不良資產(chǎn)指南 作者：指南君
來源：不良資產(chǎn)指南
7月22日，凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示，并不存在所謂“解散中國特殊機會投資團隊”。相關(guān)團隊原設(shè)在新加坡總部投資體系下，并非專門為中國設(shè)立；實際變化是個別負責(zé)特殊機會項目的員工離職，其余成員并入總部投資團隊，由總部統(tǒng)一評估各地投資機會。
潘子翔同時強調(diào)，凱德中國特殊機會伙伴計劃（CCOP）是一只獨立基金產(chǎn)品，與組織架構(gòu)調(diào)整無關(guān)，凱德將繼續(xù)管理該基金。對于“撤離中國”的說法，他也予以否認，稱公司將繼續(xù)發(fā)展人民幣基金平臺、商業(yè)管理輸出及“投融管退”資管業(yè)務(wù)。
此前，多家媒體轉(zhuǎn)引彭博報道稱，凱德投資撤銷了一支五人特殊機會投資團隊。
該團隊負責(zé)人馮明光于2025年12月離職，約一個月后加入全球資管機構(gòu)Ares Management；另外兩名成員于今年6月離開，剩余兩人則被調(diào)往凱德其他業(yè)務(wù)部門。
不過，報道所指團隊主要在亞洲范圍內(nèi)尋找特殊機會項目，并非只服務(wù)于中國市場。凱德此次回應(yīng)的重點，正是強調(diào)這支團隊屬于新加坡總部投資體系，而不是一個獨立設(shè)置的“中國特殊機會投資團隊”。
但從業(yè)務(wù)結(jié)果看，原五人團隊已經(jīng)不再保持獨立配置，負責(zé)人及部分成員離職，其余人員被并入其他團隊也是事實。
凱德進入中國特殊機會投資市場的標志性動作，是2023年2月設(shè)立CCOP計劃。
該計劃總承諾股本為11億新元。其中，凱德從外部機構(gòu)投資者募集8.92億新元，合作方持股80%，凱德持有其余20%。基金投資范圍包括辦公樓、購物中心、物流及工業(yè)地產(chǎn)等商業(yè)和新經(jīng)濟領(lǐng)域的特殊機會資產(chǎn)。
從凱德公開披露的信息看，CCOP目前明確落地的核心項目主要有兩個：
第一個是原北京蘇寧生活廣場。
CCOP旗下單一資產(chǎn)基金以5.53億新元、約28.1億元人民幣完成收購，隨后將項目更名為凱德·匯新大廈，并啟動重新定位、硬件改造、服務(wù)升級和招商。
該項目原有商業(yè)經(jīng)營空間較大，凱德將其調(diào)整為以辦公為主、商業(yè)配套為輔的甲級綜合體。經(jīng)過一年多改造，項目于2024年7月整體亮相，提供約5.6萬平方米辦公空間、1.1萬平方米商業(yè)配套及共享辦公、花園等設(shè)施。
這類交易并不是傳統(tǒng)意義上的“低價抄底”，而是典型的價值提升型投資：收購經(jīng)營效率不足或定位失效的物業(yè)，再通過業(yè)態(tài)重構(gòu)、資本投入、招商運營和資產(chǎn)管理，提高租金水平及整體估值。
第二個項目是佛山凱德·致景智慧倉物流園。
項目位于佛山市高明區(qū)，佛山市是粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點。凱德以1.57億新元、約7.99億元人民幣收購該項目，園區(qū)總建筑面積約14萬平方米，由9座倉庫組成，主要租戶是一家國內(nèi)頭部紡織品電商平臺。
與北京項目不同，佛山物流園的投資邏輯更偏向現(xiàn)金流。項目收購時已經(jīng)落實長期租約，并約定租金逐年上調(diào)，通過較為穩(wěn)定的租賃收入降低開發(fā)和持有風(fēng)險。
市場傳聞中還有一種說法：CCOP成立三年，只投資了兩個項目，且項目估值表現(xiàn)不佳。凱德投資2025年年報提到，中國投資物業(yè)未實現(xiàn)重估損失上升，并對公司當年利潤產(chǎn)生影響。但這屬于中國資產(chǎn)組合層面的財務(wù)表現(xiàn)，不能直接推導(dǎo)出CCOP旗下兩個項目發(fā)生了同等幅度的減值。
凱德沒有離開中國，但投資方式已經(jīng)變了。近幾年，凱德明顯加快人民幣基金、公募REITs、商業(yè)管理輸出和存量資產(chǎn)循環(huán)，由過去直接持有大量重資產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)向以第三方資本為主的“募資-投資-運營-退出”模式。
截至2025年底，凱德自2021年以來已設(shè)立九只在岸人民幣基金，累計募集境內(nèi)資金近550億元人民幣。其人民幣基金的投資方向覆蓋購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房和服務(wù)式公寓，并可能繼續(xù)尋找數(shù)據(jù)中心、物流園及辦公樓等特殊機會資產(chǎn)。
對于凱德這樣的全球不動產(chǎn)資管機構(gòu)而言，中國市場并沒有消失，只是投資邏輯已經(jīng)改變：從依賴資產(chǎn)價格上漲，轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)定現(xiàn)金流、運營增值和本土資本退出渠道。
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