作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

在定增和高息美元債之間，新城選擇了前者。

觀點(diǎn)網(wǎng) 新城發(fā)展港股低開，2月5日收盤跌13.17%，報(bào)2.44港元，總市值172.4億港元。

這或許是受到新城發(fā)展最新折讓近15%配股的消息影響。2月5日，新城發(fā)展對外宣布，以先舊后新向不少于六名買方配售1.98億股股份，占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約2.73%，集資總額及凈額各約4.73億港元及4.68億港元。

這是新城發(fā)展采取的融資方式之一。而在2025年，新城曾發(fā)行多筆美元債，利息高達(dá)近12%。相較來看，新城控股于境內(nèi)融資成本維持在較低水平。

從融資成本角度，利率差異體現(xiàn)著境內(nèi)與境外融資成本的“天差地別”，而境內(nèi)外資金互通存在障礙。此次新城或是在定增和高息美元債之間，選擇了前者。

折價配股

公告顯示，此次配股的每股配售價為2.39港元，較2月4日收市價2.81港元折讓14.95%，較最后五個連續(xù)交易日平均收市價折讓約8.85%；較最后十個連續(xù)交易日平均收市價折讓約2.45%。

新城發(fā)展稱，募資將用于公司未來發(fā)展及償還到期債務(wù)及作一般營運(yùn)資金等。配售及認(rèn)購?fù)瓿珊螅u方公司控股股東富域香港投資持股比例由64.78%輕微攤薄至63.01%。

該公司董事會表示，配售及認(rèn)購事項(xiàng)有助擴(kuò)大股東及資本基礎(chǔ)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)靈活性，符合公司及股東整體利益。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城發(fā)展是“新城系”內(nèi)頂層控股和海外融資橋頭堡的角色，主要定位于產(chǎn)業(yè)投資平臺。新城發(fā)展持有新城控股67%的權(quán)益比例，并依托新城控股貢獻(xiàn)超過99%的收入和利潤。目前，新城發(fā)展已剝離影院、兒童業(yè)務(wù)等非核心資產(chǎn)，未來將聚焦主業(yè)相關(guān)內(nèi)容。

在股權(quán)架構(gòu)上，王振華通過100%控股主體“富域香港”持有新城發(fā)展64.72%的股權(quán)，新城發(fā)展通過全資子公司鏈條間接持有新城控股67.20%股權(quán)，是其控股股東和母公司。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城系曾于2025年合計(jì)發(fā)行多筆美元債。2025年6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，票面利率11.88%，債券期限為3年期，資金將用于回購兩筆即將到期的舊美元債。

10月，新城全資子公司新城環(huán)球成功發(fā)行完成發(fā)行1.6億美元無抵押固定利率債券，期限2年，票面年息11.88%，募集資金主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)普爾給此次債券評級為B-，本次債券發(fā)行的募集資金，將主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。

此次折讓定增背后，是“新城系”仍舊緊缺的現(xiàn)金流。近期有消息傳出，新城發(fā)展和其控股的新城控股將于下周初于香港舉行非交易性質(zhì)的路演活動，交流對象為基金、銀行等金融機(jī)構(gòu)，意在了解目前市場和政策面回暖的形勢下，境外投資者對信用良好的民營房企外幣融資的態(tài)度。

有知情人士稱，新城控股旗下一筆本金4億美元的境外債券將于今年5月到期，該公司觀察是否有部分以新?lián)Q舊的可能性，據(jù)悉目前以交流公司經(jīng)營情況為主，沒有確切的發(fā)債計(jì)劃。

流動性壓力

可以發(fā)現(xiàn)，雖然打開了境外發(fā)債通道，但新城發(fā)行美元債的利息仍高達(dá)近12%。相較來看，子公司新城控股境內(nèi)融資則能夠維持較低成本。

比如境內(nèi)債方面，新城控股于8月、9月和12月相繼發(fā)行三筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為10億元、9億元、17.5億元，利率分別為2.68%、3.29%和4%，獲得中債增全額擔(dān)保。

從經(jīng)營角度來看，新城的確還面臨著一定的現(xiàn)金流壓力。截止2025年6月末，該公司有息債務(wù)總額約572億元，經(jīng)營性物業(yè)貸、境內(nèi)抵押公開市場債、美元債、開發(fā)貸和其他債務(wù)占比分別為60%、17%、14%、5%和4%；其中抵押融資占比高達(dá)77%。

成本與期限方面，新城發(fā)展債務(wù)加權(quán)平均債務(wù)年限不斷增長，由2020年的2.45年延長至2025年中期的5.40年；加權(quán)平均債務(wù)融資成本逐年下降，由2020年的6.69%降低至2025年中期的5.84%，2025年中期平均融資成本較2024年末降低4個bp。

據(jù)悉，新城發(fā)展于2026-2029年及以后境內(nèi)外債務(wù)合計(jì)約170億人民幣，其中美元債約10.05億美元，2026年后兌付壓力逐步減輕。

值得關(guān)注的是，新城的商業(yè)租金收入已持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。2025年，新城累計(jì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入約140.9億元，比上年同期增長10%，商場租金收入每月約為10.95億元，經(jīng)常性租金收入覆蓋利息倍數(shù)不斷提升，支撐常態(tài)付息能力。

2025年5月底召開的股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，最近三年，公司要解決的最重要的事情，是恢復(fù)新城在資本市場的主體信用。“通過三年時間，我們希望把信用恢復(fù)的代價逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營的正常層面”。

摩根士丹利于2025年末發(fā)布報(bào)告稱，看好新城發(fā)展租金收入強(qiáng)勁增長，在低端城市的市場占有率擴(kuò)大，上調(diào)2025-2027年租金收入預(yù)測3%至5%。

同時，由于物業(yè)發(fā)展規(guī)?？s減，分部業(yè)績對盈利的負(fù)面影響進(jìn)一步減退，同步上調(diào)3年盈利增長預(yù)測2%至5%，未來兩年該公司積極透過以房托基金REITs形式，分拆物業(yè)組合上市，釋放投資物業(yè)價值，進(jìn)一步降低杠桿及流動性風(fēng)險。

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原標(biāo)題： 新城發(fā)展籌錢 高息債后再定增募資4.7億港元