據(jù)金科股份2020年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營收、歸母凈利潤分別為877.04億元和70.3億元，均保持兩位數(shù)增長。據(jù)披露，公司當(dāng)年來自聯(lián)營、合營公司的權(quán)益利潤從2019年的1.84億元提升到了13.03億元。

截至2020年底，金科股份“三道紅線” 全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。據(jù)披露，公司報告期末權(quán)益總額為734.98億元，同比增長40.93%。通過做大權(quán)益來實現(xiàn)快速去杠桿或是金科股份財務(wù)為轉(zhuǎn)“綠檔”的重要手段。

此外，值得注意的是，公司2020年新發(fā)行永續(xù)債融資13.42億元并將其分類確認為其他權(quán)益工具，全部計入所有者權(quán)益。截至報告期末，公司永續(xù)債總額為21.42億元，同比增長167.72%。一般來說，永續(xù)債后期將會對企業(yè)產(chǎn)生較大的利息壓力，作為調(diào)杠桿的長期路徑來說或?qū)⒉豢沙掷m(xù)。

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入877.04億元，同比增長29.41%；實現(xiàn)歸母凈利潤70.3億元，同比增長23.86%；實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤61.86億元，同比增長7.86%，較2019年下降近35個百分點。

圖1：2016-2020年金科股份營收、歸母凈利潤及扣非凈利潤同比

經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，公司營收、利潤靚眼數(shù)據(jù)的背后，是公司投資收益的大幅增加。2020年，公司投資收益由去年同期的1.86億提升至16.2億，同比增長約770.97%，主要是合作項目的收益增加所致。據(jù)披露，公司2020年來自聯(lián)營、合營公司實現(xiàn)的權(quán)益利潤從2019年的1.84億元提升至13.03億元。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

截至2020年底，金科股份扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率[（負債合計-預(yù)收款項-合同負債）/（資產(chǎn)總額-預(yù)收賬款-合同負債）]同比下降5個百分點至69.85%，凈負債率[（有息負債-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物）/所有者權(quán)益]同比下降45個百分點至75.07%，現(xiàn)金短債比[貨幣資金/短期有息債務(wù)]為1.34倍。“三道紅線”均滿足監(jiān)管要求，財務(wù)降至“綠檔”。

其中，公司的凈負債率下降最為明顯。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，凈負債率的大幅下降或與公司權(quán)益總額的快速增長有關(guān)。截至報告期末，公司權(quán)益總額為734.98億元，同比增長40.93%，而總資產(chǎn)僅同比增長18.52%。

永續(xù)債也被視為房企調(diào)控負債率的手段之一。報告期末，金科股份永續(xù)債總額為21.42億元，同比增長167.72%。其中13.42億元為公司當(dāng)年取得的無固定償還期限的投資資金。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，該投資資金無歸還期限限制，且清償順序劣后于公司其他普通債務(wù)，因此公司將其分類確認為其他權(quán)益工具（永續(xù)債），并全部計入所有者權(quán)益。

永續(xù)債是一種有債權(quán)性質(zhì)的股權(quán)，假設(shè)金科股份本次發(fā)行的永續(xù)債被確認為負債。公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率將上升至71.05%，越過監(jiān)管紅線，財務(wù)將從“綠檔”降至“黃檔”，同時有息負債及剔除預(yù)收款后的負債總額將同時上升21.42億元，所有者權(quán)益總額將對應(yīng)下降21.42億元。

圖2：永續(xù)債劃分為權(quán)益與負債情況下對金科股份監(jiān)管指標(biāo)的影響

圖3：金科股份歷來發(fā)行永續(xù)債明細

據(jù)公開資料顯示，本次金科股份通過百瑞信托發(fā)行的“寶盈817號”是一款永續(xù)債信托。根據(jù)其投資建議書，各筆信托資金自第3個信托年度起，如果金科股份選擇續(xù)期，各期投資資金的投資收益率將產(chǎn)生跳升。年化業(yè)績每年重置一次，在上一次利率的基礎(chǔ)上增加2%，最高不超過初始投資期限內(nèi)的年化業(yè)績比較基準(zhǔn)每年10%的增幅。

根據(jù)投資建議書，該信托產(chǎn)品的業(yè)績比較基準(zhǔn)是300萬（含）-600萬為8.1%；600萬（含）-1000萬為8.3%；1000萬及以上為8.6%。假設(shè)金科股份一直續(xù)期，按照最低年化業(yè)績基準(zhǔn)計算，在年化業(yè)績基準(zhǔn)達到18.1%（含）之前，該信托產(chǎn)品累計總收益將達到約12.72億元（按13.42億元單利計算）。