作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。

央行、銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》后，終于有房企踏出了第一步。

1月4日，據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司擬發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)（并購(gòu)），目前處于“反饋中”狀態(tài)。

需要注意的是括號(hào)中的內(nèi)容，募集說明書專門點(diǎn)出了該筆資金其中一項(xiàng)重要用途：并購(gòu)。

據(jù)了解，這是一筆注冊(cè)金額30億元的中期票據(jù)，本期發(fā)行金額30億元，品種一期限為3年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元；品種二期限為5年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元。

其中，招商蛇口擬將不超過15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力（包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等方式），剩余資金用于償還公司的銀行貸款。

這幾乎也是支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購(gòu)類債券政策出臺(tái)以來，第一個(gè)“吃螃蟹”的案例。

觀點(diǎn)新媒體查詢，招商蛇口最早于12月28日披露第二期中期票據(jù)（并購(gòu)）募集說明書，擬注冊(cè)發(fā)行中票30億元。公告甚至表示，本次債務(wù)融資工具募集資金將用于并購(gòu)，盡管實(shí)際上用于此類用途的資金規(guī)模預(yù)計(jì)不超過15億元。

12月29日，交易商協(xié)會(huì)市場(chǎng)創(chuàng)新部向招商蛇口方面下發(fā)補(bǔ)充信息函，其中涉及建議進(jìn)一步補(bǔ)充并購(gòu)項(xiàng)目具體情況。1月4日，招商蛇口的回函正式披露，落款時(shí)間為12月31日。截止目前，該筆中票仍處于“反饋中”狀態(tài)。

無(wú)論如何，這仍反映了目前房企融資政策的傾向性。

在2021年最后兩個(gè)月間房地產(chǎn)融資環(huán)境開始出現(xiàn)邊際寬松，尤其是11月9日交易商協(xié)會(huì)舉行的房企代表座談會(huì)以來，包括保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)集團(tuán)、萬(wàn)科、碧桂園、金地、龍光、龍湖均先后發(fā)布融資計(jì)劃。

與此同時(shí)，12月初，銀保監(jiān)會(huì)表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。

12月6日，中央政治局會(huì)議指出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨后劉鶴副總理發(fā)表的《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，亦提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

隨后12月10日，交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，會(huì)議上提及將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)。

12月下旬，央行、銀保監(jiān)會(huì)更是聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》。針對(duì)該通知，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。”

通知發(fā)布之時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)和國(guó)資委召集部分民營(yíng)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

彼時(shí)媒體報(bào)道，一些房企表示，目前是兼并收購(gòu)的較好時(shí)機(jī)，正在實(shí)質(zhì)性洽談多個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目。

具體到發(fā)債主體，市場(chǎng)消息早已指招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計(jì)劃近期在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

但目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。這一小步，是否代表著行業(yè)下一階段的一大步？

盡管優(yōu)質(zhì)房企用于并購(gòu)的融資通道有所打通，但通過并購(gòu)票據(jù)等方式幫助市場(chǎng)消化出險(xiǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，還要承擔(dān)杠桿拔高、存貨積累、負(fù)擔(dān)加重等問題，這在根本上影響著企業(yè)并購(gòu)的積極性。

一位頭部房企人士此前對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，當(dāng)下行業(yè)對(duì)民企的收并購(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度，關(guān)鍵并非手頭上是否有足夠資金，而是擔(dān)心收購(gòu)后所需承擔(dān)的債務(wù)壓力以及項(xiàng)目隱性風(fēng)險(xiǎn)等。該人士表示，若政策允許不將并購(gòu)資產(chǎn)的負(fù)債納入三道紅線考核，或許大家積極性會(huì)更高。

不納入三道紅線考核的建議并非首次出現(xiàn)。在去年11月10日，有知情人士曾向媒體透露，對(duì)于地產(chǎn)收并購(gòu)，近期部分央企國(guó)企向監(jiān)管部門反映，如果要做一些承債式收購(gòu)，三道紅線就會(huì)被突破，建議監(jiān)管部門對(duì)相關(guān)指標(biāo)予以調(diào)整。

即便諸如并購(gòu)案例較多的融創(chuàng)，都已經(jīng)收并購(gòu)保持極度冷靜的狀態(tài)。孫宏斌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上直接表示，目前基本不存在收并購(gòu)市場(chǎng)，因?yàn)槌鍪鄯綗o(wú)論開什么價(jià)格，并購(gòu)的同時(shí)需要并購(gòu)債務(wù)，這是沒法并購(gòu)的。

近期最能佐證這一點(diǎn)的，是金科以1元代價(jià)收購(gòu)藍(lán)光旗下部分項(xiàng)目資產(chǎn)，藍(lán)光是本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的典型代表之一。

根據(jù)交易公告，藍(lán)光所出售標(biāo)的公司旗下有重慶未來城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公管項(xiàng)目以及天津小站等項(xiàng)目，賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，但交易對(duì)價(jià)僅為1元。簡(jiǎn)單而言，存在賬面上的大額利差。

藍(lán)光在回復(fù)交易所問詢函時(shí)解釋，交易對(duì)手金科要承擔(dān)負(fù)債約91.91億元，并且交易標(biāo)的中的天津小站項(xiàng)目，評(píng)估減值12.48億元，重慶未來城104畝項(xiàng)目評(píng)估減值1.59億元，這是導(dǎo)致交易價(jià)格大幅低于凈資產(chǎn)的原因。

而藍(lán)光交易的標(biāo)的公司在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，負(fù)債大幅提升，即在評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的公司負(fù)債4.43億元，所有者權(quán)益8.92億元，但模擬重組后，負(fù)債總額91.91億元。

這也反映出并購(gòu)市場(chǎng)上所存在的隱性負(fù)債及價(jià)值虛高等問題，加上房企流動(dòng)性趨緊，目前房地產(chǎn)大型收并購(gòu)的案例總體較少。

以目前申請(qǐng)發(fā)行30億中票的招商蛇口為例，其在募集說明書中的風(fēng)險(xiǎn)提示中提及收并購(gòu)存在較大不確定性，總額度總也僅有一半用于并購(gòu)。

招商蛇口還表示，債券的發(fā)行時(shí)間及實(shí)際發(fā)行規(guī)模均有一定不確定性，將綜合考慮本次債券發(fā)行時(shí)間及實(shí)際發(fā)行規(guī)模、募集資金的到賬情況、投資進(jìn)度，本著有利于優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，盡可能節(jié)省公司利息費(fèi)用的原則靈活調(diào)整本次中期票據(jù)募集資金投資標(biāo)的。

熟悉招商蛇口的人士也向觀點(diǎn)新媒體表達(dá)看法稱，募集資金的實(shí)際使用需要視市場(chǎng)情況而定，真正用于并購(gòu)的資金可能與計(jì)劃有所出入。實(shí)際上，招商蛇口此前接觸過部分流動(dòng)性緊張企業(yè)位于深圳的項(xiàng)目，但后續(xù)并未促成交易。

或許就目前而言，兼并購(gòu)成功率較高的領(lǐng)域主要集中于物業(yè)板塊，由于物業(yè)公司負(fù)債低、現(xiàn)金流好，它們往往受到更多關(guān)注。比如招商積余在12月底完成兩筆航空物業(yè)方面的并購(gòu)，1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還以10億元代價(jià)收購(gòu)了禹洲旗下禹洲物業(yè)。

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原標(biāo)題： 招商蛇口試水并購(gòu)類債券 房企邁出促行業(yè)出清一小步？