地產十一言 作者：地產十一郎
來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan）
6月23日下午，通州九棵樹。
五家房企坐在拍賣廳里，保利、招商、綠城、建發、中海——清一色的頭部玩家。一塊地，線上5輪報價，現場又舉了173輪牌，整整178輪。
最終，招商蛇口以10.217億元、溢價率20.95%拿下。刷新了北京今年土拍溢價率最高紀錄。
同一塊地，隔壁中海去年11月拿的時候，溢價率只有0.97%。半年多時間，地價漲了8000多塊一平米。
這是北京上半年土拍的收官之戰。
也是整張成績單里最扎眼的一筆。
土拍，在整個房地產開發鏈條里扮演者特殊角色，它是所有故事的起點。
一塊地賣出什么價格，基本決定了未來一兩年蓋出來的房子要賣什么價格；一塊地有多少家房企搶、搶了多少輪，直接反映了開發商對這座城市、這個板塊、這個時間點的真實判斷。
所以，懂行的人看樓市，從來不只看房價和成交量，他們一定會盯著土拍。因為土拍是“春江水暖鴨先知”里那只最先下水的鴨子——開發商的錢往哪兒砸，哪兒的房子就值得多看兩眼。
但你要是只盯著個別的數字，覺得北京土拍火了，那就被帶偏了。
北京樓市上半年土拍市場有哪些看點？面粉到底貴了沒？開發商拿地的態度是看強還是看弱？這些對于普通購房者有什么啟示？
在2026年的年中節點，十一郎帶你總結北京樓市土拍的特點，把上述問題一次性說清楚。
01
DICHAN SHIYIYAN
先看大盤。
中指研究院的數據是這么寫的：2026年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，成交規劃建面121.97萬平方米，同比下降48%；土地出讓金340.11億元，同比下降66%；平均溢價率3.55%，比去年下滑了3.6個百分點。
66%。
這個跌幅，放在任何一個行業里都算得上腰斬再腰斬。
21宗地里，14宗底價成交，占了三分之二。溢價率超過10%的，只有4宗。
換句話說，熱鬧是局部的，冷清是普遍的。
但“冷清”兩個字，得打個引號。
因為今年的冷清，跟去年的冷清不是一回事。去年是沒人買地，今年是——有人想買，但沒地可買。
上半年，朝陽、海淀兩個供地大戶全程零供應。城六區里只有豐臺在持續放量，拿了6宗地出來，其中5宗在二三環沿線。
政府主動剎車了。2026年北京商品住宅用地計劃供應200到240公頃，比2025年又少了。放出來的地，也大多是小塊地——10萬平米以上的大地塊，從去年的9宗銳減到只有1宗。
這就是所謂的“縮量提質” 。
不是市場崩了，是供應端主動踩了剎車。
02
DICHAN SHIYIYAN
那為什么通州九棵樹能搶成這樣？
答案就兩個字：驗證。
這塊地南側一街之隔，是中海去年11月拿的6017地塊，今年3月開盤做了個項目叫中海·玖樹滿和。3個月不到，網簽537套，去化超九成，賣了近21個億。銷售均價約5.1萬/㎡。
一個板塊，一個項目，用真金白銀證明了——這里有人買房，而且買得動。
五家房企盯著這個數據，心里都有數。招商更是憋了14個月沒在北京拿地，在售項目都快賣完了。再不補倉，北京的團隊就要沒活干了。
所以178輪舉牌，不是因為錢多燒的，是因為算得過來賬。
再看豐臺。
6月18日，豐臺橋南地塊，招商、越秀、廈門國貿、懋源四家房企，舉了144輪。中間還鬧了個插曲——廈門國貿卡點舉牌，三聲報價已經落錘了，招商不服，離場協商后又回來接著拍。
