村企合作項目在融資層面面臨的問題主要是兩個：第一個是在非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、留用地等凈地合作開發(fā)項目以及一些城市更新合作項目中，村集體（具體如村股份經(jīng)濟合作社、村股份公司等，下同）與開發(fā)商簽訂的《合作開發(fā)合同》等協(xié)議中明確約定“項目用地不得用于抵押貸款和融資”，而該限制性約定主要是基于對開發(fā)商的實力要求以及合作安全的考慮；第二個是在大部分的村企凈地合作開發(fā)或城市更新類的合作項目中，政府以及集體資產(chǎn)管理部門明確規(guī)定實施主體（或項目公司、合作公司）的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或變更，該限制主要是為了防止開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、炒賣土地或項目。不過對于項目公司或合作公司的股東以及更上層級股東的股權(quán)變更卻沒給出明確的轉(zhuǎn)股約束，只是大部分開發(fā)商都會考慮自身的品牌和聲譽，也即除了融資安排以外一般都不會炒賣或者轉(zhuǎn)讓項目，不然政府和村集體肯定不會放過開發(fā)商。

在村企合作項目的土地或在建工程抵押問題上，目前大部分村集體都傾向于保守的做法，即不允許開發(fā)商拿土地去做抵押融資，這一方面是為了考驗開發(fā)商的綜合實力，另一方面也是為了防止集體資產(chǎn)的流失。而在項目公司或合作公司的股權(quán)問題上，目前各地政府和村集體基本都有了共識，即不允許開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項目公司或合作公司的股權(quán)，禁止開發(fā)商轉(zhuǎn)讓或炒賣土地或項目，以下就以深圳和廣州的一些規(guī)范性文件進行舉例說明。

《深圳市龍崗區(qū)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體實施細則（試行）》第三十六條：經(jīng)公開選定的市場主體及其控股股東應(yīng)當承諾在項目竣工驗收之前，不得通過轉(zhuǎn)讓市場主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目。

《深圳市龍崗區(qū)重點更新單元公開選擇市場主體實施細則（試行）》第三十條：經(jīng)公開選定的市場主體及其控股股東應(yīng)當承諾在重點更新單元全部主體工程竣工驗收合格且取得竣工驗收備案之前，不得通過轉(zhuǎn)讓市場主體的股權(quán)（合伙份額）或其他方式變相轉(zhuǎn)讓項目。

《深圳市大鵬新區(qū)股份合作公司集體資產(chǎn)參與拆除重建類城市更新項目計劃申報前期工作規(guī)程（征求意見稿）》第二十一條：第三方申報城市更新單元計劃的，申報單位應(yīng)與中標單位保持一致；如由中標單位的子公司作為申報單位，股份合作公司的項目方案和招標文件應(yīng)說明且經(jīng)股份合作公司股東（代表）大會表決同意，子公司應(yīng)是中標單位的控股公司，且在委托申報期內(nèi)不得擅自變更股權(quán)，否則雙方合作關(guān)系自動解除。

《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》（深府辦【2016】38 號）（二十六）建立信息通報制度。區(qū)城市更新職能部門在核發(fā)實施主體確認文件時，應(yīng)當同時抄送市場監(jiān)督管理部門。如實施主體股權(quán)后續(xù)發(fā)生變更，市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當及時將變更情況向稅務(wù)部門通報，由稅務(wù)部門督促相關(guān)企業(yè)依法納稅。

《關(guān)于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見》（穗更新規(guī)字[2018]1號）第十條：選擇合作改造的舊村，合作協(xié)議應(yīng)當約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，合作企業(yè)成立的項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《關(guān)于<廣州市舊村莊更新實施辦法>的實施意見（試行）》（云府辦規(guī)[2018]11號）第三十條：選擇合作改造的舊村，合作協(xié)議應(yīng)當約定，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，合作企業(yè)成立的項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《廣州市番禺區(qū)舊村莊更新改造公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見》（番府[2018]45 號）（十五）村集體經(jīng)濟組織應(yīng)自合作改造通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)與合作企業(yè)簽訂合作協(xié)議，合作協(xié)議應(yīng)明確合作企業(yè)的具體權(quán)責(zé)要求，并抄送區(qū)城市更新部門和屬地鎮(zhèn)（街）。并于合作協(xié)議簽訂之日起 30 日內(nèi)，將招商結(jié)果在番禺區(qū)政府、市城市更新局官方網(wǎng)站上公布。合作企業(yè)應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議在番禺區(qū)設(shè)立具有獨立法人資格的項目公司，辦理工商注冊、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《花都區(qū)舊村莊合作改造類項目公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見（試行）》（花府辦規(guī)[2018]8號）第十條“選定合作企業(yè)后的要求” ：合作企業(yè)應(yīng)在簽訂《合作協(xié)議》30 日內(nèi)，與村集體經(jīng)濟組織在花都區(qū)設(shè)立具有獨立法人資格的項目公司，辦理工商注冊、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當約定，未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織及區(qū)政府同意，項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

