睿思網 作者：睿思中國
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8月17日，證監會對外公示兩份公募REITs準予注冊批復，文件落款日期均為8月13日，華泰紫金華住安住商業不動產REIT、博時山東鐵投路橋基建REIT雙雙完成注冊流程，分別擬在深交所、上交所上市。
兩只產品發行份額統一設定為5億份，托管行同為招商銀行，按照監管要求，必須在批復下發6個月內啟動募資工作，發售階段的募集周期最長不得超過3個月。
二者存續周期差異明顯，酒店REIT合同年限長達32年，路橋基礎設施REIT存續期鎖定18年。
酒店REIT首落深交所：一輪問詢壓減估值假設
華泰紫金華住安住封閉式REIT落地，不僅是深交所首只酒店業態商業不動產公募REITs，也是國內第二只成功拿到注冊批文的酒店類商業REITs。
該產品由華泰資管兼任基金管理人與資產支持專項計劃管理人，原始權益人為上海安住此間，物業運營全權依托華住集團成熟的酒店管理體系。
底層資產包含兩座成熟運營酒店物業，分別坐落于廣州天河體育中心商圈、上海嘉定江橋片區。
廣州物業整合了美居、全季兩大品牌，共計776間客房，配套兩層商業空間，總建面4.28萬平方米；上海桔子水晶酒店擁有268間客房，建筑面積1.33萬平方米。
兩處物業均在2022年投入運營，廣州地塊性質為商服用地，上海物業由辦公用地改造而來，客源高度依賴商務出行與會展客流。
該項目從2月上旬遞交申報材料，到7月下旬通過交易所審核，僅經歷一輪反饋問詢，但核心調整集中在資產評估層面。
評估基準日更新至2026年3月末后，資產包整體估值由15.91億元下調至14.94億元，降幅6.01%。
其中區位更占優的廣州物業估值下調5.7%，上海項目降幅達到7.3%，區位短板在估值定價中充分體現。
本次估值變動存在正反兩股對沖因素：評估折現率由5.75%下調至5.50%，本可以抬升資產價值，但監管要求管理人修正了多項經營假設，最終抵消了折現率下調帶來的利好。
一方面，品牌使用費從收入抵扣項重新劃定為固定成本納入測算模型；另一方面，上海酒店長期入住率被約束至85%，兩地中長期收入增速、永續增長率同步下調，有效剔除了前期偏樂觀的盈利預測假設。
值得市場留意的是，原始權益人上海安住連續三個完整會計年度凈利潤持續虧損，高額利息支出是主要拖累項。
不過衡量經營性造血能力的EBITDA連續三年穩定在8000萬元以上，2025年收入小幅回落也能夠用廣州項目遭遇極端天氣擾動解釋。
該項目順利過審，再次印證商業不動產REITs審核重經營性現金流、弱化賬面凈利潤的核心導向；管理人同時透露，基金發行落地后，穩定的運營管理費收入，有望推動原始權益人報表實現扭虧。
發行層面，關聯方承諾戰略配售比例不低于20%，鎖定期五年，項目預計募資規模13.2億元，未來兩年凈現金流分派率分別可達5.21%、5.48%。
自2025年末商業不動產REIT正式開閘試點，一級市場供給釋放節奏持續加快。
今年6月18日，首批4只商業REITs在上交所上市，總募資規模超203億元。
疊加本次華住酒店項目，目前共有7單產品完成注冊，擬募資總額約190.48億元，已有多只產品陸續開啟發行工作。
放眼全市場，累計25單商業不動產REITs已提交申報，整體募資規劃突破857億元，除去已上市標的，仍有超560億元的供給等待釋放，業態覆蓋購物中心、寫字樓、酒店、奧萊等多個品類，另有十余單項目處于反饋、受理階段。
長清黃河大橋入池：山東再添一單收費公路REIT
博時山東鐵投路橋REIT是上交所新增的收費公路基礎設施REIT，底層資產為濟南長清黃河公路大橋，原始權益人由山東鐵投兩大平臺聯合初始投資方上海建通投資構成，博時基金擔任基金管理人，博時資本負責專項計劃設立。
全長8.8公里的長清黃河大橋橫跨黃河，銜接濟南長清與德州齊河，采用雙向四車道一級公路建設標準，2018年正式通車，采用BOT模式運營，25年特許經營權將于2043年到期，剩余收費周期和18年的基金存續期基本匹配，車輛通行費構成項目唯一收入來源，常年日均車流量穩定在1.8萬輛左右，增長空間平緩，整體募資規模11.89億元，交易結構采用股權搭配股東借款的經典基建REIT架構。
在上交所審核階段，交易所重點關注兩大核心風險：齊河本地小型客車長期免費政策、鄰近建邦黃河大橋收費期滿后的潛在車流分流影響，同時要求管理人充分論證車流量預測邏輯、核查第三方評估機構獨立性。
這也是山東繼高速、新能源品類后，又一單完成注冊的基礎設施REIT，成為山東鐵投盤活存量交通固定資產的重要抓手。
從國家發改委入庫項目來看，國內基建REITs長期儲備依舊充足，截至8月中旬，12個項目完成省級推薦等待申報，總規模249.23億元，業態涵蓋消費配套、產業園區、數據中心、倉儲等多個熱門方向，將成為未來一年一級市場持續供給的主力軍。
二級回調傳導至發行端，估值審慎成審核主線
截至8月17日，全市場公募REITs數量達到88只，總市值2285億元，年內二級市場行情持續走弱，主流REITs指數年內跌幅超10%，近八成標的收益為負，此前穩定獲利的打新邏輯被徹底打破。
8月市場交投跌入低谷，日均換手率僅有0.37%，產權類REITs相對無風險利率的利差攀升至308個基點，處于歷史高位區間。
市場普遍觀點認為，相較于2024年的調整周期，當前市場參與主體和資金來源更為多元，疊加指數型產品持續布局，利差繼續大幅突破前期高點的空間相對有限。
板塊內部分化愈發明顯，保障性租賃住房、能源類資產表現相對抗跌，商業不動產、消費配套REITs跌幅靠前，恰好與一級市場商業REITs集中放量形成鮮明反差。
為穩定市場預期，多家產業園原始權益人拋出增持方案，倉儲REIT延長業績承諾期限，高速、水利等防御屬性資產也陸續釋放經營利好。
增量資金進場節奏放緩、一級供給集中釋放、部分底層資產經營不及預期，多重因素共同壓低了二級市場估值，這股情緒也向上傳導至前端審核環節。
監管對新項目的盈利假設、估值參數把關顯著趨嚴，除本次華住酒店REIT主動下調各項經營預期，年內多單申報項目都被要求壓縮樂觀的租金、出租率預測；亦有個別項目綜合評估市場環境、定價預期與運營現狀后，主動撤回申報材料。
整個公募REITs市場正在告別單純依靠流動性炒作的階段，底層資產現金流兌現能力、運營硬實力、估值安全邊際，逐步成為定價核心。
隨著品類不斷完善，標的之間的業績差距會持續拉大，單純依靠業態紅利博取溢價的時代已經落幕。
數據來源及免責說明：文中分派率、估值、擬募集規模等數據均來自申報階段披露文件，正式發行仍存在調整可能；本文基于公開信息撰寫，不構成任何投資建議。
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