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最高院:工程款優先權債權以房抵債未過戶,不占有也可對抗執行

金融審判研究院 金融審判研究院
2021-12-01 16:08 6863 0 0
作為開發商的發包人拖欠承包人的工程款,雙方協商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價抵償的,屬于承包人實現建設工程價款優先受償權的方式,

作者:初明峰、劉磊、劉曉勇

來源:金融審判研究院(ID:jrspyjy)

裁判概述

作為開發商的發包人拖欠承包人的工程款,雙方協商通過簽訂商品房買賣合同就案涉房屋作價抵償的,屬于承包人實現建設工程價款優先受償權的方式,不適用執行異議和復議規定第二十八條,應認定承包人對案涉房屋享有足以阻卻執行的實體權益。

案情摘要

1. 建機工程公司承建了大邑銀都公司開發的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程,但欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。

2. 雙方約定以上述位于“邑都上城”項目的案涉房屋作價抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款,后雙方又簽訂《商品房買賣合同》,建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋。

3. 大邑銀都公司的普通債權人紫杰投資公司申請法院對上述案涉房屋強制執行,建機工程公司向法院提出執行異議,法院支持其異議請求。紫杰投資公司繼而向法院提出執行異議之訴,一審法院支持其異議請求,準予對案涉房屋的執行,二審維持原判。

4. 建機工程公司不服,向最高人民法院申請再審,最高人民法院經再審審理后改判原一審、二審判決,即不得對案涉房屋強制執行。

爭議焦點

建機工程公司對案涉房屋享有的實體權益是否足以排除債權人紫杰投資公司的強制執行?

法院認為

根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定,在發包人逾期不支付工程價款的情形下,承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償,也可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協議書》,約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款,后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》,建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋,其實質是通過協商折價抵償實現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權,建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款,符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。

本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定:“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權,而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權,建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償,案涉房屋系工程款債權的物化載體,本案不適用執行異議和復議規定第二十八條,建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。

案例索引

(2020)最高法民再352號

相關法條

《民法典》

第八百零七條(原《合同法》第二百八十六條) 發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(現已失效)

一、 人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:  

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;   

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;   

(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;   

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

實務分析

關于工程款優先權債權人以房抵債后未過戶,可對抗開發商債權人對相關房產執行的司法觀點,筆者曾結合案例進行過梳理,見《最高院:基于具有優先權的債務抵債得不動產,執行異議中認定債權人交付全部價款!》一文。在該文援引的(2017)最高法民申3536號案件中,合議庭圍繞《執行異議與復議司法解釋》第二十八條的構成要件進行分析,本文援引判例判定結果和上案相同,但說理并不一樣。

本文援引判例認為,現有優先權的債權人通過簽訂商品房買賣合同的方式以房抵債是優先權的實現方式,如未過戶,在對抗債務人其他債權人的執行爭議中不適用《執行異議與復議司法解釋》第二十八條,只要查明該優先權屬實且不存在超期行使權利的情形,且抵債價格適當,即可直接基于抵債債權優先權認定享有對抗其他一般債權人的實體權益,無需再要求抵債者合法占有不動產這一條件,筆者贊同本文援引判例觀點,特此推薦。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“金融審判研究院”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 最高院:工程款優先權債權以房抵債未過戶,不占有也可對抗執行

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