金誠(chéng)同達(dá) 作者：賀國(guó)良 戴善音
來源：金誠(chéng)同達(dá)
引言
2026年8月28日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)、住建部、自然資源部五部門同步印發(fā)八份文件，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)全鏈條重構(gòu)制度框架。這次制度重構(gòu)的核心意圖極為清晰：以項(xiàng)目為中心切斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，以現(xiàn)房銷售倒逼經(jīng)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)變，以多層次融資支撐高質(zhì)量發(fā)展。韓愈在《原道》中寫道，“不塞不流，不止不行?！?。歸根結(jié)底，不堵塞不終止房地產(chǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，“好房子、好服務(wù)”的新模式就難以建立和推行。本文以融資端、銷售端為主線，結(jié)合房地產(chǎn)新發(fā)展新模式核心內(nèi)涵，逐一梳理要點(diǎn)并揭示各文件間的邏輯關(guān)系。
01.
概述
2026年8月28日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)、住建部、自然資源部五部門同步印發(fā)八份文件，具體如下：
從整體看，文件1（信貸管理總綱）+文件2（資本市場(chǎng)總綱）為頂層設(shè)計(jì)，確立戰(zhàn)略方向、原則和總量框架；文件3、4、5、6分別為各類貸款操作細(xì)則，構(gòu)成中間層制度落地；文件7（銷售制度改革）和文件8（信托業(yè)務(wù)規(guī)范）分別從前端市場(chǎng)規(guī)則和側(cè)翼融資渠道提供配套支撐，共同構(gòu)成完整制度閉環(huán)。
從文件的政策作用對(duì)象和功能定位，八份文件分為兩大類：融資端（6份） ：文件1、2、3、5、6、8，涉及信貸政策、資本市場(chǎng)、各類貸款辦法、信托業(yè)務(wù)，從資金供給端提供制度保障。銷售端（2份） ：文件4、7，涉及個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)和銷售制度改革，從市場(chǎng)交易端規(guī)范銷售行為、保障購(gòu)房人權(quán)益。
02.
綱領(lǐng)性文件：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
本次印發(fā)的八份文件中《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》、《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》是“總綱”，其核心是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
（一）文件1：《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，信貸管理總綱，確立信貸領(lǐng)域改革方向、原則與總體框架。重點(diǎn)對(duì)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款兩項(xiàng)核心制度進(jìn)行了優(yōu)化，指導(dǎo)與銜接銷售端改革。具體如下：
一是確立四大原則：以人民為中心、系統(tǒng)集成（覆蓋全鏈條）、審慎管理、有序防風(fēng)險(xiǎn)。
二是構(gòu)建全周期信貸品種體系，覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目（含商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等）的開發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款。
三是建立開發(fā)貸款主辦銀行制度：?jiǎn)蝹€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一家主辦銀行，單獨(dú)或牽頭銀團(tuán)發(fā)放開發(fā)貸款。
四、明確開發(fā)貸款期限。開發(fā)貸款期限預(yù)售項(xiàng)目最長(zhǎng)5年，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，首次還本日期原則上應(yīng)在項(xiàng)目竣工備案后。
五是優(yōu)化個(gè)人住房貸款制度：個(gè)人住房貸款期限由最長(zhǎng)30年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)40年。
六是銜接銷售制度改革：個(gè)人住房貸款通過受托支付方式發(fā)放。預(yù)售項(xiàng)目個(gè)人住房貸款須在竣工備案后發(fā)放，受托支付至項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。現(xiàn)房項(xiàng)目在銷售備案后發(fā)放，受托支付至項(xiàng)目公司在主辦銀行開立的資金賬戶。
（二）文件2：《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》
核心要點(diǎn)：資本市場(chǎng)總綱，此文件從直接融資和資產(chǎn)盤活角度提供配套支持。
一是支持上市房企再融資，支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過向特定對(duì)象發(fā)行方式再融資。
二是支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組。支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合運(yùn)用股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具收購(gòu)涉房資產(chǎn)。
三是加大債券融資，支持發(fā)行公司債券，鼓勵(lì)發(fā)行CMBS、不動(dòng)產(chǎn)ABS。
四是推動(dòng)REITs擴(kuò)容，支持租賃住房、城市更新等項(xiàng)目發(fā)行REITs或作為擴(kuò)募資產(chǎn)，穩(wěn)慎推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。
五是融資邏輯轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房企融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求。
六是強(qiáng)化資金監(jiān)管，建立募集資金專戶管理、穿透核查制度，嚴(yán)禁控股股東違規(guī)占用。
文件2《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》與文件1《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》的關(guān)系：文件1管信貸（間接融資），文件2管資本市場(chǎng)（直接融資），兩者并列為融資端的頂層設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“兩條腿走路”。
03.
