作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

在《十四五發(fā)展規(guī)劃》中，已經(jīng)明確提出“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。”。未來全國各地都將加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，按照資源環(huán)境承載能力合理確定城市規(guī)模和空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌安排城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養(yǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。

從實(shí)質(zhì)上來說，城市更新是棚戶區(qū)改造的升級(jí)版本，在地塊改造的基礎(chǔ)上注重城市整體功能的提升；但是，城市更新項(xiàng)目的投資規(guī)模、工作復(fù)雜程度也同等增加，對地方政府來說是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。

在城市更新需求逐漸旺盛之時(shí)，地方城投公司卻面臨著新的挑戰(zhàn)。《關(guān)于進(jìn)一步深化預(yù)算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進(jìn)財(cái)政體系進(jìn)行改革，也要求再次清理規(guī)范地方融資平臺(tái)公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實(shí)施破產(chǎn)重整或清算。

在這樣的大背景下，如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)“實(shí)施城市更新行動(dòng)”以及“推動(dòng)城投公司規(guī)范化轉(zhuǎn)型”成為許多地方的當(dāng)務(wù)之急；但這一挑戰(zhàn)也可能成為新的機(jī)會(huì)，以城投公司作為新形勢下城市更新的運(yùn)作平臺(tái)，是撬動(dòng)城投公司新一輪轉(zhuǎn)型的最佳基點(diǎn)。

城市更新與當(dāng)下城投改革的需求是一致的，即城市更新項(xiàng)目需要的投入與產(chǎn)出平衡，用土地收益來平衡公益性項(xiàng)目支出；城投需要實(shí)現(xiàn)政企分離，然后通過政府資源、資產(chǎn)的注入，實(shí)現(xiàn)公益性支出與企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營間的平衡，用行政資源、國有資產(chǎn)的收益來彌補(bǔ)經(jīng)營性收益的不足。

因此，城市更新項(xiàng)目非常適合作為推動(dòng)城投轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。用收益可以實(shí)現(xiàn)自平衡的城市更新項(xiàng)目作為未來城投運(yùn)作項(xiàng)目的“行為規(guī)范”，樹立城投轉(zhuǎn)型后、脫離地方財(cái)政后的項(xiàng)目運(yùn)作框架。

定位一致：市場化運(yùn)作項(xiàng)目

在市場化改革的主基調(diào)下，未來城投運(yùn)作項(xiàng)目的核心理念是“以企業(yè)作為平臺(tái)、市場化運(yùn)作基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)項(xiàng)目”；城市更新也同樣是要求市場化運(yùn)作，兩者的定位同樣是一致的。

對許多地區(qū)城投來說，雖然早已通過代建等方式承接政府投資項(xiàng)目，但半市場化到完全市場化的過程仍然需要適應(yīng)；以城市更新項(xiàng)目作為邁出市場化運(yùn)作的第一步，同樣是個(gè)合適的選擇。既滿足當(dāng)下城市最迫切的需求，城市更新中的市場化運(yùn)作元素又相對豐富。

理念一致：堅(jiān)持公益性為主

城投改革、轉(zhuǎn)型要求的是形式轉(zhuǎn)型，但基于地方國資的社會(huì)責(zé)任、堅(jiān)持公益性運(yùn)作的本質(zhì)是不能改變的。同樣，城市更新項(xiàng)目中雖然有拆舊建新的內(nèi)容，但并不是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；以城投作為項(xiàng)目運(yùn)作主體，是為了起到改善區(qū)域價(jià)值、提升公共服務(wù)、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則。

因此，基于穩(wěn)定地方房地產(chǎn)發(fā)展的考慮，以城投堅(jiān)持公益性基礎(chǔ)來運(yùn)作城市更新項(xiàng)目，是滿足項(xiàng)目需求與城投轉(zhuǎn)型的最佳選擇。

方式一致：保障現(xiàn)金流穩(wěn)定

在當(dāng)下城投轉(zhuǎn)型的矛盾中，最為焦點(diǎn)的就是大部分城投都有較為龐大的存量債務(wù)。如果沒有持續(xù)的現(xiàn)金流進(jìn)行滾動(dòng)，那么極易引發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對城投的穩(wěn)定持續(xù)提出很大的挑戰(zhàn)。

但在城市更新項(xiàng)目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務(wù)運(yùn)營項(xiàng)目；其中的現(xiàn)金流入、流出都較為龐大。如果能基于項(xiàng)目引入政策性銀行貸款、金融機(jī)構(gòu)資金，那么城市更新項(xiàng)目帶來的現(xiàn)金流，無疑會(huì)成為城投轉(zhuǎn)型過程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動(dòng)性危機(jī)、實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型。

因此，綜合各方面來看，城投轉(zhuǎn)型與城市更新的各項(xiàng)需求都基本保持一致；城市更新項(xiàng)目，就是撬動(dòng)城投公司轉(zhuǎn)型的最佳基點(diǎn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“楊老師的基建課堂”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 以城市更新為基點(diǎn)：撬動(dòng)城投公司轉(zhuǎn)型