作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸

昨天（8月4日），上海又賣出了一塊很有意思的地——北外灘68街坊。

但這次站在北外灘土地牌桌上的，不是保利、招商、華潤，也不是綠城、建發(fā)，而是青山實業(yè)和華峰集團(tuán)。

一個是全球重要的不銹鋼和鎳生產(chǎn)企業(yè)，一個是化工新材料巨頭。

兩家溫州制造業(yè)企業(yè)組成聯(lián)合體，以38.45億元底價拿下地塊，成交樓面價約3.6萬元/平方米。

這塊地也不是邊角料，位于北外灘核心區(qū)，總計容建筑面積約10.67萬平方米，規(guī)劃中住宅占30%，建筑最高可做到249米。

放在中央公園、北外灘中心和華貿(mào)中心之間，未來它既能看地標(biāo)，自己也可能成為地標(biāo)。

上海內(nèi)環(huán)一塊稀缺涉宅用地，就這樣繞過一眾傳統(tǒng)開發(fā)商，進(jìn)了兩家制造業(yè)企業(yè)的碗里。

更值得注意的是，這并非孤例。

2025年7月，祺祥旺宇置業(yè)拿下上海徐匯復(fù)衡地王地塊，背后站著的浙江臺州的汽車模具制造家族——屹豐集團(tuán)。

同年9月，參與過“鳥巢”等重大工程的長江精工鋼結(jié)構(gòu)，花5.46億元拿下閔行顓橋地塊，第一次進(jìn)入上海住宅開發(fā)。2026年1月，它又花4.46億元補(bǔ)倉松江九亭。

再加上與海爾產(chǎn)業(yè)體系關(guān)系密切的君一、以管材和服裝輔料起家的偉星，制造業(yè)背景的地產(chǎn)玩家正在變得越來越顯眼。

過去幾年，行業(yè)一直在討論民營房企何時回來。

現(xiàn)在看，專業(yè)民營房企還沒有大規(guī)模回到土地市場，民營制造業(yè)先回來了。

所以，制造業(yè)開始抄底房地產(chǎn)了嗎？

01

它們不是更敢賭，只是更有資格等

看到制造業(yè)企業(yè)拿地，很多人的第一反應(yīng)是：樓市還在調(diào)整，它們?yōu)槭裁锤夷鎰葸M(jìn)入？

答案可能恰恰相反。

今天進(jìn)場的產(chǎn)業(yè)資本，未必比傳統(tǒng)房企更敢賭，只是比傳統(tǒng)房企更有資格等待。

上一輪實體企業(yè)跨界房地產(chǎn)，主要押注的其實是土地。融資順暢、銷售高速增長，企業(yè)拿到地，靠市場上漲就能消化不少錯誤。

上海外環(huán)內(nèi)住宅平均地價數(shù)據(jù)

以上海為例，2008-2016年制造業(yè)扎堆投資地產(chǎn)對應(yīng)的就是地價起飛的階段。

但今天這套邏輯已經(jīng)失效。

2025年拿地金額前十企業(yè)中，有8家為央國企。土地市場依然存在，但大量專業(yè)民營房企已經(jīng)失去持續(xù)補(bǔ)倉的能力。

這恰好給產(chǎn)業(yè)資本留出了一個窗口。

傳統(tǒng)開發(fā)商不拿地，銷售規(guī)模會下降，團(tuán)隊會失去項目，品牌也會逐漸退出市場。土地是它們維持經(jīng)營機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的原材料。

制造業(yè)集團(tuán)不同。

往大了看，房地產(chǎn)只是它們資產(chǎn)配置和產(chǎn)業(yè)布局中的一個選項。

賬算不過來，可以不拿；看不清市場，可以繼續(xù)等；回報不合適，資金還可以投回熟悉的主業(yè)。

制造業(yè)資本最容易被低估的優(yōu)勢，不是錢特別多，而是不靠房地產(chǎn)活著。

它們擁有傳統(tǒng)房企越來越稀缺的一項權(quán)利：退出權(quán)。

類似君一集團(tuán)自2021年在青島拿地后，沉寂了四年。直到2025年7月，才經(jīng)過197輪競價，以約9.89億元拿下嶗山王家村地塊。

嶗山王家村地塊周邊景觀、教育資源云集

四年不拿地，企業(yè)照樣可以維持運(yùn)轉(zhuǎn)。等到真正看中的地塊出現(xiàn)，再重新回到牌桌。

這就是地產(chǎn)界的“兜中有糧，心中不慌”。

青山和華峰拿下的北外灘地塊，更能說明產(chǎn)業(yè)資本與傳統(tǒng)房企的區(qū)別。

這不是一宗簡單的純住宅用地，而是一座包含總部、辦公、商業(yè)和住宅的超高層綜合體。放進(jìn)專業(yè)房企的測算表里，它是一宗開發(fā)周期長、持有比例重、功能關(guān)系復(fù)雜的項目。

