàng)目的不同情況，由指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級，開發(fā)商以現(xiàn)金、債權(quán)、股權(quán)、土地等出資作為劣后級；或者委托小貸公司或銀行直接放款等。

1. 由外資機(jī)構(gòu)（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等以現(xiàn)金認(rèn)購優(yōu)先級出資，開發(fā)商以債權(quán)、股權(quán)、土地或現(xiàn)金認(rèn)購劣后級出資。

2.優(yōu)先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續(xù)注入開發(fā)商區(qū)域公司（母公司），區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項(xiàng)目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

3.若優(yōu)先級由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等認(rèn)購的，目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的總包施工、代建、包銷等業(yè)務(wù)提前鎖定給優(yōu)先級出資的相應(yīng)單位。

4. 因目前私募基金層面的非貨幣出資存在障礙，因此投資時不一定以私募基金產(chǎn)品形式投資，視具體情況可能設(shè)計(jì)為合伙企業(yè)直接持有開發(fā)商區(qū)域公司（母公司）的股權(quán)架構(gòu)。

（二）錯位抵押擔(dān)保模式

1.總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務(wù)商等委托小貸公司或銀行將融資款出借給開發(fā)商區(qū)域公司（母公司）。

2.開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項(xiàng)目或土地為借款提供抵押擔(dān)保，另外開發(fā)商所屬集團(tuán)公司及其實(shí)控人等提供連帶保證擔(dān)保，擔(dān)保方式根據(jù)項(xiàng)目情況具體設(shè)置。

3.開發(fā)商區(qū)域公司隨后將資金注入?yún)⑴c土地競拍的各個項(xiàng)目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

（三）真股合作拍地模式

1. 除了債權(quán)形式合作外，目前市場上逐步新增真股合作形式，小部分潛力好的開發(fā)商（主要分析其負(fù)債率、資產(chǎn)規(guī)模、短期項(xiàng)目拓展能力和開發(fā)操盤能力以及主要市場所占份額等等）與機(jī)構(gòu)形成緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系，同股同投，機(jī)構(gòu)分享項(xiàng)目收益和分紅。

2.資金機(jī)構(gòu)成立100%控股的SPV公司，與開發(fā)商集團(tuán)公司共同成立合資公司。其中資金機(jī)構(gòu)的SPV公司持有合資公司的小股，并對合資公司進(jìn)行股加債的投資。開發(fā)商集團(tuán)公司對合資公司進(jìn)行大股+小債投資。

3.合資公司與開發(fā)商集團(tuán)公司指定的公司共同成立平臺公司，其中合資公司持有小股，并由該平臺公司根據(jù)招拍掛情況支付土地保證金。

（四）大小開發(fā)商聯(lián)合拍地模式

一些大開發(fā)商通過與其他開發(fā)商聯(lián)合拍地的模式全程使用杠桿，由小開發(fā)商繳納土地保證金，在拍得土地后，由小開發(fā)商以低成本向大開發(fā)商提供第一筆土地款融資，在開發(fā)建設(shè)階段同股同權(quán)投入開發(fā)建設(shè)資金，達(dá)到預(yù)售條件時大開發(fā)商歸還小開發(fā)商融資。

除上述模式之外，在實(shí)操中，一些開發(fā)商綁定了當(dāng)?shù)氐囊恍?shí)業(yè)企業(yè)或個人金主為其支付拍地的“門票錢”，以此在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐步擴(kuò)展。

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