地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值直線下跌。
從2020年8月20日開盤到2021年7月26日收盤，萬科跌幅22%，融創(chuàng)38%，碧桂園17%，恒大65%（均為前復(fù)權(quán)口徑）。
投資地產(chǎn)股的朋友們，典型的流年不利。
房地產(chǎn)企業(yè)市值很慘，但是房市并不慘。
在參詳了房企2021年上半年的TOP30房企銷售數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)之后，我們認(rèn)為：
1、購新房熱情不減；
2、TOP10集中度下降；
3、新房價(jià)格略漲；
4、殺跌與回歸？
一、貸款收縮、購房熱情不減
從國家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金分類來看，資金來源分為五大塊：國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、外資。
2021年上半年的數(shù)據(jù)，它們分別的到位資金的比例是：國內(nèi)貸款13.3%、自籌資金29.3%、定金及預(yù)收款38.5%、個(gè)人按揭貸款15.9%、外資忽略不計(jì)。
重點(diǎn)看國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款三項(xiàng)的增幅，2012年上半年到2021年上半年這十年的情況如下：
定金及預(yù)收款有三個(gè)明顯的增長高峰：2013年、2016年、2021年（均指當(dāng)年度上半年，下文如未特別說明，年度均指當(dāng)年上半年）。
個(gè)人按揭貸款也是如此，高峰在2013年、2016年，2021年增幅僅次于這兩年。
上圖直觀地反映：
1、新房購置熱情高，僅次于2013年、2016年。
2、2021年上半年，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款明顯受到抑制。
房企融資端、個(gè)人按揭貸款都收到了明顯的抑制調(diào)控：去年的針對房企的三道紅線和銀行的十條紅線明顯是起了作用。
饒是如此，也沒能擋住市場的熱情。房產(chǎn)依然是人民群眾最喜聞樂見的資產(chǎn)配置渠道之一，尤其是新房、二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)狀下。
這個(gè)現(xiàn)象，是調(diào)控者的預(yù)期和市場的真實(shí)之間斗爭的結(jié)果。
所以，這些定金和預(yù)收款中有多少是來自銀行的經(jīng)營貸或者其他用途的貸款，才是調(diào)控者最關(guān)注的。
現(xiàn)在回頭去看圖上2014-2015年的數(shù)據(jù)，會(huì)有一種時(shí)空錯(cuò)位的感覺，那時(shí)就說“從高速度向高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型，如果在2014年-2015年房地產(chǎn)的低谷期能克制住刺激的沖動(dòng)、順勢動(dòng)手，難度應(yīng)該更小。
人們總是喜歡走捷徑，或?yàn)槊驗(yàn)槔?/p>
二、頭部集中趨勢下滑
我們用上市房企月度公告口徑，對比了TOP30房企的銷售業(yè)績（2020年上半年與2021年上半年）：
從銷售集中度來看，TOP10的銷售額占全國比從29.7%下降到26.9%。
從銷售額增幅來看，大幅跑贏全國增幅的有：融創(chuàng)、綠城、美的、佳兆業(yè)、旭輝、龍光等。
可以看出兩個(gè)趨勢：
1、頭部不再繼續(xù)集中，這是調(diào)控的本意，風(fēng)險(xiǎn)分散顯然比風(fēng)險(xiǎn)集中更安全。
2、頭部分化：有大幅跑贏的、也有大幅跑輸?shù)模@是調(diào)控的結(jié)果。
融創(chuàng)的進(jìn)取心依然鮮明。
三、2021上半年新房價(jià)格略漲
從銷售單價(jià)來看，TOP30房企的銷售均價(jià)上漲了5.3%。
全國平均銷售價(jià)漲幅8.8%。
從這兩個(gè)維度去觀察TOP30房企，可能會(huì)有一些線索。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)大力調(diào)控當(dāng)前，綿延無期，這時(shí)候再來探討地產(chǎn)公司的市值，似乎不合時(shí)宜。
可是，相比于好未來、新東方在過去3個(gè)月內(nèi)跌去80%-90%以上的市值；相比于在高考指揮棒下的公辦教育壟斷市場中企業(yè)的毫無話語權(quán)，20年來發(fā)展壯大的房地產(chǎn)行業(yè)好歹還有“打斷骨頭連著筋”的地位。
房地產(chǎn)是夕陽行業(yè)嗎？
不懂中國經(jīng)濟(jì)和中國智慧的人才會(huì)給出肯定的答案。
在休克或者軟著陸之前，宏觀經(jīng)濟(jì)在中短期內(nèi)需要健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是新房開發(fā)市場。
此外，中國有兩句古話：一句是矯枉必須過正，一句是欲速則不達(dá)。前者是治理方向，后者是治理智慧。
所以這個(gè)過程一定也是整體殺跌和局部回歸的過程。
這里點(diǎn)名表揚(yáng)一下融創(chuàng)，昨天（7月26日）又雙叒叕回購了，有態(tài)度、有行動(dòng)，管理層的市值管理還是盡心盡力的。
（正文完，后附表）
附表2：
2020上半年/2021上半年房企銷售明細(xì)（公告口徑）
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 宏觀視角丨房企黃花瘦，房開海棠依舊
