作者：真叫東坡

來源：巴路君（ID：baluzhengguijun）

本次新冠狀病毒肺炎雖然致死率不算高，但傳染性非常強(qiáng)，對經(jīng)濟(jì)的影響很大，2月份的PMI跌至35.7，企業(yè)的信心似乎并不足，這種情況下地產(chǎn)企業(yè)會受何影響呢？筆者嘗試對這一問題進(jìn)行分析。

1.對房產(chǎn)銷售影響有多大？

在疫情期間，房產(chǎn)銷售肯定有重大負(fù)面沖擊，除湖北外，其它地區(qū)房產(chǎn)銷售的影響可能持續(xù)兩三個(gè)月左右。

從過往歷史來看，2003年的非典對當(dāng)時(shí)處于上升階段的房地產(chǎn)業(yè)的銷售影響很大，但對施工和投資的沖擊并不明顯。2003年中國商品房市場還在高速發(fā)展，2003Q1房地產(chǎn)領(lǐng)域從銷售到投資都出現(xiàn)了過熱跡象，一季度商品房銷售額同比增速達(dá)到45.2%，受非典影響，特別是疫情被國家重視并開始全國嚴(yán)控以后，房地產(chǎn)銷售額增速以及銷售面積均大幅下滑（如下面兩圖），受疫情影響嚴(yán)重的廣東、北京和香港概莫能外，而且香港中原城市指數(shù)報(bào)價(jià)跌至31.37的歷史最低點(diǎn)。今年和非典那年不一樣的是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中占比比較大，居民杠桿率更高，如果居民收入受影響，導(dǎo)致地產(chǎn)銷售下滑和斷月供，這個(gè)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊可能會遠(yuǎn)高于非典當(dāng)年，畢竟02年我國的商品房市場才開始大量起步，那時(shí)居民杠桿率更低，城市化進(jìn)程還在高速起步階段，而現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售特別是銷售面積基本上已經(jīng)到了拐點(diǎn)，再疊加新冠肺炎疫情的影響，今年疫情期間，特別是2-4月份，房產(chǎn)銷售應(yīng)該都是同比負(fù)增長。

非典前后我國房地產(chǎn)施工面積、投資完成額和銷售額情況

數(shù)據(jù)來源：中金研報(bào)。

非典前后廣東省商品房銷售面積情況

資料來源：中指院數(shù)據(jù)

從克爾瑞發(fā)布的2月份全國主要房地產(chǎn)企業(yè)全口徑銷售情況來看，除恒大外，其余房企銷售同比均大幅下跌，平均跌幅接近50%。恒大的降價(jià)政策應(yīng)該產(chǎn)生了一些積極作用，但是否有水份還要看有多少能轉(zhuǎn)化為報(bào)表預(yù)收，是否持續(xù)還要看3月份的銷售情況。

2.稅收繳納和土地購置有何影響？

地產(chǎn)企業(yè)的資金支出中，土地購置費(fèi)、土地增值稅和企業(yè)所得稅是非常重要的三個(gè)方面，如果銷售不佳，支出能否減少或延緩呢？如果去年底或1月份拿的地，這部分面臨一定土地購置費(fèi)支出壓力，當(dāng)然部分地方ZF延長了企業(yè)繳納土地購置費(fèi)的時(shí)間。土地增值稅和企業(yè)所得稅的繳納對企業(yè)的影響相對有限，土地增值稅一般是按月度預(yù)繳，項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)進(jìn)行匯繳清算，如果月度沒有施工或結(jié)算，那土增稅基本就不用繳納；企業(yè)所得稅一般是月份或季度預(yù)繳，第二年5月份之前進(jìn)行年度匯繳清算，即使以前少繳納了，現(xiàn)在也還沒有受影響的時(shí)間。

3.融資情況有何變化？

開發(fā)型房企都是高杠桿運(yùn)行，所以有息負(fù)債本息的支付壓力一直較大。由于銀行涉房貸款一般只有四證齊全的開發(fā)貸和并購貸，而沒有流貸，同時(shí)地產(chǎn)企業(yè)公開市場現(xiàn)在只能借新還舊，所以原有債務(wù)的滾動(dòng)就非常重要。在疫情發(fā)生后，銀行受到的指導(dǎo)是應(yīng)續(xù)盡續(xù)，但原有債務(wù)還是需要按時(shí)償還，所以在銀行涉房貸款政策發(fā)生明顯變化前，房企的資金壓力仍然較大；而交易所和交易商協(xié)會對地產(chǎn)企業(yè)的融資政策有所放松，以前被關(guān)小黑屋的企業(yè)重新開始活躍在公開債券發(fā)行市場。從利率上來看，公開市場的發(fā)債利率水平基本上都有所下降，以一年期的供應(yīng)鏈ABS來看：碧XX前年發(fā)在6.2%，到了現(xiàn)在變成了4%左右；世X前年發(fā)在5.4%，現(xiàn)在3.6%；年前1年期7%的時(shí)X，現(xiàn)在5%以下，公司債直接放棄2年只發(fā)3年和5年期。搞得很多老司機(jī)都說，現(xiàn)在真是下不去手啊！

4.ZF對地產(chǎn)的政策有何變化？

我們想要確認(rèn)的是ZF對地產(chǎn)的政策是否有放松？如果有，有多大程度的放松？根據(jù)筆者的觀察，中央和地方ZF對地產(chǎn)的政策上略有區(qū)別，部分地方政府想通過刺激房產(chǎn)市場來拉經(jīng)濟(jì)，但中央的政策還是房住不炒，央行和銀保監(jiān)會也都表示房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，遵循一城一策原則。中央的政策可以理解為救企業(yè)、保就業(yè)，但不過分刺激市場，對地產(chǎn)市場的態(tài)度是托而不舉。 

一個(gè)好的觀察樣本：2月21日，河南駐馬店市發(fā)布新規(guī)，將職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%；同時(shí)，對在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購買首套居住房屋的人還給予補(bǔ)助，包括各類人才補(bǔ)助200元/平、大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助150元/平，農(nóng)民工補(bǔ)助100元/平。但好景不長，2月28日，河南省委、省政府約談了駐馬店市人民政府，要求其提高政治站位，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求駐馬店市政府切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)目標(biāo)。

另外，一城一策的22個(gè)城市更是比較好能觀察中央涉房政策的樣本。以蘇州為例，2月28日，蘇州住建局發(fā)布通知，降低預(yù)售門檻，以前規(guī)定必須現(xiàn)房銷售的因疫情影響可以提前相應(yīng)天數(shù)預(yù)售，不能按期竣工和交房的，可以按期順延，這樣的舉動(dòng)更多的是對以往過于嚴(yán)苛的涉房政策進(jìn)行糾偏，更多體現(xiàn)出保企業(yè)的目的，如此類托而不舉的政策可能是未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的涉房政策主基調(diào)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 疫情下的地產(chǎn)企業(yè)