融資端：項(xiàng)目貸款制度的重構(gòu)
（一）間接融資端
文件3：《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕4號(hào)）
核心要點(diǎn)：
一是確立主辦銀行制：每個(gè)項(xiàng)目?jī)H確定一家主辦銀行，單獨(dú)或牽頭以銀團(tuán)模式放款，項(xiàng)目全部資金（貸款、自有資金、銷售回款等）納入主辦銀行賬戶封閉管理。
二是嚴(yán)格項(xiàng)目條件：須“四證”齊全（土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），資本金實(shí)繳到位，項(xiàng)目單獨(dú)建賬、資金獨(dú)立運(yùn)作。
三是區(qū)分集團(tuán)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不同所有制房企項(xiàng)目一視同仁。
四是期限與文件1銜接（預(yù)售最長(zhǎng)5年、現(xiàn)房最長(zhǎng)7年）。
文件4：《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕5號(hào)）
一是以文件1為依據(jù)制定。貸款人應(yīng)當(dāng)合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不得超過40年。
二是優(yōu)化還款能力考核：月房貸支出與收入比控制在50%以下，月總債務(wù)與收入比控制在60%以下。
三是明確貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)：預(yù)售住房須在項(xiàng)目竣工備案后發(fā)放，現(xiàn)房在抵押登記后發(fā)放，以保障購(gòu)房人權(quán)益。
四是實(shí)行抵押預(yù)告登記制度，預(yù)售住房先辦預(yù)告登記，后續(xù)轉(zhuǎn)為正式抵押登記。
文件4與文件3的關(guān)系：文件3管“建設(shè)端的錢”，文件4管“買房端的錢”，兩者通過主辦銀行的封閉賬戶（預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立在主辦銀行）形成資金閉環(huán)——購(gòu)房貸款存入監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)和償還開發(fā)貸。
文件5：《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕6號(hào)）
核心要點(diǎn)：
一是定義覆蓋商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)等。
二是同樣實(shí)行主辦銀行制與資金封閉管理，承貸物業(yè)運(yùn)營(yíng)或銷售收入全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶優(yōu)先還貸。
三是貸款用途限制：不得用于繳土地出讓金、置換股東借款、項(xiàng)目分紅等。
四是區(qū)域性限制：貸款只能用于本城市項(xiàng)目，不得跨城市發(fā)放。
五是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控：建立集中度管理、預(yù)警體系、壓力測(cè)試等機(jī)制。
文件6：《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕7號(hào)）
核心要點(diǎn)：
一是貸款用途限定：用于符合中央城市更新意見的項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、改造。
二是嚴(yán)格禁止性規(guī)定：不得用于繳納土地出讓金、凈地供應(yīng)前的征收拆遷補(bǔ)償、應(yīng)由財(cái)政支出保障的事項(xiàng)。
三是項(xiàng)目準(zhǔn)入條件：須納入城市更新項(xiàng)目庫(kù)，有明確實(shí)施主體和實(shí)施方案，具備充足經(jīng)營(yíng)性收入覆蓋貸款本息。
四是強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則：不得因納入規(guī)劃而放松審查，不得接受政府隱性增信。五是較大項(xiàng)目原則上采用銀團(tuán)貸款。
文件6《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》與文件3《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》的關(guān)系：城市更新貸款與商品房開發(fā)貸并列，體現(xiàn)“開發(fā)與存量更新并重”的新模式導(dǎo)向。城市更新貸款不得用于拆遷補(bǔ)償?shù)惹捌诃h(huán)節(jié)，與文件1“不得發(fā)放土地出讓金貸款”邏輯一致，共同切斷地方政府隱性債務(wù)通過金融渠道擴(kuò)張的路徑。
（二）多元融資工具：信托通道的規(guī)范與利用
文件8：《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕8號(hào)）
發(fā)布機(jī)構(gòu)：金融監(jiān)管總局
核心要點(diǎn)：
一是明確業(yè)務(wù)分類：包括資產(chǎn)服務(wù)信托和資產(chǎn)管理信托，投資資產(chǎn)涵蓋標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)（債券、股票）和非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)（非標(biāo)債權(quán)、未上市股權(quán)、物權(quán)）。二是確立原則：以項(xiàng)目為中心、風(fēng)險(xiǎn)可控、適當(dāng)性管理，公平對(duì)待各類所有制房企項(xiàng)目。三是禁止性規(guī)定：不得變相突破投資者人數(shù)限制降低門檻，不得通過結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)避監(jiān)管，信托財(cái)產(chǎn)收益須全額向受益人分配（扣除約定費(fèi)用后）。四是發(fā)揮信托制度優(yōu)勢(shì)：財(cái)產(chǎn)獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)隔離，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多層次融資工具。
文件8《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》與資本市場(chǎng)文件的關(guān)系：（1）文件2《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》支持REITs、ABS、私募基金等直接融資工具；文件8《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》規(guī)范信托公司的非標(biāo)融資功能，兩者共同構(gòu)成“直接融資+非標(biāo)補(bǔ)充”的多層次融資體系，與文件1《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》主導(dǎo)的銀行信貸形成互補(bǔ)。（2）多層次融資體系（文件2、8）為房企從高周轉(zhuǎn)預(yù)售模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售提供了過渡期的資金支持，降低轉(zhuǎn)型沖擊。