68街坊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

放進(jìn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)賬上，它卻可能同時是一座上海總部、一張城市名片、一項長期資產(chǎn)，以及一部分可以回籠現(xiàn)金的住宅。

雙方計算的，甚至不是同一套利潤。

傳統(tǒng)房企關(guān)心住宅利潤率、去化速度和資金峰值；產(chǎn)業(yè)資本可能同時計算總部價值、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、持有收益和城市影響力。

所以這一輪制造業(yè)所謂的“抄底”，抄的并非全國房價即將反彈。

它們真正盯上的，是傳統(tǒng)民營房企退場后，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新分配的窗口期。

02

主業(yè)能力，能不能遷移到地產(chǎn)

不過，有錢買地，只代表拿到了入場券。

產(chǎn)業(yè)資本能否真正成為房企，還要回答一個更難的問題：制造業(yè)的能力，究竟有多少可以遷移到房地產(chǎn)？

第一層是供應(yīng)鏈。

君一長期借助海爾體系在智慧家庭、健康住居和設(shè)備服務(wù)上的產(chǎn)業(yè)資源。海爾最熟悉的不是豪宅石材，而是空氣、用水、廚房、電器和家庭設(shè)備。

這些能力進(jìn)入住宅，當(dāng)然不能只表現(xiàn)為精裝房里多放幾件自家電器。

真正有價值的遷移，是從規(guī)劃和機(jī)電設(shè)計階段開始，將空調(diào)、新風(fēng)、凈水、廚房設(shè)備和社區(qū)服務(wù)放進(jìn)同一套系統(tǒng)。

設(shè)備發(fā)生問題后，開發(fā)商、供應(yīng)商和物業(yè)能不能減少推諉；房屋交付多年以后，設(shè)備還能不能維護(hù)、升級和更換，這些才決定智慧住宅是一套長期服務(wù)，還是幾個可以語音控制的開關(guān)。

從賣設(shè)備走向管系統(tǒng)，才算真正進(jìn)入住宅。

第二層是工程和品控。

偉星的產(chǎn)業(yè)包括服裝輔料和塑料管道。

管材藏在建筑最看不見的位置，一旦出現(xiàn)問題，維修成本和業(yè)主情緒都很高。

材料研發(fā)、生產(chǎn)檢測、供應(yīng)商管理和質(zhì)量追溯，本來就是制造企業(yè)熟悉的工作方式。它們有機(jī)會進(jìn)入住宅隱蔽工程，提升材料標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任追溯能力。

這就是這類企業(yè)的優(yōu)勢。

但會造管材，不代表每一個偉星項目都天然不會漏水。

自有材料究竟用了多少，現(xiàn)場施工能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，承包商有沒有偷工減料，問題發(fā)生后能否追溯到具體環(huán)節(jié)，仍然取決于地產(chǎn)團(tuán)隊的工程管理。

制造能力提供工具，開發(fā)管理決定結(jié)果。

第三層，我認(rèn)為是復(fù)雜項目的組織。

精工鋼構(gòu)熟悉大型公共建筑和鋼結(jié)構(gòu)工程，青山、華峰也擁有大型產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)和管理經(jīng)驗。

面對超高層、綜合體和復(fù)雜機(jī)電系統(tǒng)，這類企業(yè)可能比一般跨界資本更有準(zhǔn)備。

相比普通跨界資本，工程建造可能是它們最容易補(bǔ)齊的一項能力。

但住宅不是縮小版的工廠，也不是換了立面的產(chǎn)業(yè)園。制造業(yè)擅長把標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品穩(wěn)定生產(chǎn)出來，房地產(chǎn)卻要同時處理土地、城市、客戶、設(shè)計、營銷、交付和物業(yè)。

前者強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化和重復(fù)生產(chǎn)，后者經(jīng)常需要一地一策。

因此，制造業(yè)能力遷移到地產(chǎn)，需要完成三次轉(zhuǎn)換：從供應(yīng)鏈優(yōu)勢變成住宅標(biāo)準(zhǔn)，從工程經(jīng)驗變成交付能力，再從產(chǎn)品能力變成客戶愿意支付的價值。

少過一關(guān)，都只能算擁有產(chǎn)業(yè)背景，還不能算真正具備地產(chǎn)能力。

制造業(yè)最擅長解決房子怎么造，卻未必擅長回答房子為誰造、在哪里造、賣多少錢。

03

會造好房，也未必會做地產(chǎn)

