1. 要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2. 要及時回應市場關切，穩(wěn)步推進股票發(fā)行注冊制改革，積極引入長期投資者，保持資本市場平穩(wěn)運行。

3. 要促進平臺經(jīng)濟健康發(fā)展，完成平臺經(jīng)濟專項整改，實施常態(tài)化監(jiān)管，出臺支持平臺經(jīng)濟規(guī)范健康發(fā)展的具體措施。

本以為本次政治局會議會給樓市帶來巨大的信心，遺憾的是，五一假期期間中指研究院重點監(jiān)測城市的新房成交規(guī)模同比仍下降了超過五成，也即購房者市場信心尚未明顯改善，政策層面的刺激效果或許需要更長時間才能顯現(xiàn)。

客觀地說，此次的政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)來說是個極為關鍵的轉(zhuǎn)折點，高層不僅在加強預期的管理，還針對性地解決了一些根源性的問題。具體來看，一是通過對平臺經(jīng)濟的重新審視和支持，以及對資本市場的預期引導，解決居民購買端的穩(wěn)就業(yè)和穩(wěn)收入的問題（尤其是平臺經(jīng)濟可以起到的穩(wěn)就業(yè)作用）；二是通過支持剛性和改善性住房需求，比如近期越來越多的城市發(fā)布的針對改善性需求降低二手房貸利率、縮短增值稅免交年限、放松限售等加強二手房市場流動性的措施，用改善性住房需求撬動房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)；三是優(yōu)化預售資金監(jiān)管，這在當下對房企來說至關重要，尤其是前期大部分爆雷房企都存在預售監(jiān)管賬戶資金很難提取使用導致現(xiàn)金流惡化的問題，因此適當放松預售資金提取要求，適當減少預售資金提取審批流程，比如適當用銀行保函等方式替換預售資金等，對于房企流動性的恢復也至關重要。

不少同行問我們這次政治局會議定調(diào)之后，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)將真正實現(xiàn)觸底反彈，比如熱點城市的樓市是否會逐步拉升。我們認為，會議后的市場反應情況仍有待觀察，整體可能是緩慢回暖，不同城市間的分化會明顯加劇（熱點城市或熱點區(qū)塊會先行復蘇），但投資投機需求仍會被抑制（尤其是房地產(chǎn)稅的預期影響），爆炒則更不可能。從根源上來說，本次會議繼續(xù)強調(diào)了“房住不炒”，這意味著政策方面雖然“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，也即因城施策情況下政策方面雖然存在大幅松動和調(diào)整的空間，但監(jiān)管層也不會縱容無底線地刺激樓市，因為當前樓市繼續(xù)下行很大程度上與疫情影響有關。簡單來說，監(jiān)管層所提及的政策修復本身是以長效機制作為前提的，市場回暖和預期改善也需逐步完成，如果急轉(zhuǎn)彎、急剎車、急轟油，樓市的長效機制仍舊很難建立。

早在4月26日，大大主持召開了中央財經(jīng)委員會第十一次會議，會議強調(diào)了“統(tǒng)籌發(fā)展和安全，要引導好市場預期，講清楚政策導向和原則，穩(wěn)定市場信心”，并且重點研究了“全面加強基礎設施建設”的問題。政治局4月29日會議的核心內(nèi)容屬于中央財經(jīng)委員會第十一次會議精神的深化，大基建對今年經(jīng)濟的托底功能仍在被強化，但大基建的核心是錢從哪來，發(fā)行國債？央行印錢？財政補貼？還是地方發(fā)行專項債？事實上，在目前地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)受挫、疫情反復的復雜背景下，因上述解決巨額大基建所需資金的方式都是“牽一發(fā)而動全身”，加上基建項目投資收益率偏低和投資回收周期過長帶來的天然短板（比如前幾年風風火火的PPP項目至今未激起水花），因此大基建的落地效果還是有待觀察。從我們近半年城投非標業(yè)務的投資情況來看，核心難點還是經(jīng)濟下行引起的項目還款來源障礙問題，另外優(yōu)質(zhì)主體和優(yōu)質(zhì)項目其實并不容易遇到。

很多同行問我們?nèi)绾晤A估房地產(chǎn)行業(yè)的回暖時間，我們認為，目前的居民購買力并無法支撐房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖，因此除了熱點城市或核心、熱點區(qū)域的項目外，對其他城市、區(qū)域的樓市回暖僅能保持謹慎地樂觀，比如即便是在政策大幅放松的當下，武漢大部分樓盤的降價拋售也仍未停止。普通居民的購買力恢復情況不容樂觀，尤其是對就業(yè)、收入、資產(chǎn)減值的預期并未好轉(zhuǎn)，按今年的形勢預估，經(jīng)濟的全面向好仍舊面臨很多不確定的因素，尤其是時不時的疫情沖擊及封控管理。

我們注意到，在目前的國際、國內(nèi)復雜局勢下，剛需型客戶仍舊面臨買不起，改善型客戶仍舊面臨購房門檻太高等普遍性的問題，因此當前樓市政策松綁的刺激效果仍有待觀察。事實上，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入、穩(wěn)預期才是解決問題的根本。有同行笑稱，窮人從來都不是購房的主力，在資產(chǎn)減值損失的預期下，富人的錢寧可存在銀行，也即房地產(chǎn)投資投機的需求下滑會根本上斬斷房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇動力。

當然，我們對房地產(chǎn)行業(yè)倒始終充滿信心，我們認為行業(yè)回暖也是遲早的事情，因為房地產(chǎn)在全世界任何一個權(quán)重國家都屬于支柱產(chǎn)業(yè)。就最近的市場情況而言，優(yōu)質(zhì)房企（尤其是國央企開發(fā)商）在收并購方面的實質(zhì)性動作已讓我們重新燃起了地產(chǎn)投資業(yè)務的熱情，盡管投資收益率已明顯走低，但至少看到了盼頭。