綜上，從融資端看，其一、本次文件目的構(gòu)建多層次融資體系服務(wù)房地產(chǎn)全生命周期。文件1（銀行信貸）覆蓋開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)；文件2（資本市場(chǎng)）覆蓋債券、REITs、ABS、私募基金等直接融資工具；文件8（信托）覆蓋股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等非標(biāo)渠道。三者共同構(gòu)建了“銀行信貸為基礎(chǔ)、資本市場(chǎng)為主干、信托為補(bǔ)充”的融資格局，服務(wù)于“開發(fā)→持有→運(yùn)營(yíng)→證券化”的全生命周期。其二，融資邏輯從“看主體”轉(zhuǎn)向“看項(xiàng)目”。文件1確立“以項(xiàng)目為中心”的信貸理念；文件3、5、6將主辦銀行制、項(xiàng)目獨(dú)立核算、資金封閉管理落到實(shí)處；文件2將這一邏輯延伸至資本市場(chǎng)，提出“融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變”；文件8要求信托業(yè)務(wù)“以項(xiàng)目為中心”。四者合力，切斷了房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)向具體項(xiàng)目蔓延的通道，使優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能在母公司出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)仍獲得融資支持。
04.
銷售端：從預(yù)售主導(dǎo)轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售
文件7：《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（建房規(guī)〔2026〕3號(hào)）
發(fā)布機(jī)構(gòu)：住建部、自然資源部、金融監(jiān)管總局
核心要點(diǎn)：
一是完善商品住房預(yù)售管理。商品住房項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，購(gòu)房人支付的首付款、個(gè)人住房貸款等購(gòu)房資金應(yīng)全部存入住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)開立的資金監(jiān)管賬戶。通知施行之日前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，實(shí)行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行。
二是推行商品住房現(xiàn)房銷售。通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售。同時(shí)，對(duì)現(xiàn)房銷售實(shí)行備案管理，推行現(xiàn)房銷售定金制。
三是保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。保障交易資金安全，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，由住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)資金監(jiān)管工作。確保房屋按期交付， “一手交錢一手交房”。推行“交房即交證”。
四是“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，實(shí)行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行；未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，有力有序推行現(xiàn)房銷售。另一方面，新項(xiàng)目可以現(xiàn)房銷售，也可以預(yù)售。
文件7《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》與前述融資端文件的關(guān)系：文件7推行現(xiàn)房銷售并收緊預(yù)售條件，銷售制度改革倒逼信貸規(guī)則重塑，
（1）文件1和文件3據(jù)此調(diào)整開發(fā)貸款期限（現(xiàn)房最長(zhǎng)7年vs預(yù)售5年）；
（2）文件1和文件4調(diào)整個(gè)人房貸發(fā)放時(shí)點(diǎn)（竣工備案后）；
（3）文件3要求項(xiàng)目全部資金（含銷售回款）納入主辦銀行監(jiān)管賬戶，確保銷售回款優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)和還貸；文件4要求個(gè)人房貸直接劃入該賬戶，文件7要求購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶。三者形成“銷售改革—信貸調(diào)整—資金閉環(huán)”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
綜上，八份文件的制度設(shè)計(jì)可概括為“融資端保供給、防風(fēng)險(xiǎn)，銷售端促轉(zhuǎn)型、護(hù)權(quán)益，監(jiān)管賬戶連兩端、形成閉環(huán)”。從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式轉(zhuǎn)向“好房子、好服務(wù)”的新發(fā)展。
作者簡(jiǎn)介
Authors
賀國(guó)良
高級(jí)合伙人
上海辦公室
業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購(gòu)與重組、私募股權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)投資
資本市場(chǎng)與IPO、房地產(chǎn)與建筑工程
戴善音
合伙人
上海辦公室
業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購(gòu)與重組、資本市場(chǎng)與IPO
私募股權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)投資
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 觀點(diǎn) | “不塞不流，不止不行”——房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的八份新政文件要點(diǎn)解讀
