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融資方案系列(三):信托432項目融資交易方案

西政財富 西政財富
2019-08-22 14:32 3619 0 0
23號文、信托行業一系列窗口指導、64號文等信托行業監管政策的輪番“轟炸”。

作者:西政財富

來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

23號文、信托行業一系列窗口指導、64號文等信托行業監管政策的輪番“轟炸”。目前信托地產融資似乎僅能操作滿足432要求的項目以及真股合作類項目。由于受額度管控限制,對交易對手及項目更是優中選優。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就信托432融資項目方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

1融資規模

初步擬定總規模X億元,分階段放款:

第一階段Y億元,在標的土地(或在建工程)辦理完畢抵押登記手續后發放,實際放款規模不超過評估值的 50%,資金用于償還項目公司存續融資、工程建設款項及其他認可的用途。

第二階段X-Y億元,向項目公司提供流動性支持,僅可用于償還信托機構融資本息。即:融資存續總規模不超過一階段規模,在一階段融資到期時,若暫不能償還全部融資本息,可提取第二階段款項用以償還到期本金和利息。

2融資期限

期限為24個月(也可靈活配置期限,例如:總規模6個億,其中2個億18個月,4 個億期限24個月) 。

3融資成本

以實際商談為準。

4交易結構

本次融資采取432開發貸模式,滿足432條件后,向項目公司發放貸款。

交易要素如下:

  1. 項目公司對項目公司投入資金需達到總投資的25%以上。

2.項目公司或直接控股股東取得二級開發資質。

3.標的項目四證齊全。

5風控措施

1.土地抵押 :以項目地塊土地使用權為償還債務本息提供抵押擔保,并辦理完成抵押登記。

2.股權質押 :項目公司股權質押并辦理質押登記等手續。

3.保證擔保: 控股機構及實際控制人提供連帶責任保證擔保:

(1)XX房地產開發集團有限公司;

(2)實際控制人及其配偶。

4.項目現場監管:信托機構派駐1名現場人員,與項目公司共同管理章證執照、財務印鑒等。項目公司不承擔相應人力成本。

5.公證:對本信托項下貸款合同、擔保類合同等辦理公證。

6.出具承諾函 :XX集團出函承諾:按期投入建設資金、確保項目順利完工等事項。

7.資金歸集

(1)銷售資金歸集:標的項目如有銷售,應按批次歸集部分資金后,同時信托機構配合辦理該批次房源的網簽、備案、解押手續。

(2)各筆債務到期前,需提前歸還少部分本金。

6融資流程及周期

資料齊備的前提下,信托機構融資流程及周期如下,整個融資過程約1-2個月時間:片區立項會——總部會議——中信登報審——確定合同內容并簽約——辦理抵質押等放款落實條件——募集資金。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“西政財富”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 融資方案系列(三):信托432項目融資交易方案

西政財富

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