作者：炸天團

來源：地產大爆炸

據多家自媒體的爆料，首開集團的內部OA通訊錄，最近悄悄多了一欄：北京市建筑設計研究院股份有限公司。北京院的相關領導，已經出現在首開的組織架構中。

同一周內，三件事接連落地：

6月11日，掌舵首開七年的董事長李巖辭職，不再擔任公司任何職務。

6月15日，北京院副總經理高新勇調任北辰實業。

而據內部消息，首鋼集團黨委常委、副總經理王世忠，最快6月18日到首開報到。

空降一把手、并入北京院、啟動組織縮編——七天之內，三刀齊落。

OA先合，人事先動，懂國企節奏的人心里有數：這不是在做準備，這是在收尾。

01

很多人關注合并本身，但炸天團覺得，更值得琢磨的是另一件事——這已經是首開的第三次重組了。

2005年，城開和天鴻合并，首開誕生。那年北京房價剛過6000，全城拆舊建新，合并就一個目的：做大盤子，搶地盤。

2019年，房地集團并進來。首開每年還能賺二三十個億，合并的邏輯還是做大——多點資產，排名往前沖沖，融資評級再高一檔。

前兩次，都是順風局里做加法。

這一次呢？

2022年虧4.6億，2023年虧63.4億，2024年虧81.4億，2025年虧66.3億。四年虧掉215億，比2016到2021年六年賺的加起來還多。

當然，虧損的主要原因還是全國化擴張，京外項目大面積減值，單2024年一年就計提了30.8億的存貨跌價。

不止全國化擴張受阻，而北京大本營也被“偷家”了。

2025年首開在京全口徑銷售98.5億，排名掉到第12。常年前三的企業，現在連前十都站不穩。

說白了，前兩次重組是為了跑得更快。這一次，是為了活下去不得不去換一種活法。

02

合并北京院，很多分析講“產業鏈互補”。沒錯，但說得太輕了。

如果只是互補，簽個戰略協議、搞個合資公司就行了，何必動到集團層面的合并？兩套班子、兩撥人馬硬捏在一起，成本極高，哪個國企領導會沒事找事？

根子在于，北京這座城市需要國企干的活兒，變了。

2026年北京建設用地計劃：城鄉建設用地凈減量500公頃，存量用地供應占比目標第65%。今年第一批城市更新項目清單，一口氣放了1321個，計劃投資1049億。

新房開發的蛋糕在越縮越小。而城市更新這門生意，跟傳統開發根本不是一個物種。

過去搞開發，甲乙方分工清楚——開發商出錢拿地，設計院畫圖交活，各干各的。但你去看一個老舊小區改造項目試試：前期規劃論證、居民協調，中間設計施工，后面物業運營、資產盤活，環環咬著。拆給不同單位分段干？扯皮到明年都開不了工。

所以問題不是首開缺不缺設計能力——當然缺。問題是，城市更新這種活兒，甲乙方分家干本身就干不成。你必須把規劃的人和施工的人、運營的人裝進同一個組織里，才能轉得起來。

首開手里有什么？

北京市屬國企里唯一同時抗著“非經資產管理”和“城市更新”兩塊牌子的企業，3300多萬平方米的非經資產。但碰到要出方案、做規劃的活兒，它接不住。

北京院有什么？

新中國第一家建筑設計院，人民大會堂、國家大劇院、鳥巢、T3航站樓都經過它的手，技術話語權沒有第二家能比。但設計院天然離錢遠、離運營遠，有本事畫圖，沒出口變現。

所以北京國資委這一刀，不是把兩家公司拼成一個更大的公司。它要的是一個從方案到運營的全流程平臺。

想清楚這一層，你就會明白這次重組跟前兩次的區別：前兩次是把開發商做大，這次是把開發商做沒——做成另一種東西。

03

再看王世忠的空降，門道也不少。 

首開歷史上，一把手從來都是內部培養出來的。李巖也好，更早的潘利群也好，都是先進班子待幾年，再一步步坐上去。

王世忠開了首開的先例：第一個直接空降的一把手。

他來自首鋼，跟首開沒關系，跟北京院也沒關系。兩家合并，最怕的就是“誰家的人來管”這件事扯不清楚。派一個兩邊都沒根基的人來，是國企大重組里最常見的平衡術。

但這次有個細節值得注意——速度。

李巖6月11日辭職，王世忠據說6月18日就到。七天換帥，這不是國企的正常節奏，更像是棋子早就擺好了，就等落子。

這說明合并的方案，大概率幾個月前就定了。OA調整、人事公告，不是序幕，而是尾聲。

為什么這么急？

1321個城市更新項目、1049億投資額已經在路上，不會等一個新組織慢慢磨合。首開需要的不是一個有三年緩沖期的過渡人物，而是一個落地就能干活的人。

王世忠的背景恰好對上：早年在金隅嘉業搭過“一級開發+商品房+持有運營”的全鏈條，后來在首鋼管園區開發和產業運營。地產和運營兩頭都摸過，還不帶任何一方的“氣味”。

不是來當和事佬的，而是來建新秩序的。

04

6月17日，首開要開職工代表大會，審議新一輪組織架構調整方案。

據《風聲聲》爆料，方案內容可能包括總部部門要壓縮，福建大區和華南大區要合并，京北、京南大區要縮編等。

據悉，首開此前在北京的操盤思路其實已經明顯變了。

去年拿的呼家樓地塊、今年拿的宋莊地塊，都是100%獨立操盤。呼家樓從拿地到出方案花了半年，方案出來之后又沉淀了近百天——跟以前那種“快周轉、趕開盤”的打法完全兩回事。

砍外地架構、收回操盤權、合入設計能力、慢下來打磨產品——這些動作拼在一起，方向已經很清楚了。

能不能走通，現在不好說。兩家國企的文化融合、人員安置、業務銜接，隨便哪一條卡住，都夠喝一壺。這些年國企合并搞成“1+1<2”的，又不是沒有前車之鑒。

但北京國資委用這一刀，至少給所有市屬房企亮了一個底牌：以后考核你們，不是看賣了多少套房、排名第幾，而是看你能不能接住這座城市從“建新”到“煥舊”的轉型。

開發商這個詞，在北京可能快不夠用了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 空降、并院、縮編：首開集團動刀了！