最終廈門國貿以11.947億元、溢價率15.65%拿下，樓面價約5.67萬/㎡。這是廈門國貿時隔近三年再次在北京拿地。
這塊地憑什么？四軌交會、緊鄰豐臺站、西三環到四環之間。1.1的容積率，在北京核心區幾乎絕版。滿打滿算也就一百來套房子——不愁賣。
但同樣是昌平朱辛莊，畫風就完全不一樣了。
6月11日，朱辛莊地塊出讓，只有一家報名——北京未來科技城昌信置業。底價9.09億成交，溢價率0%。
朱辛莊差嗎？不差。距地鐵昌平線和8號線換乘站只有300米，兩站到西二旗，海淀外溢第一站。但地塊綁了產業用地，住宅部分樓面價算下來約2.86萬/㎡，比周邊在售項目還便宜。
便宜是便宜，但沒人搶。因為算賬的邏輯變了。
03
DICHAN SHIYIYAN
房企現在只認一件事：確定性。
什么叫確定性？隔壁有人賣得好，叫確定性。板塊庫存低、產品有代差，叫確定性。地鐵通了、配套齊了、不用等規劃落地，叫確定性。
通州九棵樹有確定性——中海已經替你驗證過了。豐臺橋南有確定性——四環內、四軌交會、改善需求明確。
朱辛莊也有確定性——但那是“底價就能拿下”的確定性，不是“值得搶”的確定性。
中指研究院的高級分析師范詒杰說得挺直白：房企對核心優質地塊的拿地意愿依然充足。上海易居研究院的嚴躍進也補了一句：供應端主動強化了“小而美”、低總價優質地塊的供應，更好匹配了房企的投資需求。
翻譯成人話就是：政府學聰明了，知道放什么地有人買；房企也學聰明了，知道什么地能碰。
04
DICHAN SHIYIYAN
那這對普通買房人意味著什么？
一塊地賣出什么價格，基本決定了未來一兩年蓋出來的房子要賣什么價格；一塊地有多少家房企搶、搶了多少輪，直接反映了開發商對這座城市、這個板塊、這個時間點的真實判斷。所以，懂行的人看樓市，從來不只看房價和成交量，他們一定盯著土拍。因為土拍是“春江水暖鴨先知”里那只最先下水的鴨子——開發商的錢往哪兒砸，哪兒的房子就值得多看兩眼。
十一郎給你劃三個重點。
第一，跟著開發商搶地的方向走，大概率不會錯。
通州九棵樹、豐臺三四環、亦莊核心區——這些地方開發商肯花上百輪舉牌去搶，說明他們算過賬，覺得這里有人買房、能賣得動。未來一兩年，這些板塊的新房供應會補上來，產品力也會迭代。想在核心區買改善房的，可以重點關注這些地方。
第二，底價成交的板塊，別指望大漲。
朱辛莊、順義、大興外圍這些地方，地價沒漲，說明開發商對未來的售價預期也沒漲。不是說不能買，自住沒問題，配套也在慢慢起來——但指望房價大漲，不太現實。
第三，下半年還有一波好戲。
上半年朝陽、海淀沒放地，下半年都要補上。酒仙橋地塊已經掛出來了，起拍價37.2億。廣渠路、北菜園也都在清單上。這些才是真正的主城區核心地塊，一旦開拍，熱鬧程度只會比通州九棵樹更甚。
最后說兩句實在的。
北京上半年土拍，表面看是340億的“慘淡”成績單。但扒開來看，這不是沒人買，是沒人敢亂買了。
過去那種“拿到地就能賺錢”的時代結束了。現在每一塊地，房企都要算三遍賬：有沒有人買、能不能賣動、利潤夠不夠厚。
算得過來的，178輪也搶。算不過來的，底價也不要。
這種“清醒”，對行業是好事。對買房人也是好事——因為未來能出現在市場上的房子，都是被精挑細選過的。開發商不敢再亂蓋了，購房者也不用再亂買了。
我是地產十一郎，找我買房不迷茫。我們下期見。
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