制造業(yè)資本上桌，并不意味著它們都會贏。

房地產(chǎn)終究是一門高度依賴城市、地段和周期的生意。

有些能力可以從工廠遷移過來，有些能力只能在土地市場和項目現(xiàn)場里交學(xué)費(fèi)。

最難遷移的，首先要提名的一定是投資判斷能力。

一根管道的成本可以精確到元，一塊土地的利潤卻可能被兩年后的售價、競品供應(yīng)和政策變化徹底改寫。

制造業(yè)可以控制生產(chǎn)誤差，卻無法控制樓市周期。

其次是城市定力。

2025年1—10月，君一控股以49.81億元、24.1萬平方米的銷售業(yè)績，位居青島房企銷售金額和面積雙榜第一。

在青島的知名度和認(rèn)可度甚至比傳統(tǒng)房企大廠還要響亮。

這給了很多制造業(yè)背景房企以信心，房企未必一定要全國化。

在一座城市做得足夠久，理解當(dāng)?shù)丶彝ソY(jié)構(gòu)、板塊價值和客戶偏好，同樣能形成市場份額和品牌認(rèn)知。

但在大本營成功，不代表經(jīng)驗可以原封不動復(fù)制到另一座城市。

偉星曾在蕪湖、臨海等市場建立明顯優(yōu)勢，進(jìn)入杭州后的項目表現(xiàn)卻出現(xiàn)分化。

2025年上半年，偉星房產(chǎn)全口徑銷售額約71.6億元，2024年同期為137.4億元，同比接近腰斬。

但進(jìn)入杭州以后，部分項目卻出現(xiàn)過開盤零登記。

產(chǎn)品本身并沒有什么問題，關(guān)鍵還是產(chǎn)品能力可以復(fù)制，城市認(rèn)知很難打包運(yùn)輸。

最后，值得觀察它們持續(xù)投入的決心。

2024年，擁有覆銅板和化工制造業(yè)務(wù)的建滔集團(tuán)明確提出退出內(nèi)地商品住宅市場，將重心轉(zhuǎn)回工業(yè)主業(yè)和投資性物業(yè)。

它不是沒有資金，也并非完全不懂地產(chǎn)。只是重新算了一遍賬，認(rèn)為商品住宅不值得繼續(xù)投入。

這也說明一個殘酷的事實，制造業(yè)資本可以比專業(yè)房企更有耐心，也可能比專業(yè)房企離開得更干脆。

一旦地產(chǎn)回報長期低于主業(yè)，所謂第二增長曲線，很快就會變成需要被處理的低效資產(chǎn)。

所以，制造業(yè)能力可以提高住宅產(chǎn)品的確定性，卻無法消除地產(chǎn)投資的不確定性。

單盤成功與企業(yè)安全，始終是兩場考試。

04

地產(chǎn)的新民企，可能不再像房企

回到北外灘。青山和華峰最終會把68街坊做成什么，現(xiàn)在還不得而知。

但競得人的變化，本身已經(jīng)釋放出一個足夠明確的信號：房地產(chǎn)的民營資本正在更換組織形態(tài)。

下一批進(jìn)入核心城市的民營玩家，可能背靠制造業(yè)、消費(fèi)品企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

它們擁有主業(yè)現(xiàn)金流，也擁有不同于傳統(tǒng)開發(fā)商的收益模型。

對傳統(tǒng)房企來說，未來的競爭對手也未必追求相同的凈利潤率和周轉(zhuǎn)速度。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)資本可以用總部價值、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和持有收益平衡住宅利潤，部分綜合地塊的競價邏輯也會隨之改變。

傳統(tǒng)房企面對的，可能是一批“不按房企模型算賬”的競爭者，游戲規(guī)則的底層邏輯都已改變。

而對制造業(yè)企業(yè)來說，進(jìn)入地產(chǎn)也不該只是成立一家開發(fā)公司。

進(jìn)門先回答幾個問題：這塊地究竟服務(wù)于總部建設(shè)、產(chǎn)業(yè)布局、長期持有，還是準(zhǔn)備把住宅開發(fā)做成第二主業(yè)？

目的不同，拿地標(biāo)準(zhǔn)、組織能力和退出機(jī)制都完全不同。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)游戲規(guī)則的底層邏輯都已改變，自然也會產(chǎn)生一套新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和競爭賽道。

未來，競爭會繼續(xù)向下細(xì)化：一根管道能不能追溯，一套機(jī)電系統(tǒng)能不能穩(wěn)定運(yùn)行，一次交付能不能兌現(xiàn)，十年后的設(shè)備有沒有人維護(hù)。

房地產(chǎn)過去往金融業(yè)的路線已經(jīng)走到南墻腳下；下一輪，它必須向新入行的制造業(yè)們學(xué)習(xí)。

房子也應(yīng)該是一件真正的產(chǎn)品，有研發(fā)、有生產(chǎn)、有品控，也有人為交付以后的問題負(fù)責(zé)。

制造業(yè)接管不了房地產(chǎn)，但它們正在接管傳統(tǒng)房企退出后留下的機(jī)會。

值得行業(yè)警惕的民營房企，熟悉的開發(fā)商名字可能漸漸消失。

下一批真正的對手，大概來自工廠。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 警惕！制造業(yè)可能正在抄底房地產(chǎn)