《廣州市從化區(qū)舊村莊全面類項目公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）（四）“簽訂合作協(xié)議”：村集體經(jīng)濟組織應(yīng)自合作改造通知書發(fā)出之日起，在招商文件規(guī)定時間內(nèi)與合作企業(yè)簽訂合作協(xié)議，合作協(xié)議應(yīng)明確合作企業(yè)的具體權(quán)責(zé)要求，并抄送屬地鎮(zhèn)（街）和區(qū)城市更新局。合作企業(yè)應(yīng)根據(jù)合作協(xié)議與村集體經(jīng)濟組織在從化區(qū)注冊成立合作公司，辦理工商注冊、稅務(wù)登記等手續(xù)。合作協(xié)議應(yīng)當約定未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，項目公司不得變更股東、轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

前文中有提到，政府和村集體目前主要限制的是項目公司或合作公司的股權(quán)或股東發(fā)生變更，但未明確提出是否限制項目公司的股東或者更上層級股東的股權(quán)發(fā)生變更，因此在操作層面開發(fā)商一般會就村企合作項目設(shè)置2-3層的SPV以便于后續(xù)的融資。以下根據(jù)我們的前融業(yè)務(wù)經(jīng)驗進行詳細介紹和說明。

1. 開發(fā)商（具體為旗下的平臺公司，即SPV）與村集體（村股份經(jīng)濟聯(lián)合社或村股份公司）就雙方合作開發(fā)的非農(nóng)建設(shè)用地、征返用地、留用地或城市更新項目共同組建成立項目公司。
   

2. 西政資本發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)，有限合伙企業(yè)以增資或受讓股權(quán)的方式獲得平臺公司（SPV）的部分股權(quán)，其中增資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后有限合伙企業(yè)持有SPV51%的股權(quán)，開發(fā)商區(qū)域公司持有SPV49%的股權(quán)，如開發(fā)商有并表等需求，則上述股權(quán)架構(gòu)做相應(yīng)調(diào)整，比如開發(fā)商代持有限合伙對SPV的31%的股權(quán)。

3. 有限合伙以股加債形式將資金注入SPV，除增資款或股權(quán)受讓款外，其他融資款全部由有限合伙以股東借款的形式注入SPV，開發(fā)商所屬集團為借款提供擔保。

4. SPV取得融資款后繼續(xù)以股加債形式注入至項目公司，貸款到期并還完本息后開發(fā)商以名義價格回購有限合伙持有的SPV股權(quán)。

根據(jù)前文的分析，村企合作項目前融操作方面在項目公司股權(quán)不得變更的情況下，項目公司的母公司（或再上層級的母公司）股權(quán)層面的變更其實不存在障礙。在具體的融資架構(gòu)搭建上，原則上還是參照上述的架構(gòu)進行嵌套處理，不過在實務(wù)中需注意兩個細節(jié)：

1. 出表與擔保的問題

在“345融資新規(guī)”出臺的背景下，目前大部分房企都在主動壓降有息負債，其中出表的需求尤為明顯。我們目前在業(yè)務(wù)操作層面主要是通過對SPV享有控股權(quán)或在SPV董事會享有一票否決權(quán)的形式配合開發(fā)商出表，不過在投資本金及收益（或利息）的兌付上會要求開發(fā)商所屬集團（上市主體或發(fā)債主體）提供擔保，只是在具體的擔保形式上可以通過差額補足或流動性支持等方式來變通。

2. 開發(fā)貸的問題

項目公司申請開發(fā)貸時銀行或信托機構(gòu)一般都會要求項目公司的控股股東必須具有二級或以上的開發(fā)資質(zhì)，因我們提供的前融資金在一定程度上依賴于開發(fā)貸的置換及商品房預(yù)售款的償還，因此為確保開發(fā)貸的順利取得，我們一般都會配合開發(fā)商做股權(quán)架構(gòu)的調(diào)整，比如通過代持等方式解決開發(fā)商對SPV的控股權(quán)的問題。

需要特別說明的是，在我們做前融業(yè)務(wù)的時候，一般情況下我們與開發(fā)商的配資比例（我們最多給到七成）應(yīng)與雙方持有平臺公司或SPV的股權(quán)比例相一致，但因出表、開發(fā)貸等問題涉及股權(quán)架構(gòu)的調(diào)整問題時，雙方需就持股細節(jié)做一些變通處理，細節(jié)層面主要是根據(jù)風(fēng)控的相關(guān)要求詳細落實。

在村企合作項目的前融業(yè)務(wù)中，因存在前文提到的村集體無法配合辦理土地或項目抵押的問題，因此我們格外看重融資主體的征信、評級或?qū)嵙Γ热绨購婇_發(fā)商或操盤能力強的地方龍頭類開發(fā)商等，我們一般都比較偏好。值得注意的是，受地方政策和屬地資源的影響，大部分村企合作項目都被把控在當?shù)氐钠髽I(yè)手上，比如當?shù)氐囊恍堫^房企或中小開發(fā)商牢牢“把控”著村集體的關(guān)系和項目資源，因此這些開發(fā)商要融資時，需要特別考慮主體增信問題，比如我們要求其引入強資質(zhì)的百強靠前開發(fā)商或外部擔保機構(gòu)（一般至少在AA+或以上評級，具體可以是國企擔保機構(gòu)，也可以是合作的國央企施工單位等提供擔保）。另外，我們操作的城市更新項目中如遇到項目是工改保性質(zhì)，因涉及政府回購建成物業(yè)環(huán)節(jié)，此時我們一般也會考慮PPP模式，以施工單位作為融資主體，實現(xiàn)間接的融資。